Дело № 2-779/17

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

16 марта 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Кукленко С.В., 

при секретаре Замлелове Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.С.С. к Р.Г.В., третье лицо – УФСГРКиК по РО, о признании права собственности на долю в праве,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки действительной и признании права собственности на объект недвижимого имущества, указывая, что 30ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан договор купли – продажи 1/18 доли в праве собственности на жилой дом, площадью 36, 8 кв. м., жилой дом, площадью 57, 7 кв. м. в составе домовладения, расположенного в ДД.ММ.ГГГГ. Исполняя обязательства по оплате приобретаемой недвижимости, стоимость которой была определена сторонами в размере 150000 р., истец к дате подписания договора выплатил денежные средства в полном объеме. Обосновывая заявленную стоимость, истец сослался на наличии существенного долга по оплате ЖКУ, сложившегося у ответчика, поскольку последняя безразлично относилась к обязанностям по содержанию общего долевого имущества, необходимости оплаты услуг представителя по сбору документов и регистрации права долевой собственности за ответчиком и ее правопредшественником и неудовлетворительным техническим состоянием отчуждаемых строений. В качестве обстоятельств, свидетельствующих о фактическом исполнении договора со стороны ответчика, истец ссылался на передачу ему оригиналов правоустанавливающих документов на принадлежащую ответчику долю, а также домовой книги, свидетельства о праве на наследство по закону, принятого ответчиком после смерти ее отца – Б.С.С. Таким образом, истец оценивал бездействие ответчика при выполнении обязанностей, возложенных на нее в силу фактического отчуждения предмета недвижимости, как уклонение от регистрации сделки, поскольку в доверенности на представление интересов ответчика в органе по регистрации прав на недвижимое имущество адрес объекта был указан в неточном соответствии с существующей нумерацией спорного объекта, что явилось основанием для приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и отказа в государственной регистрации в последующем. На основании изложенного истец просил суд признать договор купли – продажи 1/18 доли в праве собственности на жилой дом, заключенный ДД.ММ.ГГГГ г. истцом, с одной стороны, и ответчиком, с другой – действительным, признав за истцом право собственности на 1/18 долю в праве собственности на жилой дом, площадью 36, 8 кв. м., жилой дом, площадью 57,7 кв. м., расположенные в 

<

адрес>.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, обеспечив явку в судебное заседание своего представителя.

Представитель истца – Б.С.С.., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом по месту жительства и регистрации с учетом сведений УФМС РФ по Ростовской области, направленное в адрес ответчика судебное извещение возвращено за истечением срока хранения, сведений о другом месте жительства у суда не имеется.

В соответствии с положением п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, в указанной статье, определено два условия, при наличии которых юридически значимое сообщение признается доставленным, даже если сообщение не было вручено адресату или адресат с ним не ознакомился: сообщение было направлено и поступило адресату; сообщение не было вручено или прочитано по причинам, зависящим от адресата.

Суд приходит к выводу, что неполучение судебной корреспонденции является риском адресата, в данном случае, ответчика. Зная о том, что у ответчика имеются определенные обязательства перед истцом, которые не выполняются надлежащим образом, при поступлении почтового извещения о наличии на почтовом отделении судебной заказной корреспонденции, ответчик проигнорировал полученные сведения, судебную корреспонденцию не получил, в связи с чем, суд считает ответчика надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного разбирательства, и приступает к рассмотрению дела в его отсутствие.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило.

При таком положении, дело в отношении истца, ответчика и третьего лица рассматривается в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Под передачей, согласно статье 224 ГК РФ признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу статьи. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Статья 550 ГК РФ (в редакции на день исполнения сделки) устанавливает форму договора продажи недвижимости, когда договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает три способа защиты прав стороны по исполненному договору в сфере оборота недвижимости, когда суд выносит решение о регистрации сделки, в случае, если установлена невозможность государственной регистрации договора; второе, когда суд выносит решение о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Во всех остальных случаях, надлежащим способом защиты права может являться признание договора по отчуждению недвижимости действительным.

По смыслу вышеуказанного, условием для разграничения предмета исковых требований является установление наличия субъективного критерия, связанного с уклонением стороны сделки от совершения действий, влекущих государственную регистрацию или сделки и (или) перехода права собственности (например, умышленное уклонение одной из сторон от предоставления документов, необходимых для проведения регистрации). 

