Дело № 2-1093/2017 г. г. Иваново

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ивановский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой НВ,

при секретаре Котиной М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 июля 2017 г. в г. Иванове гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «ТЕМП» о защите прав потребителя,

установил:

21 июня 2017 года ФИО1 обратилась с выше указанным исковым заявлением, в котором просит взыскать с ответчика излишне оплаченные по договору денежные средства в сумме 79124 руб. (в связи с превышением площади квартиры по проекту над фактической), неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 406099,40 руб. за период с 01 октября 2015 г. по 8 марта 2017 г. включительно, в счет компенсации морального вреда 20000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 242611,70 руб., судебные расходы на оплату услуг адвоката (за составление искового заявления и претензии) в размере 5000 рублей. 

Требования обоснованы тем, что между ООО «ТЕМП» (застройщик) и истцом (участник долевого строительства) 30 апреля 2014 г. заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям дополнительного соглашения к которому квартира подлежала передаче истцу не позднее 3 квартала 2015 г. Цена квартиры составила 1160284 руб. и была оплачена истцом в полном объеме. Однако, к данному сроку жилой дом возведен не был. На очередное предложение застройщика об изменении срока передачи объекта она была уже не согласна. Сообщением от 27 февраля 2017 г. ответчик уведомил истца о готовности объекта к передаче. Квартира была передана по акту 09 марта 2017 г., соответственно, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 1 октября 2015 г. по 8 марта 2017 г. включительно. Кроме того, проектная площадь квартиры превысила фактическую на 1,62 кв.м. (38,42-35,8), соответственно, она имеет право на возврат излишне оплаченных денежных средств в сумме 79124 руб. (30200 руб./кв.м. х 2,62 кв.м.). 17 марта 2017 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая получена 27 марта 2017 г., однако, ответа на претензию она не получила, денежные средства ответчик не выплатил. Застройщик нарушил её права, как потребителя, не вернув после получения претензии излишен оплаченные денежные средства. Просрочка передачи объекта составила 525 дней, её требование о выплате неустойки также оставлено без удовлетворения. В указанный период она переживала, поскольку не могла проживать в своей квартире, делать в ней ремонт, а также опасалась, что, заплатив деньги, вовсе не получит квартиру. В связи с необходимостью разрешения возникшей ситуации она была вынуждена обратиться за оказанием юридической помощи, понесла судебные издержки в сумме 5000 руб. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, в деле имеется ходатайство о его рассмотрении в отсутствии истицы. В судебном заседании ранее исковые требования поддержала и пояснила, что фактическая площадь квартиры менее проектной, поскольку балкон бесплатен, поскольку в договоре долевого участия указана лоджия с остеклением, однако, по факту у неё балкон без остекления. По вопросу оставления иска без рассмотрения в части взыскания неустойки за период с 01.10.2015 г. по 26.12.2016 г. включительно пояснила, что для неё существенное значение имеет возврат денежных средств, оплаченных за балкон.

05 июня 2017 г. решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-252796/16-174-430 ООО «ТЕМП» признано банкротом по упрощенной процедуре ликвидации должника, открыто конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий ФИО3.

В силу ст.129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

От конкурсного управляющего ООО «ТЕМП» ФИО3 представлен отзыв на исковое заявление, в котором он просит применить положения ст.333 ГПК РФ к требованию о взыскании неустойки, а также к штрафу, взыскиваемому на основании Закона «О защите прав потребителей», снизить размер штрафа до 5000 руб., в счет компенсации морального вреда взыскать не более 1000 руб.

Представитель третьего лица ООО СК «Интерполитраст» в судебное заседание не явился, корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения, что является надлежащим извещением о слушании дела в силу ст.165.1 ГК РФ.

В силу ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика и третьего лица.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

30 апреля 2014 года в г. Кохма между ООО «ТЕМП» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства, дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить объект недвижимости: 9-ти этажный многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером 37:29:020401:178, и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства: 

<

адрес> 

<

адрес> по проекту на 2-м этаже объекта недвижимости, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в полном объеме и принять указанную квартиру в течение семи рабочих дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (л.д.12).

По условиям договора, примерная (т.е. проектная) площадь квартиры составляет 38,42 кв.м. 

Проектная площадь, его общий объем и другие его характеристики могут не соответствовать фактическим значениям соответствующих показателей объекта, законченного строительством. Окончательное определение объекта (квартиры) производится застройщиком на основании данных первичной технической инвентаризации жилого дома и фиксируется им в акте приема-передачи (см. раздел договора - термины и определения).

Цена одного квадратного метра площади квартиры на момент заключения договора составляет 30200 руб. (п.2.1). При этом, цена квартиры рассчитывается как сумма общей проектной площади квартиры, а также площади остекленных лоджий с коэффициентом 0,5 и составляет 1160284 руб. (п.2.2).

