САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0005-01-2023-012841-19

Рег. №: 33-23332/2025 Судья: Максимова Т.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург 11 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Осининой Н.А.,

СудейПри помощнике судьи

ФИО1, ФИО2 ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФИО4, ФИО5 на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30 октября 2024 года по гражданскому делу № 2-2079/2024 по иску администрации Калининского района Санкт-Петербурга к ФИО6, ФИО12, нотариусу ФИО7, ФИО4 о признании доверенности недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недвижимого имущества выморочным, признании права собственности на выморочное имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., выслушав объяснения представителя истца администрации Калининского района Санкт-Петербурга – ФИО8, ответчика ФИО4 и ее представителя ФИО9, представителя ответчика ФИО5 – ФИО10, представителя третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу – ФИО11, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация Калининского района Санкт-Петербурга обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО6, ФИО12, нотариусу ФИО7, ФИО4, в котором, изменив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), просит признать недействительной ничтожной сделкой доверенность, выданную от имени ФИО 1 на имя ФИО6, удостоверенной 04.10.2023 нотариусом нотариального округа г. Москвы ФИО7 на бланке №...; применить последствия недействительности ничтожной сделки к заключенному между ФИО 1 и ФИО12 договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в виде отмены государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру на имя ФИО12; применить последствия недействительности ничтожной сделки к заключенному между ФИО12 и ФИО4 договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и отменить государственную регистрацию перехода права собственности на данную квартиру на ФИО4; признать указанную квартиру выморочным имуществом; признать права государственной собственности Санкт-Петербурга на указанную квартиру; истребовать жилое помещение из незаконного владения ФИО4

В обоснование заявленных требований администрацией Калининского района Санкт-Петербурга указано, что ФИО 1, умершая в апреле 2023 года, на основании договора передачи жилого помещения в собственность от 16.03.2000, являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Наследники умершей ФИО 1 отсутствуют, спорное жилое помещение является выморочным имуществом. 16.10.2023 комиссией в составе ООО «Жилкомсервис № 2 Калининского района» проведено обследование указанной квартиры, по результатам которого составлен акт, подтверждающий вывоз находящегося в квартире имущества третьими лицами. Документы, подтверждающие указанные обстоятельства, направлены в адрес истца 18.10.2023. Согласно полученным истцом сведениям, 05.10.2023 от имени ФИО 1 в лице ФИО6, действующей на основании доверенности от 04.10.2023, удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО7 и зарегистрированной в реестре за №..., и ФИО12 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. 06.10.2023 произведена государственная регистрация перехода права собственности покупателя. 18.10.2023 ФИО12 продал указанную квартиру по договору купли-продажи ФИО4 Государственная регистрация перехода права собственности ФИО4 произведена 19.10.2023. Истец полагает, что доверенность, выданная от имени ФИО 1 на имя ФИО6 на право заключения договора купли-продажи, является ничтожной сделкой, так как выдана после смерти ФИО 1, а вышеуказанная квартира – выморочным имуществом.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30.10.2024, с учетом определения суда от 25.06.2025 об исправлении описки, исковые требования администрации Калининского района Санкт-Петербурга удовлетворены частично, постановлено:

- признать недействительной ничтожной сделкой доверенность, выданную от имени ФИО 1 на имя ФИО6, удостоверенную 04.10.2023 нотариусом нотариального округа г. Москвы ФИО7 на бланке №...;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, заключенному 05.10.2023 ФИО6 на основании доверенности, удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО7 на бланке №... и ФИО12 – отменить запись №... от 06.10.2023 о государственной регистрации перехода права собственности на ФИО12;

- признать жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №...) выморочным имуществом;

- признать право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №...) за Санкт-Петербургом;

- истребовать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №...) из владения ФИО4 и отменить запись №... от 19.10.2023 о государственной регистрации перехода права собственности на ФИО4

В удовлетворении исковых требований к нотариусу ФИО7 отказано.

