Дело № 2-1-112/2025

64RS0008-01-2025-000022-93

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 марта 2025 года рабочий поселок Базарный Карабулак 

Саратовская область

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Свищевой Е. А.,

при секретаре судебного заседания Логиновой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности. Свои требования истец мотивирует тем, что 01.08.2018 между истцом и ответчиком заключен договор купли продажи нежилого помещения (далее - Договор), площадью 220,7 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> Согласно пункту 2.1 Договора цена недвижимого имущества по соглашению сторон составляет 5 000 000 рублей. В соответствии с пунктом 5.1 Договора право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и выполнения покупателем своих обязательств по оплате денежных средств за приобретаемое помещение. 16.10.2018 зарегистрировано право собственности ответчика на вышеуказанное нежилое помещение. В соответствии с пунктом 2.3 Договора сумма в размере 5 000 000 подлежит уплате путем передачи денежных средств в виде наличного расчета после подписания настоящего Договора. Оплата за переданное недвижимое имущество до настоящего времени ответчиком не произведена. Гарантийным письмом от 27.01.2019 ответчик обязался произвести оплату по Договору в срок до 31.07.2019, однако в указанный срок имущество не было оплачено. 14.05.2022 истцом ответчику вручена претензия с требованием о погашении задолженности по договору от 01.08.2018 в срок до 31.05.2022. 29.05.2022 ответчиком дан ответ на указанную претензию с просьбой об отсрочке оплаты до 31.12.2022. В указанный срок оплата также не поступила. 29.03.2024 ответчику вручена претензия, в соответствии с которой ему было предложено в течении 30 календарных дней с момента получения претензии исполнить обязательство по оплате нежилого помещения, либо в добровольном порядке расторгнуть Договор по соглашению сторон. 08.04.2024 ответчиком направлен ответ на вышеуказанную претензию, согласно которому ответчик вновь попросил предоставить отсрочку оплаты сроком на 6 месяцев, при этом расторгнуть Договор по соглашению сторон отказался. Согласно пункту 9.2. Договора в случае если покупатель не произведет наличный расчет с продавцом на сумму указанную в пункте 2.1 в установленные Договором сроки, настоящий Договор подлежит расторжению. При этом покупатель будет обязан вернуть помещение, являющееся предметом настоящего Договора продавцу. Согласно пункту 9.1 Договора дополнения и изменения настоящего договора, его расторжение, прекращение, возможно только при письменном соглашении сторон. Просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 01.08.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО2; признать прекращенным право собственности ФИО2 на нежилое помещение, площадью 220,7 кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>», признать за ФИО1 право собственности на указанное нежилое помещение.

В соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области (http:// www.bazarnj-karabulaksky.sar@sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие, заявленные требования поддерживает.

Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 9, 11 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона сторона по делу, самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо его право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьёй 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

На основании статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

На основании пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании статьи 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство должно быть исполнено в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных договором или законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной). В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем в сроки, предусмотренные договором, приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Из материалов дела следует, что 01.08.2018 между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) заключен договор купли продажи нежилого помещения, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 220,7 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно пункту 1.2 Договора помещение принадлежит продавцу на праве собственности.

Из пункта 2.1 Договора следует, что цена приобретаемого покупателем помещения по соглашению сторон составляет 5 000 000 рублей.

Согласно пункту 5.1 Договора право собственности на помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца покупателю в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое помещение. 

В соответствии с пунктом 2.3 Договора сумма в размере 5 000 000 подлежит уплате путем передачи денежных средств в виде наличного расчета после подписания Договора. 

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.10.2018 зарегистрировано право собственности ответчика на вышеуказанное нежилое помещение. 

Оплата по Договору ответчиком не произведена. Гарантийным письмом от 27.01.2019 ответчик обязался произвести оплату по Договору в срок до 31.07.2019.

В связи с неоплатой имущества в указанный срок 14.05.2022 истцом ответчику вручена претензия с требованием о погашении задолженности по Договору в срок до 31.05.2022. 

29.05.2022 ответчиком дан ответ на указанную претензию с просьбой об отсрочке оплаты до 31.12.2022. 

В связи с неоплатой в указанный срок 29.03.2024 ответчику вручена претензия, в соответствии с которой ему было предложено в течении 30 календарных дней с момента получения претензии исполнить обязательство по оплате нежилого помещения, либо в добровольном порядке расторгнуть Договор по соглашению сторон. 

08.04.2024 ответчиком направлен истцу ответ на вышеуказанную претензию, согласно которому ответчик вновь попросил предоставить отсрочку оплаты сроком на 6 месяцев, расторгнуть Договор по соглашению сторон не согласен. 

Согласно пункту 9.2. Договора в случае если покупатель не произведет наличный расчет с продавцом на указанную сумму в установленные Договором сроки, настоящий Договор подлежит расторжению. При этом Покупатель будет обязан передать помещение, являющееся предметом настоящего Договора Продавцу. Согласно пункту 9.1 Договора дополнения и изменения настоящего договора, его расторжение, прекращение, возможно только при письменном соглашении сторон.

В настоящее время объект недвижимости находятся в собственности ответчика, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переход к ответчику права собственности на объект недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате недвижимого имущества не исполнил, тем самым существенно нарушив условия Договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости истец в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора и возврата переданного ответчику имущества.

Согласно положениям пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Продавец не получила вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон. 

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежит применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Анализируя имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме, ответчик не представляет каких-либо обоснований вследствие чего не было оплачено приобретенное по договору недвижимое имущество в течение длительного срока в указанном размере, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. 

При указанных обстоятельствах, на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, в случае расторжения договора, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения прав собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на эти объекты недвижимости.

Таким образом, в силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194—199 ГПК РФ, суд

решил:

расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 01 августа 2018 года (площадью 220,7 кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Признать прекращенным право собственности ФИО2 на нежилое помещение, площадью 220,7 кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>».

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение площадью 220,7 кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, то есть с 18.03.2025.

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2025.

Судья Е. А. Свищева