Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 октября 2018 года Дело № 2 -418/2018

Менделеевский районный суд Республики Татарстан

в составе:

председательствующего судьи Ахметшина Р.А.

при секретаре Нуриевой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ответчикам ООО «ИСК Менделеевскстрой», ООО «Новстрой», ООО «Стройцентр», конкурсному управляющему ФИО2, третье лицо ОСП по Менделеевскому и Тукаевскому районам УФССП РФ по РТ о признании добросовестным приобретателем, снятии запрета на совершение регистрационных действий, регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

В Менделеевский районный суд обратился истец ФИО1 к ответчикам ООО « ИСК Менделеевскстрой», ООО «Новстрой», ООО «Стройцентр», конкурсному управляющему ФИО2, третье лицо ОСП по Менделеевскому и Тукаевскому районам УФССП РФ по РТ о признании добросовестным приобретателем, снятии запрета на совершение регистрационных действий, регистрации права собственности, указав следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между истцом –ФИО3 и ответчиком ООО «ИСК «Менделеевскстрой» заключен договор купли-продажи на пять квартир, а именно №, расположенных по адресу : 

<

адрес>. Указанный жилой дом принадлежит ответчику - ООО « ИСК Менделеевскстрой» на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района на земельных участках с кадастровыми номерами № и введен согласно Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № года от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора цена договора за квартиры установлена в размере 5062750 рублей, оплачена истцом до заключения договора.

При регистрации документов в Управлении Росреестра стало известно, что имеется запрет регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества на основании постановления, вынесенного ОСП по Менделеевскому и Тукаевскому району УФССП по РТ, на срок до снятия запрета.

При разрешении данного спора исходя из того, что на момент заключения договора купли-продажи и на момент передачи квартиры в пользование истца, запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорных квартир в уполномоченных органах зарегистрирован не был, ни истцу, ни ответчику не было известно о наличии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью, условия договора истцом исполнены, ФИО1 является добросовестным приобретателем. Однако Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на спорные квартиры не произведены по не зависящим от истца причинам – в связи с наложением указанного запрета. Истец просит суд признать ФИО1 добросовестным приобретателем на основании договора купли-продажи квартир № расположенных по адресу: 

<

адрес>. Отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанных квартир №, наложенных судебным приставом-исполнителем ОСП по Менделеевскому и 

<

адрес>м УФССП по РТ. Зарегистрировать переход права собственности от ООО « ИСК « «Менделеевскстрой» к ФИО1 на 

<

адрес>,28,29,30,31, расположенные в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, возникшей на основании договора купли-продажи от 1 июня 2018 года.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала и суду пояснила, что между ООО «ИСК Менделеевскстрой» и ООО «Новстрой» был заключен договор подряда. ООО «ИСК Менделеевскстрой» являлся застройщиком дома по адресу: 

<

адрес>, а ООО «Новстрой» подрядчиком. В ходе строительства дома образовалась задолженность по оплате у ООО «ИСК Менделеевскстрой» перед ООО «Новстрой», согласно Акту сверки по взаимным расчетам между этими двумя организациями в сумме 15 704 266.30 рублей. В дальнейшем между ООО «Новстрой» и ФИО5 28 ноября 2016 года был заключен договор переуступки прав требования по долгу. Эти документы предоставляли в Арбитражный суд как ООО «Новстрой», так и ООО «ИСК Менделеевскстрой». О переуступки прав требований, ООО «Новстрой» уведомил ООО «ИСК Менделеевскстрой», о заключении договора цессии. На основании этого договора было заключено соглашение с ООО «ИСК Менделеевскстрой», о том, что в дальнейшем когда будет построен дом и введен в эксплуатацию п. 4.4.1 и 4.4.2 договора ООО «ИСК Менделеевскстрой» обязуется после сдачи дома в эксплуатацию и как будет оформлено право собственности за ними в течении 30 дней заключить основной договор купли продажи. 