При установлении наличия объективных причин (например, смерть стороны сделки), предопределяющих невозможность для другой стороны сделки в разумные сроки достижение правового результата, на который рассчитывала сторона при заключении и исполнении договора, следует руководствоваться содержанием п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», когда суд удовлетворяет требование покупателя, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит 2/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, лит. Б, б3, общей площадью 57, 7 кв. м., и жилой дом, лит. Г, общей площадью 36, 8 кв. м., расположенных в г

<

адрес> 

Право общей долевой собственности у истца возникло на основании решения Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года по делу №, установившим факт принятия наследства после смерти матери и послужившим основанием для государственной регистрации права, после которой истец стал участником общей долевой собственности, в том числе, с правами на приобретение иных долей в спорном имуществе без соблюдения условий преимущественной покупки, предусмотренных ст. 256 ГК РФ.

К иным участникам общей долевой собственности относились: Б.А.В., которому принадлежит 2/3 указанного домовладения, Б.С.С., 1/9 доля которого числилась за ним на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного ДД.ММ.ГГГГ 

На земельном участке по 

<

адрес> сложился порядок пользования, когда жилым домом, площадью 57, 7 кв. м. владеет семья Б.С.С.., жилым домом, площадью 36, 8 пользуется семья Б.С.С. 

В связи со смертью, несколько лет подряд злоупотреблявшего алкоголем и жившего одиноко Б.С.С.

С ДД.ММ.ГГГГ г. открылось наследство в виде поименованной доли с призванием к наследованию детей умершего – Р.Г.В.. и Б.С.С.., подавших заявления о принятии наследства нотариусу Ростовского-на-Дону нотариального округа В.Е.В.. Таким образом, с даты открытия наследства за Р.Г.В.. признавалось право собственности на 1/18 (как половина 1/9) наследственного имущества умершего отца.

При исследовании представленных истцом документов, в судебном заседании, нашли свое подтверждение доводы истца, что в начале ДД.ММ.ГГГГ г. по результатам встречи с ответчиком, истец подписал с ней предварительный договор купли-продажи 1/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, лит. Б и жилой дом, лит. Г.

По этому договору ответчику полагались денежные средства в размере 150 000 рублей, в связи с тем, что ответчик никаких действий по восстановлению документов, устанавливающих право собственности ее отца на спорное имущество не осуществляла, предоставив в нотариальную контору только справку БТИ г. Ростов-на-Дону от 1989 года о принадлежности имущества, стороны согласовали оплату работ юриста –оформителя в размере 40000 рублей. 

В счет договоренности ДД.ММ.ГГГГ года ответчиком были выданы две доверенности за №№ №, № об оформлении принятого наследства, регистрации наследственного права в учреждении Росреестра и совершении юридически значимых действий по оформлению отчуждения долей в праве собственности на недвижимое имущество, соответственно. 

Из анализа доверенности № № следует, что право подписать договор по отчуждению имущества, ответчик представителю не делегировала.

Судом исследован оригинал предварительного договора, оригиналы доверенностей, оригинал договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, которые по совокупности оценены судом как содержащие в себе однозначно выраженное волеизъявление ответчика по делу на отчуждение принадлежащей ей доли с выплатой в свою пользу 150000 рублей.

При этом, ответчик, с целью достижения оговоренного с истцом правового результата, совершила ряд последовательных действий, каждое из которых является исполнением своего намерения продать долю в спорных объектах истцу: ею был подписан предварительный договор, выдана доверенность на оформление наследственных прав и перехода права собственности, после получения свидетельства о наследстве по закону – собственноручно подписан договор купли-продажи. 

Оценивая доводы истца об исполнении в пользу ответчика обязанности по оплате имущества, судом был исследованы письменные доказательства передачи денежных средств, в тексте основного договора обязанность истца как покупателя по оплате недвижимости считается исполненной до даты подписания договора, что свидетельствует о полной оплате недвижимости, сведений об обратном заинтересованным лицом не представлено. 