Не согласившись с постановленным решением суда, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу подало апелляционную жалобу, указав, в том числе, что после состоявшегося решения суда ФИО4 продала спорную квартиру ФИО5

Также с апелляционными жалобами в суд обратились ФИО4 и ФИО5

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Согласно разъяснениям, данным в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ, суду апелляционной инстанции при рассмотрении дела надлежит проверять наличие предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, а также основания для прекращения производства по делу (ст. 220 ГПК РФ) или оставления заявления без рассмотрения (абз. 2-6 ст. 222 ГК РФ).

Одним из оснований для безусловной отмены решения суда, приведенных в п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Согласно ч. 4 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 названной статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ.

Из материалов дела усматривается, что ответчик ФИО4 с 19.08.2009 по 01.10.2024 была зарегистрирована по месту жительства по адресу 

<

адрес>. С 01.10.2024 по 11.10.2024 (дата выдачи адресной справки) ФИО4 зарегистрирована по адресу 

<

адрес>. Также у ответчика имеется регистрация по месту пребывания с 16.10.2023 по 12.10.2026 по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 210-211).

Вместе с тем, сведений об извещении ответчика ФИО4 ни по одному из указанных адресов в материалах дела не имеется. О дате и времени судебного разбирательства, состоявшегося 30.10.2024, ФИО4 направлено судебное извещение по адресу спорной квартиры – 

<

адрес> (т. 1 л.д. 182), а не по адресу регистрации по месту жительства или пребывания ответчика.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик ФИО4 о дате и времени судебного разбирательства, в котором вынесен итоговый судебный акт, надлежащим образом не извещена, что является безусловным основанием для отмены решения суда в соответствии с положениями п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Кроме того, к участию в деле не привлечена ФИО5, которая является собственником спорной квартиры на момент рассмотрения апелляционных жалоб.

Учитывая изложенное, судебная коллегия определением, занесенным в протокол судебного заседания от 30.10.2025, привлекла к участию в деле в качестве ответчика ФИО5 и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, администрация Калининского района Санкт-Петербурга изменила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила:

- признать недействительной доверенность, выданную от имени ФИО 1 на имя ФИО6, удостоверенную 04.10.2023 нотариусом нотариального округа г. Москвы ФИО7 на бланке №...;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенному 05.10.2023 между ФИО 1 в лице представителя ФИО6, действовавшей по доверенности от 04.10.2023, и ФИО12 в простой письменной форме, отменив запись №... от 06.10.2023 о государственной регистрации перехода права собственности на ФИО12;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенному 18.10.2023 между ФИО12 и ФИО4 в простой письменной форме, отменив запись №... от 19.10.2023 о государственной регистрации перехода права собственности на ФИО4;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенному 07.11.2024 между ФИО4 и ФИО5 в простой письменной форме, отменив запись №... от 08.11.2024 о государственной регистрации перехода права собственности на ФИО5;

- признать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, выморочным имуществом после умершей в апреле 2023 года ФИО 1;

- признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за городом Санкт-Петербургом;

- истребовать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, из владения ФИО5

Ответчики ФИО12, ФИО6, нотариус ФИО7 в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ. Нотариусом ФИО7 представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, иные неявившиеся лица ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили. При таком положении в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина (ч. 1 ст. 1114 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ст. 1142-1145 и 1148 названного кодекса. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным (ст. 1151 ГК РФ).

В силу п. 2 названной статьи в порядке наследования по закону в собственность города федерального значения Санкт-Петербурга переходят жилые помещения, являющиеся выморочным имуществом, находящимся на его территории.

В соответствии с п. 3 ст. 1151 ГК РФ порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.

Для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (ст. 1152 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 50 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в п. 1 ст. 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.

Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Санкт-Петербурга, регулируется, в частности, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.03.2009 № 270 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при оформлении прав Санкт-Петербурга на выморочное имущество в виде расположенных на территории Санкт-Петербурга жилых помещений, переходящих в государственную собственность Санкт-Петербурга в порядке наследования по закону».