29 мая 2018 года ФИО5 заключила договор цессии с ФИО1 и на основании того договора ООО «ИСК Менделеевскстрой» заключает основной договор купли-продажи, который предусмотрен соглашением от 2016 года. В соглашении от 28 ноября 2016 года указано, что сумма в размере 5062750.00 рублей погашается в счет оплаты по договору цессии, заключенными между ООО «Новстрой» и ФИО5 26 ноября 2016 года. Таким образом, оплата за квартиры, произошла еще в 2016 году. Поскольку ООО «ИСК Менделеевскстрой» не имеет финансовой возможности для регистрации права собственности, как юридическое лицо они должно заплатить за каждую квартиру 22 000 рублей, у них нет такой финансовой возможности, сейчас еще трудность возникает в том, что открыто исполнительное производство, где также имеется задолженность по договорам. При обращении в регистрационную палату с запросом кому принадлежат квартиры, был предоставлен ответ, о том что право собственности на эти квартиры ни за кем не зарегистрировано. Но на 29 квартиру наложен арест по исполнительному производству от 18 февраля 2018 года. Однако, в ходе судебного разбирательства установлено, что 24 августа 2018 года исполнительное производство по ООО «Стройцентр» прекращено. На сегодняшний день имеется запрет от 18 июня 2018 года в отношении ООО «Новстрой». Истец считает, что у ФИО5 права собственности возникло в 2016 году, поскольку оплата была произведена до того как было возбуждено исполнительное производство. Исполнительное производство возникло только в 2018 году. Считает, что согласно ст.302 ГК РФ ФИО1 является добросовестным приобретателем, поскольку по договору цессии ФИО5 переуступила свои права требования ФИО1. В связи с этим, поскольку ООО «ИСК Менделеевскстрой» заключил договор купли-продажи, но не может зарегистрировать эти сделки и имеется запрет регистрационные действия истец обратился в суд, так как иным способом свое право собственности доказать не может и просит признать ФИО1 добросовестным приобретателем и отменить запрет регистрационные действия в отношении квартир и зарегистрировать переход права собственности.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ИСК Менделеевскстрой» по доверенности ФИО6 с исковыми требованиям согласился в полном объеме, суду пояснил, что фактически квартиры в жилом доме №13 по улице Татарстан принадлежат ООО « ИСК « Менделеевскстрой» на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района. Однако, ответчик не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиры ввиду тяжелого финансового положения и при этом в случае регистрации квартир со стороны судебного пристава исполнителя сразу накладывается арест на квартиру, при этом оценка не производится и фактически задолженность перед ООО «Новстрой» не погашается, замкнутый круг. ООО «Новстрой» было предложено отозвать заявление о запрете регистрационных действий, зарегистрировать квартиры и погасить задолженность, однако ООО «Новстрой» на сегодняшний день не отзывает свое заявление. В случае признания за ФИО1 право собственности на пять квартир, у ООО «ИСК Менделеевскстрой» остается еще 37 квартир, которых вполне достаточно для погашения задолженности перед ООО «Новстрой» после регистрации этих квартир. 

Представитель ответчика ООО «Новстрой» в суд не явился, о времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, по телефонограмме сообщил, что участвовать в судебном заседании не желают.

Представитель ответчика ООО «Строй-Центр» в суд не явился, о времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд представил возражения относительно исковых требований ФИО1, где указывает, что ФИО1 приобретая недвижимое имущество должен был проявить должную осмотрительность и внимательность при заключении сделки, проверив наличие запретов и ограничений. Считает, что ООО «Строй-Центр» не является надлежащим ответчиком по указанным взаимоотношениям и стороной договора, а лишь является одним из взыскателей по исполнительному производству, возбужденному в отношении ООО «ИСК Менделеевскстрой», обеспечительные меры судебным приставом исполнителем приняты в соответствии с Федеральным законодательством. В удовлетворении исковых требований просит отказать и рассмотреть дело без участия представителя ООО «Строй-Центр».

