Дело № 2-1486/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Теребило И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 11 июля 2017 года гражданское дело по исковому заявлению прокурора Омского района Омской области в интересах муниципального образования – Надеждинское сельское поселение Омского муниципального района Омской области к администрации Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, ФИО1 о признании пункта договора аренды земельного участка недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

<

адрес> обратился в Омский районный суд 

<

адрес> в интересах муниципального образование – Надеждинское сельское поселения Омского муниципального района 

<

адрес> к администрации Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес>, ФИО1 о признании пункта договора аренды земельного участка недействительным, указав, что прокуратурой района проведена проверка законности предоставления администрацией Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес> в аренду земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, где между администрацией Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора аренды является земельный участок площадью 75 000 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 1 600 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Согласно договору аренды земельного участка, земельный участок предоставлен на срок 10 лет. Договор аренды земельного участка зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 4.4. указанного выше договора аренды, Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду. Земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес>. Совершение сделок с земельными участками в том числе сдача их в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка. Находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления. Таким образом, пункт 4.4. указанного выше договора аренды противоречит изложенным требованиям законодательства. Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом ил иными правовыми актами. В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Просит признать недействительным пункт 4.4. договора аренды земельного участка №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес> и ФИО1.

В судебном заседании помощник прокурора 

<

адрес> ФИО2 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании считал требования подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес> в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещены надлежаще, просили рассмотреть дело без их участия. Ранее представляли возражения на исковое заявление, где просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Конвенция о защите прав человека и основных свобод, Конституция Российской Федерации, Гражданский процессуальный Российской Федерации гарантируют каждому право на судебную защиту своих гражданских прав и свобод, справедливое разбирательство дела на основе состязательности и равноправия сторон. В этой связи судом должны быть созданы все условия для всестороннего и полного исследования доказательств с целью установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при разрешении гражданского дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Надеждинским сельским поселением Омского муниципального района 

<

адрес> в лице Администрации Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № №, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование без права последующего выкупа в соответствии с условиями настоящего договора, а Арендатор обязуется принять за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для растениеводства, общей площадью 75 000 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 1 600 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. 

Пунктом 2.1. названного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указан срок аренды участка, что составляет 10 лет с даты государственной регистрации настоящего договора.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации – №

По информации, представленной филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес>, правообладателем земельного участка с кадастровым номером № является муниципальное образование – Надеждинское сельское поселение Омского муниципального района 

<

адрес>, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации №; обременение - аренда; дата государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ; срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с ДД.ММ.ГГГГ 10 лет, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО1. 

Пунктом 4.4. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду. 

Истец указывает на недействительность пункта 4.4. названного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Так, содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами. Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем, договор аренды, заключенный между ответчиками, содержит сведения о сроке аренды, что составляет 10 лет.

Таким образом, с учетом срока действия договора, составляющего более пяти лет, при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу, следовало Администрации руководствоваться пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, где уведомление допустимо только при заключении договора аренды земельного участка сроком более пяти лет, тогда как в рассматриваемом деле договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет, что исключает обязательность Арендатора предусматривать ограничение, в частности запрет, на передачу своих прав и обязанностей по настоящему договору аренды третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду.

Необходимо отметить, что предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в публичной собственности, перенайм таких участков осуществляется по специальной норме, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекс Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Посягающей на публичные интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (соответствующая правовая позиция содержится в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, законом прямо предусмотрена, что при наличии земельного участка в собственности публично-правового образования и предоставления его последним на срок более пяти лет, возможность арендатора передавать права и обязанности в пределах срока договора аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка посредством его уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

Учитывая изложенное, договором аренды земельного участка не могут быть предусмотрены условия, ущемляющие права арендатора, предоставленные ему законом, в частности Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

При наличии изложенного выше, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению посредством признания недействительным пункта 4.4. договора аренды земельного участка № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес> и ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 4.4. договора аренды земельного участка № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района 

<

адрес> и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение составлено 12 июля 2017 года.