Согласно п. 1.1 вышеуказанного постановления Правительства Санкт-Петербурга администрации районов выявляют и ведут учет выморочного имущества в виде расположенных на территории района Санкт-Петербурга жилых помещений, земельных участков, а также расположенных на них зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества, долей в праве общей долевой собственности на указанные в названном пункте объекты недвижимого имущества, переходящих в соответствии со ст. 1151 ГК РФ в государственную собственность Санкт-Петербурга в порядке наследования по закону, совершают юридические действия, связанные с переходом выморочного имущества в государственную собственность Санкт-Петербурга, в том числе обеспечивают оформление свидетельств о праве Санкт-Петербурга на наследство и государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга на выморочное имущество в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 3.14.4 Положения «Об администрациях районов Санкт-Петербурга», утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1098 от 13.12.2017, администрации районов обладают полномочиями совершать юридические действия, связанные с переходом выморочного имущества в государственную собственность Санкт-Петербурга.

Как следует из материалов дела, в апреле 2023 года умерла ФИО 1, 

<

дата> г.р. Актовая запись о смерти не содержит даты и времени смерти, местом смерти указана Ленинградская обл., Лужский р-н, д. Холомцы (т. 1 л.д. 25, 102).

При жизни, на основании договора передачи квартиры в собственность от 20.03.2000, ФИО 1 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №... (т. 1 л.д. 37-39).

Согласно сведениям, предоставленным УМВД России по Калининскому району Санкт-Петербурга, на момент смерти ФИО 1 была зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 64, 103-107). Однако справка о регистрации (форма № 9) по состоянию на 09.10.2024 сведения о зарегистрированных по месту жительства лицах по указанному адресу не содержит (т. 1 л.д. 15, 133).

Наследственное дело после умершей ФИО 1 не заводилось (т. 1 л.д. 22). Сведений о наследниках ФИО 1, принявших в установленные законом порядке и сроки наследство, в том числе путем совершения действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, не имеется.

Таким образом, в соответствии с вышеизложенными правовыми нормами наследственное имущество ФИО 1, а именно квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, является выморочным.

04.10.2023, то есть после смерти ФИО 1, нотариусом нотариального округа Москвы ФИО7 удостоверена доверенность на бланке №..., зарегистрированная за реестровым №..., из содержания которой следует, что ФИО 1 уполномочила ФИО6 продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировать переход права собственности в МФЦ, в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, с правом подачи заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации. Факт удостоверения доверенности подтверждается представленной в материалы дела выпиской из реестра регистрации нотариальных действий (т. 1 л.д. 76-79).

Как следует из представленного в материалы дела нотариусом ФИО7 паспортного досье № 2205 от 10.11.2023, паспорт ФИО 1 на момент подготовки совершения нотариального действия по удостоверению доверенности недействительным не числился (т. 1 л.д. 85-88).

05.10.2023 между ФИО6, действующей от имени ФИО 1 на основании доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа ФИО7 04.10.2023 на бланке №..., зарегистрированной за реестровым №..., и ФИО12 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ФИО12 приобрел у ФИО 1 названную квартиру за 4 250 000 руб. (т. 1 л.д. 168 на об-169).

06.10.2023 произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО12 на спорную квартиру (т. 1 л.д. 21).

18.10.2023 между ФИО12 и ФИО4 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стоимость квартиры согласована сторонами в размере 5 250 000 руб., которая подлежала оплате покупателем за счет собственных денежных средств в размере 1 050 000 руб. и кредитных средств в размере 4 200 000 руб., предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк» на основании кредитного договора от 18.10.2023 

<

***> (т. 1 л.д. 167-168).

Регистрация перехода права собственности ФИО4 произведена 19.10.2023.