Ответчик Арбитражный управляющий ФИО2 в суд не явился, просит дело рассмотреть без его участия. В своем возражении на исковое заявление ФИО1 указывает запрет судебным приставом исполнителем на отчуждение имущества, принадлежащего ООО «ИСК Менделеевскстрой» был наложен задолго до заключения договора купли продажи квартир от 1 июня 2018 года в рамках исполнительного производства, возбужденного по заявлению ООО «Строй-Центр». Считает, что ФИО1, если он приобрел квартиры у ФИО7 не зарегистрировавшей право собственности за собой не может являться добросовестным приобретателем. ФИО1 приобретая недвижимое имущество должен был проявить должную осмотрительность и внимательность при заключении сделки, проверив наличие запретов и ограничений. В удовлетворении исковых требований просит отказать.

Судебный пристав исполнитель ОСП по Менделеевскому и 

<

адрес> УФССП по РТ ФИО8 суду пояснил, что в его производстве находится сводное исполнительное производство в отношении должника ООО «ИСК Менделеевскстрой». Запреты на отчуждение квартир в 

<

адрес> в количестве 43 квартир наложены судебным приставом исполнителем еще 12 октября 2015 года по заявлению ООО «Чистый мир-НЧ», в дальнейшем 10 января 2017 года производство окончено по заявлению взыскателя. В сводном производстве действующие задолженности ООО «ИСК Менделеевскстрой» остались в отношении взыскателей Арбитражного управляющего в сумме 111501.78 рублей и ООО «Новстрой» в сумме 5 773 266.30 рублей, а исполнительное производство по ООО «Строй-Центр» прекращено 24 августа 2018 года. Кроме того, осталась задолженность по исполнительскому сбору в сумме 139362.85 рублей. Считает, что запреты на регистрационные действия в отношении квартир в 

<

адрес> произведены задолго до заключения ФИО1 договора купли продажи 5 квартир от 1 июня 2018 года. В случае отмены судом запретов на квартиры указанные ФИО1, в доме остаются еще 37 квартир и в случае оформления в собственность за ООО «ИСК Менделеевскстрой» можно будет произвести оценку квартир и реализовать их или передать ООО «Новстрой» для погашения долга. Стоимость оставшихся квартир достаточно для погашения задолженности перед ООО «Новстрой». Без снятия запретов реализовать квартиры невозможно, а на снятие запрета основной взыскатель не согласен, в связи с чем образовавшуюся задолженность невозможно погасить. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ:

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу статьи 302 НК РФ следует, что:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 ст. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, одним из оснований регистрации прав на недвижимое имущество является вступивший в законную силу судебный акт.

Из материалов дела следует, и как установлено в суде первой инстанции, что 29 ноября 2016года между ООО «Новстрой» и ФИО5 заключен договор о переуступке прав требования долга с ООО « «НовСтрой» на ООО «ИСК Менделеевскстрой». По условиям договора ООО « ИСК « Менделеевскстрой» должен выплатить образовавшуюся у них задолженность ФИО5 за ООО «НовСтрой» в размере 5 062 750 рублей.

На основании договора переуступки прав требования между ФИО5 и ООО « ИСК « Менделеевскстрой» заключено Соглашение от 5 декабря 2016года, о том что в будущем между сторонами будет заключен договор купли-продажи пяти квартир в доме Татарстан д.13, на сумму 5 062 750 руб. 

По условиям соглашения п.2.3.1. оплата цены квартир произведена следующим образом: сумма в размере 5 062 750 рублей погашается в счет оплаты по договору переуступки прав требования заключенного между ООО « «НовСтрой» и кредитором от 29 ноября 2016 года.

29 мая 2018 года между ФИО5 и ФИО1 заключен договор переуступки права требования и 1 июня 2018 года на основании указанного договора переуступки права требования ООО « Менделеевскстрой» заключил договор купли-продажи спорных квартир в доме Татарстан 13.