Также в судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля Т.О.Л. пояснившая, что в ДД.ММ.ГГГГ года на ее имя были выданы две доверенности, в соответствии с которыми ей поручалось племянницей истца Р.Г.В., права которого на имущество она оформляла в период с ДД.ММ.ГГГГ года, оформить наследство умершего отца. В ее офис, расположенный в 

<

адрес> приезжали истец, его сын – Б.С.С. ответчик для определения условий сотрудничества. Как юрист, свидетель разъяснила указанным лицам порядок действий по продаже доли, составила предварительный договор, присутствовала при обсуждении стоимости отчуждаемой доли и при передаче задатка. Свидетель пояснила, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года до ДД.ММ.ГГГГ года собирала документы, подтверждающие право собственности отца ответчика, 27. 01. 2016 года ею было получено свидетельство о праве на наследство на имя ответчика, 30. 01. 2016 года в ее присутствии был подписан основной договор купли-продажи и получены ответчиком остальные деньги. В связи с тем, что в доверенности были прописаны полномочия на сдачу документов в Росреестр, в течении нескольких дней свидетель как доверенное лицо Р.Г.В.. обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на отчуждаемую долю у ответчика и с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности с ответчика на истца. В ходе правовой экспертизы представленных документов, государственным регистратором была проведена приостановка соответствующих действий, поскольку в доверенности был неполно прописан адрес недвижимости, вместо правильного «

<

адрес> было указано 

<

адрес> в то время как в основном договоре был прописан адрес в полном объеме, что послужило снованием для дальнейшего отказа в регистрации по причине невозможности дозвонится до ответчика, которая к тому времени уехала к своему супругу, проживающему в 

<

данные изъяты>. Номера ее телефона были выключены, сообщить ей о необходимости внести изменения в доверенность в части адреса объекта или обеспечить личную явку в Росреестр было невозможно. Из пояснений свидетеля также следовало, что право собственности ответчика государственную регистрацию прошло ДД.ММ.ГГГГ г., полученные свидетелем Свидетельства были переданы истцу, отказ в государственной регистрации перехода права собственности в виде сообщения в письменной форме она не забирала.

Учитывая, что свидетель непосредственно участвовала в оформлении наследственных прав ответчика и при регистрации требующей легитимности сделки, суд считает возможным ее показания оценить как доказывающие, наряду с письменными доказательствами, наличие обстоятельств, с которыми ГК РФ связывает законность сделки. 

Суд не может согласиться с утверждением истца об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с непредставлением доказательств, свидетельствующих об умышленном уклонении ответчика от требуемых действий. 

Действительно, при сопоставлении адреса спорного объекта, указанного в доверенностях на имя ФИО1

<

адрес> и в основном договоре от ДД.ММ.ГГГГ года, усматривается разночтение, согласно справке, представленной истцом, а также ранее вынесенным Решением Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону, верным следует считать адрес объекта: 

<

адрес> 

Невозможность истца связаться с ответчиком для устранения имеющей неточности оценивается судом как препятствие, не позволяющее в разумный срок приобретателю объекта – истцу зарегистрировать приобретенную им недвижимость по договору, не имеющим признаки недействительного или незаключенного, поскольку воля сторон на изменение собственника была выражена недвусмысленным способом, все существенные условия – предмет, стоимость были согласованы сторонами, последние договор исполнили: истец оплатил недвижимость, ответчик передала недвижимость и следуемые за нею правоустанавливающие документы истцу. 

Учитывая, что после заключения договора прошло более года, что не может считаться разумным сроком, в целях устранения правовой неопределенности в силе договора от ДД.ММ.ГГГГ. и возникновении у истца прав и обязанностей собственника недвижимости, договор следует признать действительным и распространить последствия такой действительности в виде признания за истцом права собственности на 1/18 доли в праве собственности на жилой дом, лит. Б, б3, общей площадью 57, 7 кв. м., и жилой дом, лит. Г, общей площадью 36, 8 кв. м., в составе домовладения, расположенного в 

<

адрес> 

Учитывая длительное отсутствие продавца недвижимости, суд считает, что это не должно служить препятствием для удовлетворение исковых требований истца на основании ст. 153 ГК РФ, когда сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а право собственности на недвижимое имущество возникает на основании действительных сделок. 

В соответствии с п. 58, 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Такие доказательства стороной истца представлены, 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи 1/18 доли в праве собственности на жилой дом, площадью 36,8 кв.м., жилой дом, площадью 57,7 кв.м., расположенные по адресу: г. 

<

адрес>, заключенным.

Признать за Б.С.С. право собственности на 1/18 долю в праве собственности на жилой дом, площадью 36,8 кв.м., жилой дом, площадью 57,7 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 21 марта 2017 года.

Судья Кукленко С.В.