16.10.2023 комиссией в составе представителей ООО «Жилкомсервис № 2 Калининского района», осуществляющему управление многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, произведено обследование спорного жилого помещения – квартиры №.... Согласно акту осмотра от 12.10.2023, квартиру освобождали от вещей и мебели, со слов соседей, ФИО 1 ранее проживала на даче, в течение последних полутора лет в квартире не появлялась (т. 1 л.д. 23).

03.11.2023 оперуполномоченным ОБИП ОУР УМВД России по Калининскому району Санкт-Петербурга принято постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на основании заявления администрации Калининского района Санкт-Петербурга по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 24 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 136-138).

07.11.2024 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стороны согласовали стоимость квартиры в размере 4 900 000 руб. Право собственности ФИО5 на спорную квартиру зарегистрировано 08.11.2024.

Обращаясь в суд с настоящим иском администрация Калининского района Санкт-Петербурга полагала подлежащей признанию недействительной доверенность, выданную от имени ФИО 1 на имя ФИО6, удостоверенную нотариусом нотариального округа ФИО7 04.10.2023 на бланке №..., зарегистрированной за реестровым №..., поскольку указанная доверенность совершена после смерти ФИО 1

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из п. 2 той же стати следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу разъяснений, данных в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Правами владения, пользования и распоряжения имуществом обладает только собственник данного имущества (ст. 209 ГК РФ). Продавцом вещи по общему правилу может выступать только ее собственник (ст. 454 ГК РФ)

Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Разрешая заявленные исковых требования, судебная коллегия, учитывая, что правоспособность ФИО 1 прекращена в апреле 2023 года, ввиду ее смерти, полагает, что требования истца о признании доверенности, выданной 04.10.2023 от имени ФИО 1 на имя ФИО6 на бланке №..., удостоверенной нотариусом Москвы ФИО7 и зарегистрированной в реестре за №..., недействительной правомерны и подлежат удовлетворению, поскольку данная доверенность совершена с нарушением требований закона.

Учитывая данные обстоятельства и принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от 05.10.2023 заключен от имени ФИО 1 в лице ее представителя ФИО6 с ФИО13 на основании доверенности, совершенной с нарушением требований закона и подлежащей признанию недействительной, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи от 05.10.2023 заключен от имени ФИО 1 лицом, не имеющим полномочий на совершение сделки, в связи с чем в соответствии с положениями п. 2 ст. 168 ГК РФ указанный договор подлежит признанию недействительным.

При этом оснований для признания недействительными последующих сделок купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и применения последствий недействительности данных сделок в соответствии с положениями ст. 167, 168 ГК РФ не имеется, так как в данном случае подлежит применению правовой механизм виндицирования спорного имущества от последнего приобретателя в соответствии с положениями ст. 301, 302 ГК РФ.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

Квартира, расположенная по адресу 

<

адрес>, являющаяся наследственным имуществом ФИО 1, продана ФИО12 помимо воли собственника данного жилого помещения – администрации Калининского района Санкт-Петербурга, при том положении, что наследственное имущество ФИО 1 является выморочным, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, а принятие выморочного имущества не требуется. Последним собственником в цепочке сделок в отношении спорной квартиры является ФИО5

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования администрации Калининского района Санкт-Петербурга об истребовании квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, из чужого незаконного владения ФИО5 подлежат удовлетворению, независимо от доводов ФИО4 и ФИО5 о том, что они являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что доводы о добросовестности ФИО4 и ФИО5 при заключении сделок в отношении квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, являются обоснованными.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

При заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 18.10.2023 ФИО4 предприняты действий по проверке правомочий продавца жилого помещения, в частности ею проверялась информация, содержащаяся в ЕГРН, о чем указано в п. 1.2 договора.

Информация о продаже квартиры была размещена в открытом доступе в сети «Интернет», перед заключением сделки ФИО4 произведен осмотр квартиры.

