Дело №2-1- 6392 /1/2017 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области

в составе председательствующего судьи Ларкин С.А.,

при секретаре Дурсун Л.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калуге ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» о регистрации договора,

у с т а н о в и л:

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. обратился в суд с иском к ответчикам, просил вынести решение о регистрации договора уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и ООО «Комфорт Строй». В обоснование требований указал, что ООО «Комфорт Строй» передало ему права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязалось осуществить государственную регистрацию договора и передачу квартиры, но уклонился от выполнения данной обязанности.

В судебное заседание ответчики, третье лицо - Управления Росреестра по Калужской области, уведомленные надлежащим образом, не явились. Истец заявил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за №. По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № пункта 1.4.1 Договора. Поскольку оплата по Договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора. В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку. Из договора также следует, что ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

Между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ. уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении однокомнатной 

<

адрес> на 10 этаже, общей площадью 33,5 кв.м. (проектная площадь), кроме того, площадь балкона с к=0,3 составляет 1,14 кв.м. Всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником, составляет 34,64 кв.м. (проектная площадь), строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной, по адресу: 

<

адрес> (№ по ГП).

По условиям вышеназванного договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договора истица была проинформирована, что передаваемые ей права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит» (п.4 договора). 

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора.

Установленные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспорены. 

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно статье 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений пункта 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено и сторонами не оспорено, что спорный объект недвижимости находится в залоге у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО).

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

По делу установлено, что истец в полном объеме исполнил обязательство по договору в части оплаты объекта долевого строительства, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, претензии со стороны ООО «Комфорт Строй» по оплате стоимости квартиры отсутствуют. 

Каких-либо претензий к истцу, в том числе со стороны Банка, не предъявлялось, его право не оспаривалось, доказательств иного сторонами не представлено. 

В силу статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, допускается возможность последующего одобрения сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу, по сути свидетельствующих о фактическом последующем одобрении банком (как залогодержателем) спорного договора уступки права требования в рамках рассмотрения настоящего спора (каких-либо возражений по существу требований в адрес суда не поступило), суд соглашается с избранным истцом способом защиты права и приходит к выводу об удовлетворении иска. 

В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Руководствуясь статьями 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить. Осуществить государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ. уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., в отношении однокомнатной 

<

адрес> на 10 этаже, общей площадью 33,5 кв.м. (проектная площадь), кроме того, площадь балкона с к=0,3 составляет 1,14 кв.м. Всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником, составляет 34,64 кв.м. (проектная площадь), строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной, по адресу: 

<

адрес> (№ по ГП) - 6 этап строительства, заключенного между ФИО1 и ООО «Комфорт Строй».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Председательствующий Ларкин С.А.

Копия верна

Решение изготовлено 15.08.2017г.