Факт оплаты истцом денежных средств в указанном размере ответчиком не оспаривается и подтверждается платежными документами.

Объект долевого строительства (квартира) имеет планировку в соответствии с Приложением №1 (см. раздел договора - термины и определения договора).

Согласно Приложения № 1 к договору, являющегося его неотъемлемой частью (п.9.5 договора), а также согласно Приложения №1 к Инструкции по эксплуатации квартиры (л.д.31), строящаяся квартира имеет балкон проектной площадью 2,56 кв.м., или 0,77 кв.м. с коэффициентом 0,3 (расчет: 2,56 х 0,3 = 0,77); общая проектная площадь квартиры с площадью балкона с коэффициентом 0,3 составляет 38,42 кв.м. (л.д.16).

В результате умножения общей проектной площади квартиры 38,42 кв.м. (с площадью балкона с коэффициентом 0,3) на стоимость 1 кв.м. квартиры получаем цену объекта 1160284 руб., установленную сторонами договора.

Во исполнение Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Минземстрой РФ) от 04 августа 1998 года N 37 утверждена "Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", согласно п. 3.34 которой по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Согласно п. 3.37 Инструкции, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Принимая во внимание положения п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, а также содержание договора долевого участия и Приложения №, являющегося его неотъемлемой частью, суд приходит к выводу, что цена квартиры была определена сторонами как сумма общей проектной площади квартиры, а также площади балкона с коэффициентом 0,3, а указание в тексте договора на лоджию является явной технической ошибкой, допущенной составителем документа.

Согласно разъяснениям, изложенным в Письме Госстроя РФ от 29 апреля 2002 года N НМ-2243/19 "О порядке применения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", площадь холодных пристроек (террас, пристроенных веранд и т.п.) указывается в графах экспликации к поэтажному плану здания и включается в общую площадь квартиры и индивидуального жилого дома с использованием установленных коэффициентов.

Согласно выкопировки из экспликации к плану строения, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, предоставленной на запрос суда кадастровым инженером ФИО4, 

<

адрес> по итогам строительства имеет балкон, площадью 3,2 кв.м. Площадь квартиры с балконом составляет 39,0 кв.м., из которых: жилая – 15,2 кв.м., подсобная – 20,6 кв.м., площадь помещения вспомогательного использования (балкона) - 3,2 кв.м.

Квартира 09 марта 2017 г. принята истцом по акту приема-передачи, в котором указаны данные характеристики объекта, в т.ч., площадь балкона 3,2 кв.м.

Т.о., как следует из экспликации и акта приема-передачи, фактическая площадь квартиры истца по результатам обмеров по окончании строительства составила 39,0 кв.м. с учетом общей площади квартиры 35,8 кв.м. и площади балкона 3,2 кв.м. 

Соответственно, разница (уменьшение фактической площади) между проектной и фактической площадями (с применением понижающего коэффициента к площади балкона) составляет 1,66 кв.м. (расчет: проектная площадь 38,42 – фактическая площадь 36,76 (35,8+0,96(площадь балкона 3,2хкоэффициент 0,3)). 

Законных оснований для исключения всей площади балкона из фактической площади квартиры, подлежащей оплате по договору, не имеется. 

Договор не содержит условия, согласно которого помещение вспомогательного использования возводится застройщиком безвозмездно. 

Учитывая выше установленные обстоятельства, исключение всей площади балкона из фактической площади квартиры повлечет неосновательное обогащение на стороне истца.

В соответствии с п. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее 214-ФЗ), по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п.2.2.1, перерасчет цены договора может быть произведен в случае отклонения фактической общей площади объекта от проектной. Перерасчет цены договора производится застройщиком посредством умножения разницы проектной площади и фактической на стоимость одного квадратного метра общей проектной площади квартиры, указанной в договоре. Положительная разница (уменьшение цены договора) подлежит возврату участнику долевого строительства. 

Соответственно, с ответчика подлежат взысканию излишне оплаченные истцом по договору долевого участия в строительстве денежные средства в размере 50132 рубля (30200 руб. х 1,66).

В соответствии с выпиской об основных характеристиках объекта, общая площадь квартиры по данным ЕГРН составляет 35,8 кв.м. (л.д.32). 

Однако, указание в ЕГРН общей площади квартиры без учета площади балкона не может считаться уменьшением фактической площади объекта на площадь балкона и не влечет уменьшения цены договора на всю площадь балкона, поскольку характеристика возводимой для истца квартиры согласно условиям договора включает площадь помещения вспомогательного использования - балкона. 

В силу части 1 статьи 6 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно ч. 2 ст. 6 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Согласно п.4.1.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 22 октября 2014 г., застройщик обязуется передать объект долевого строительства не позднее 3 квартала 2015 года (т.е. не позднее 30 сентября 2015 г.). 