В соответствии с условиями договора (п. 2.2.2) часть стоимости объекта в сумме 4 200 000 руб. оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленным ФИО4 в соответствии с кредитным договором 

<

***> от 18.10.2023. Договор оформлен посредством сервиса ООО «Дом Клик».

Право собственности ФИО4 на спорную квартиру зарегистрировано 19.10.2023. Также в ЕГРН внесены сведения об обременении объекта недвижимости: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 19.10.2023.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи 18.10.2023 ФИО4 совершены все действия, которые необходимы, возможны и совершаются при приобретении недвижимого имущества. Сведений об обременении объекта недвижимости в ЕГРН при заключении договора не имелось, права продавца на спорную квартиру проверены в том числе ПАО «Сбербанк», поскольку приобретение ФИО4 квартиры осуществлялось с использование кредитных денежных средств.

Впоследствии объявление о продаже квартиры размещено ФИО4 в открытом доступе на сайте «Авито».

Приобретая спорную квартиру у ФИО4 ответчик ФИО5 обратилась к риелтору, совместно с ним ФИО5 произведен осмотр жилого помещения, доступ в жилое помещение являлся свободным, на двери квартиры не имелось каких-либо объявлений о спорности прав на объект или признаков опечатывания квартиры.

Перед заключением договора купли-продажи спорной квартиры от 07.11.2024 покупатель предпринимала действия по проверке правомочий продавца жилого помещения, ею проверялось в доступных источниках информация, указанная в ЕГРН.

Согласно данным ЕГРН, право собственности на спорной объект недвижимости в момент совершения сделки было зарегистрировано за ФИО4, при этом в качестве сведений обременением (ограничением) прав ФИО4 на имущество является следующее: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 19.10.2023, №..., объект недвижимости находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» в обеспечении исполнения обязательств ФИО4 по кредитному договору 

<

***> от 18.10.2023, заключенному между ФИО4 и банком. Сведения об ипотеке изложены в п 2.1 договора от 07.11.2024. Каких-либо иных отметок в ЕГРП о судебном споре или обременениях в отношении отчуждаемого имущества не имелось.

Проверка прав ФИО4 на спорную квартиру осуществлена в том числе ПАО «Сбербанк». В представленных в материалы дела документах имеется согласие ПАО «Сбербанк» на отчуждение спорного объекта недвижимости ФИО5

Также ФИО5 получены квитанции об оплате ФИО4 коммунальных услуг, электроэнергии, вносов на капитальный ремонт в спорной квартире, справки формы № 7 и № 9.

Сделка носила возмездный характер, право собственности ФИО5 зарегистрировано.

Таким образом, ФИО5 при приобретении спорной квартиры также совершены все действия, которые объективно необходимы, возможны и совершаются при приобретении недвижимого имущества. При этом, то обстоятельство, что на момент отчуждения ФИО4 имущества ФИО5 имелся судебный спор, предметом которого являлась спорная квартира, не свидетельствует о недобросовестных действиях указанных ответчиков, поскольку о судебном разбирательстве ФИО4 не была извещена.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу, что в материалы дела представлены достаточные и достоверные доказательства того, что при приобретении спорной квартиры ФИО4 и ФИО5 проявили должную степень заботливости и осмотрительности, необходимой для заключения такого рода сделок, предпринимали действия по проверке правомочий продавца жилого помещения, при заключении договора опирались на сведения, полученные из ЕГРН, сделка совершена при участии ПАО «Сбербанк», который также осуществлял проверку сведений о собственнике квартиры, имеющихся обременениях.

Таким образом, при заключении договоров купли-продажи в отношении спорной квартиры ФИО4 и ФИО5 действовали добросовестно и соответствии с обычной деловой практикой.

Вместе с тем, как указано ранее, добросовестное поведение ФИО4 и ФИО5 при заключении договоров в отношении квартиры, расположенной 

<

адрес>, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований администрации Калининского района Санкт-Петербурга об истребовании спорной квартиры из владения ФИО5 не является, поскольку положения ст. 302 ГК РФ прямо предусматривают право истца истребовать спорную квартиру у добросовестного приобретателя, ввиду выбытия квартиры из владения собственника помимо его воли.