При этом судом установлено, что в производстве ОСП по Менделеевскому и Тукаевскому районам УФССП по Республике Татарстан имеется сводное исполнительное производство в отношении должника ООО «ИСК Менделеевскстрой». Запреты на отчуждение квартир в доме №13 по улице Татарстан в количестве 43 квартир наложены судебным приставом исполнителем 12 октября 2015 года по заявлению ООО «Чистый мир-НЧ», в дальнейшем 10 января 2017 года производство окончено по заявлению взыскателя. В сводном производстве действующие задолженности ООО «ИСК Менделеевскстрой» остались в отношении взыскателей Арбитражного управляющего в сумме 111501.78 рублей и ООО «Новстрой» в сумме 5 773 266.30 рублей, а исполнительное производство по ООО «Строй-Центр» прекращено 24 августа 2018 года. Кроме того, осталась задолженность по исполнительскому сбору в сумме 139362.85 рублей.

Исследовав материалы исполнительного производства, также представленные сторонами доказательства в обоснование своих требований, суд считает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: 

Основания для признания ФИО1 добросовестным покупателем недвижимого имущества, именно спорных пяти квартир в 

<

адрес>, суд считает заключение им договора купли продажи указанных квартир от 1 июня 2018 года на основании уступки права требования, заключенного 29 мая 2018 года между ФИО5 и ФИО1 В свою очередь у ФИО5 возникли правоотношения 29 ноября 2016года с ООО «Новстрой», заключив договор о переуступке прав требования долга с ООО « «НовСтрой» на ООО «ИСК Менделеевскстрой». По условиям договора ООО « ИСК « Менделеевскстрой» должен выплатить образовавшуюся у них задолженность ФИО5 за ООО «НовСтрой» в размере 5 062 750 рублей. На основании договора переуступки прав требования между ФИО5 и ООО « ИСК « Менделеевскстрой» заключено Соглашение от 5 декабря 2016года, о том, что между сторонами будет заключен договор купли-продажи пяти квартир в доме Татарстан д.13, на сумму 5 062 750 рублей, что и сделано между ООО «ИСК Менделеевскстрой» и ФИО1 заключив договор купли продажи от 1 июня 2018 года.

Между тем, ФИО1 заключил договор купли продажи квартир 1июня 2018 года, запрет на регистрационные действия по заявлению ООО «Новстрой» произведен судебным приставом 18 июня 2018 года. 

Кроме того, суд считает, что по исполнительному производству задолженности ООО «ИСК Менделеевскстрой» остались в отношении взыскателей Арбитражного управляющего в сумме 111501.78 рублей и ООО «Новстрой» в сумме 5 773 266.30 рублей, по исполнительскому сбору в сумме 139362.85 рублей. При этом судебным приставом исполнителем наложен запрет на регистрационные действия на 43 квартиры в доме №13 по улице Татарстан города Менделеевска, что намного превышает сумму для покрытия задолженности перед взыскателями. По мнению суда, признание за истцом ФИО1 права собственности на спорные 5 квартир не повлекут существенных нарушений прав других участников процесса и суд считает, что у истца отсутствуют другие возможности оформления в защиту своих прав на указанное недвижимое имущество. При этом суд признает признание иска со стороны ООО «ИСК Менделеевскстрой».

Руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

признать ФИО1 добросовестным приобретателем на основании договора купли-продажи квартир № расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанных квартир № наложенные судебным приставом-исполнителем ОСП по Менделеевскому и Тукаевскому районам УФССП по РТ. 

Зарегистрировать переход права собственности от ООО « ИСК « «Менделеевскстрой» к ФИО1 на квартиры № №, расположенные в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, возникшей на основании договора купли-продажи от 1 июня 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня вынесения решения.

Судья Менделеевского 

районного суда РТ Ахметшин Р.А.