В марте 2016 г. истцом получено очередное сообщение застройщика о невозможности завершения строительства МКЖД в предусмотренный договором срок, после чего дополнительное соглашение относительно установления иного срока передачи объекта между сторонами не заключалось, доказательств обратного ответчиком не представлено.

27 февраля 2017 года ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

9 марта 2017 г. истцом получено сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. В тот же день квартира передана истцу по акту приема-передачи.

Принимая во внимание положения выше указанных норм и условий договора, суд приходит к выводу, что срок начала расчета неустойки исчислен истцом верно (с 01 октября 2015 г.).

Суд приходит к выводу, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства, предусмотренного договором долевого строительства по передаче объекта, поскольку объект передан с просрочкой, чем нарушены права истца, как потребителя.

Истцом неустойка заявлена за период с 01 октября 2015 г. по 08 марта 2017 г. включительно.

Однако, требование о взыскании предусмотренной как договором, так и Законом 214-ФЗ, неустойки за период с 01 октября 2015 г. по 26 декабря 2016 г. включительно не подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку данные денежные обязательства текущими не являются, возникли до даты принятия заявления о признании должника банкротом (до 26 декабря 2016 г.), соответственно, являются мораторными.

В рамках настоящего дела подлежат рассмотрению требования истца о взыскании неустойки, возникшей после даты принятия заявления о признании должника банкротом, т.е. с 27 декабря 2016 г., требование о взыскании компенсации морального вреда, поскольку в силу абз. 7 п.1 ст.126 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства могут быть заявлены лишь имущественные требования, к которым требование о компенсации морального вреда не относится, а также требование о взыскании излишне оплаченных по договору денежных средств в сумме 79124 руб., поскольку обязательство по возврату денежных средств, вызванное превышением площади квартиры по проекту над фактической, могло возникнуть только по завершении строительства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 27 февраля 2017 года, т.е. после даты принятия заявления о признании должника банкротом). 

При выше установленных обстоятельствах предъявленные истцом требования о взыскании неустойки с 01 октября 2015 г. по 26 декабря 2016 г. включительно не подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции, в связи с чем требования в данной части были оставлены без рассмотрения определением суда от 25 июля 2017 г.

Возможность компенсации морального вреда предусмотрена ч. 2 ст. 1099 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», при этом, достаточным условием для удовлетворения иска потребителя о взыскании компенсации морального вреда является установленный факт нарушения его прав.

Исходя из характера причиненных истцу нравственных страданий, выразившихся в переживаниях в связи с нарушением его прав ответчиком и необходимостью обращения за судебной защитой, ценности защищаемого права (речь идет о защите имущественных прав), а также из принципа разумности и справедливости, суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой компенсации морального вреда до 10000 рублей.

За период с 27 декабря 2016 г. по 08 марта 2017 г. (72 дн.) размер неустойки составит 55693,63 руб. (расчет: 1160284х72дн.х2х1/300х10%). 

Согласно п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки и штрафа.

Несмотря на тот факт, что письменных доказательств в обоснование снижения неустойки и штрафа ответчиком не представлено, суд считает ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемых санкций заслуживающим внимания в силу следующего.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 Определения N 263-0 от 21 декабря 2000 г., положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом должна быть направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения в результате неисполнения ответчиком обязательств.

Предусмотренный п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и, по своей сути, является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, как и неустойка, возможность снижения которой предусмотрена ст.333 ГК РФ.

Суд, учитывая наличие ходатайства ответчика, выше изложенные разъяснения Конституционного Суда РФ, незначительный период просрочки, за который взыскивается неустойка (2,5 мес.), компенсационный характер санкций, их служение средством, обеспечивающим исполнение обязательства и мерой ответственности, а не средством обогащения за счет должника, полагает возможным уменьшить неустойку с 55693,63 руб. до 25000 руб., штраф с 42566 руб. (50132+25000+10000=85132:2) до 15000 руб. в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, полагая, что общий размер санкций 40000 рублей будет разумным и справедливым, а также достаточным в целях компенсации истцу потерь в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств. 

За составление досудебной претензии и искового заявления истец понесла судебные расходы в размере 5000 руб., что подтверждается копией квитанции, которые в силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию в её пользу с ответчика.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет г.о. Кохма Ивановской области подлежит взысканию госпошлина в размере 2454 (исходя из размера взысканных неустойки и излишне оплаченных по договору денежных средств).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56,98,103,194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ТЕМП» в пользу ФИО2 излишне оплаченные по договору долевого участия в строительстве денежные средства в размере 50132 рубля, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 25000 рублей за период с 27 декабря 2016 г. по 08 марта 2017 г. включительно, в счет компенсации морального вреда 10000 рублей, штраф в размере 15000 рублей, судебные расходы в размере 5000 рублей. 

Взыскать с ООО «ТЕМП» в бюджет г.о. Кохма Ивановской области государственную пошлину в размере 2454 рубля. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 31 июля 2017 г.