Доводы ответчиков ФИО4 и ФИО5 о невозможности истребования спорной квартиры у добросовестного приобретателя со ссылками на позицию, изложенную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, судебная коллегия признает несостоятельными.

Согласно данному постановлению, Конституционный Суд Российской Федерации признал положения п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом – своевременных мер по его установлению и надлежащего оформлению своего права собственно на это имущество.

Вопреки доводам ответчиков, в рассматриваемом случае, из материалов дела не усматривается бездействия администрации, которое по смыслу вышеуказанного постановления Конституционный Суд Российской Федерации может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований администрации об истребовании выморочного имущества у добросовестного приобретателя.

ФИО 1 умерла в апреле 2023 года, время и дата смерти не установлены. 18.10.2023 администрацией получены сведения об обследовании ООО «Жилкомсервис № 2 Калининского района» спорной квартиры, при жизни принадлежавшей ФИО 1, в связи с чем не позднее указанной даты истец узнал о том, что спорное жилое помещение является выморочным 31.10.2023 администрация Калининского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с настоящим иском (т. 1 л.д. 4).

Соответственно, из материалов дела усматривается своевременное принятие администрацией Калининского района Санкт-Петербурга, с учетом разумности и осмотрительности, мер для получения правового титула и защиты своих прав на имущество, в связи с чем положения постановления Конституционного Суда Российской Федерации, на которые ссылается ФИО5, в рассматриваемом случае не применимы.

Ссылки на недобросовестные действия администрации, выраженные в том, что истцом в Управление Росреестра Санкт-Петербурга не передано определение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2023 о принятии обеспечительных мер по настоящему гражданскому делу в виде наложения ареста на спорную квартиру до рассмотрения дела по существу, не могут быть приняты во внимание в связи с тем, что в соответствии с положениями п. 4 ст. 140 ГПК РФ у истца отсутствует обязанность сообщать о принятых обеспечительных мерах в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

Поскольку жилое помещение надлежит истребовать из незаконного владения ФИО5, учитывая, что наследники после смерти ФИО 1 отсутствуют, сведения о завещаниях ФИО 1 также отсутствуют, то жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является выморочным имуществом, в связи с чем право собственности на него надлежит признать за городом Санкт-Петербургом.

Администрацией Калининского района Санкт-Петербурга также заявлены исковые требования к нотариусу ФИО7

В соответствии с п. 95 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», при рассмотрении спора о праве, основанном на совершенном нотариальном действии, нотариус (уполномоченное должностное лицо), совершивший соответствующее нотариальное действие, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора.

Учитывая, что при осуществлении своей деятельности нотариус выполняет функции, возложенные на него государством, в виде обязанности по совершению определенных действий в интересах физических и юридических лиц, влекущих юридически значимые для них последствия, принимая во внимание, что совершение таких действий не порождает каких-либо прав и обязанностей нотариуса перед физическими и юридическими лицами, вытекающих из материального правоотношения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нотариус ФИО7 является ненадлежащим ответчиком по делу, в связи с чем в удовлетворении требований к нотариусу надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30 октября 2024 года отменить. Принять новое решение.

Признать недействительной доверенность, выданную от имени ФИО 1, 

<

...>, на имя ФИО6, 

<

...>, удостоверенную 4 октября 2023 года нотариусом нотариального округа города Москвы ФИО7 на бланке №....

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 5 октября 2023 года между ФИО 1 в лице представителя ФИО6, действовавшей по доверенности от 4 октября 2023 года, удостоверенной нотариусом нотариального округа города Москвы ФИО7 на бланке №..., и ФИО12 в простой письменной форме.

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, из владения ФИО5, 

<

...>

Признать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, выморочным имуществом после умершей в апреле 2023 года ФИО 1, 

<

...>

Признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за городом Санкт-Петербургом.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Калининского района Санкт-Петербурга отказать.

В удовлетворении исковых требований к нотариусу ФИО7 отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 24.12.2025.