Дело 2...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 года г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Очировой Т.В., при секретаре Батоевой Д.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО7, обращаясь в суд, просят признать право собственности на самовольную постройку, в обоснование иска указывают на следующие обстоятельства.

Ш-вы являются собственниками земельного участка с кадастровым номером: ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: Улан-Удэ, 

<

адрес>, 

<

адрес>. Категория земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - Магазины. На указанном земельном участке в 2024 г. было возведено 2-х этажное здание, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 1188,8 кв. м. В 2024 г. собственники принимали меры к получению разрешительных документов. Комитетом по строительству было рекомендовано отозвать заявление ввиду невозможности выдачи разрешения на строительство по причине того, что в проекте планировки территории 

<

адрес> на данном земельном участке предусматривалась застройка только индивидуальным жилым домом, несмотря на то, что в градостроительном плане, выданном ранее в 2023 г., усматривалась возможность строительства магазина, выставочного зала. В связи с чем, для дальнейшего получения разрешения на строительство указано на необходимость изменения проекта планировки 

<

адрес> 

<

адрес>. Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 14 июня 2024 г. «О подготовке проекта о внесении изменений в проект планировки 

<

адрес>» на Шагдарову была возложена обязанность по разработке документации о внесении изменений в части изменения назначения территории для земельного участка с кадастровым номером: ..., что последней было выполнено. В это же время истцы без получения разрешения на строительства ввиду сложной экономической ситуации, существенного удорожания строительства магазина при переносе строительства на следующий год, а также наличия приемлемых кредитных условий, предлагаемых банками, продолжили работы по строительству.

В 2024 г. Ш-вы закончили строительство нежилого здания - магазина. Данное нежилое здание строилось с соблюдением всех норм и правил, объект соответствует строительным, санитарным, противопожарным, землеустроительным нормам и правилам, не нарушает прав третьих лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан. В подтверждение данного факта проведены независимые экспертные исследования, из заключений и выводов которых следует, что объект исследования соответствует строительным нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности, следовательно, угрозу жизни и здоровью граждан не несет.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения статей 222, 263 ГК РФ, просили удовлетворить заявленные требования.

Определениями суда к участию в деле привлечены МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ», Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора, МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ».

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в письменном заявлении просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности ФИО5 просила в иске отказать, представила суду письменный отзыв, дала суду пояснения, аналогичные в нем изложенным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены судом надлежаще. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по доверенности ФИО6 направила суду отзыв на иск, в соответствии с которым Управление не возражает против удовлетворения иска при установлении судом отсутствия нарушений при возведении объекта градостроительных и строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд, заслушав явившихся лиц, опросив эксперта, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Возможность обращения в суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГПК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из положения статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума ...).

На основании пп. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 принадлежит на праве общей совместной собственности земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: Российская 

<

адрес>. 

Категория земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины.

Собственниками принято решение построить на принадлежащем им на праве собственности земельном участке с кадастровым номером ... нежилое здание - магазин. Правилами землепользования и застройки г. Улан-Удэ строительство магазина на указанном земельном участке предусмотрено.

Обращаясь в суд, сторона истца указывает на то, что ими предпринимались следующие меры по легализации объекта в досудебном порядке:

Заказ и разработка необходимой проектной документации, проведение дорогостоящих проектных изысканий стоимостью около 2 млн. рублей.

Обращение 03 апреля 2024 г. с заявлением о выдаче разрешения на строительство в Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ. Распоряжением от 14 июня 2024 г. ...-р «О подготовке проекта о внесении изменений в проект планировки 

<

адрес>» на ФИО2 возложена обязанность по разработке документации о внесении изменений в проект планировки территории.

7 июня 2024 г. ИП ФИО2 заключен договор на выполнение проекта планировки территории с ООО «Гранд», назначены и проведены публичные слушания.

1 августа 2024 г. ИП ФИО2 обратилась с заявлением в Комитет по архитектуре и градостроительству с заявлением об утверждении документации о внесении изменений в документацию по планировке территории.

11 сентября 2024 года Администрацией г. Улан-Удэ утверждена документация о внесении изменений в проект планировки территории 

<

адрес> 

<

адрес> (Распоряжение ...-р). 4 октября 2024 г. Комитетом по Архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ выдан новый градостроительный план.

При повторном обращении в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство ответчик ответил отказом в связи с необходимостью устранить недостатки (письмо от 18 февраля 2025 г. ...). После внесения изменений и устранения замечания Ш-вы вновь обратились к ответчику за выдачей разрешения на строительство.

Письмом от 25 марта 2025 г. ... в соответствии с ч.13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в выдаче разрешения на строительство объекта Магазин по 

<

адрес> отказано по мотиву завершения строительства объекта.

Удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости, суд учитывает, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Между тем, таких обстоятельств не установлено, при рассмотрении дела представлены доказательства тому, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности, и ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В целях разрешения вопросов, возникших при рассмотрении дела, и для правильного разрешения спора судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Забайкальская лаборатория судебной экспертизы Минюста России».

В экспертном заключении ФБУ «Забайкальская ЛСЭ Минюста России» от 19 сентября 2025 г. ....1 содержатся следующие выводы:

Исследуемый объект, расположенный по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, в целом соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным регламентам, сейсмическим нормам правилам, а также иным актуальным нормативно-техническим требованиям в рамках строительно-технической экспертизы. Не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Целевое назначение здания соответствует виду разрешенного использования как для продовольственного магазина. 

Указанные выводы эксперт ФИО8 подтвердил в судебном заседании в ходе рассмотрения настоящего иска. Оснований не доверять пояснениям и выводам эксперта не имеется, эксперт имеет соответствующую квалификацию, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. 

В соответствии с заключением специалиста ИП ФИО9 о соответствии объекта капитального строительства от 14 ноября 2025 г., магазин соответствует требованиям: Градостроительного кодекса Российской Федерации; Генерального плана, Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) городского округа «Город Улан-Удэ», проекта планировки 

<

адрес> 

<

адрес>; Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ); Правил и строительных норм (в части градостроительных аспектов).

Объект капитального строительства по расположению объекта на участке, его этажности, высоте, проценту застройки, отступам от границ участка и красных линий соответствуют градостроительным нормам и правилам.

В заключении специалиста ИП ФИО9 о соответствии выполненных работ проектной документации от 14 ноября 2025 г. указано, что строительство объекта в целом выполнено в соответствии с разработанной проектной документацией. Выполненные строительно-монтажные работы обеспечивают нормативную безопасность и эксплуатационную пригодность объекта.

Согласно результатам исследования, отраженным в заключении специалиста по объекту строительства от 27 марта 2025 г. ..., судебного эксперта в области капитального строительства, реконструкции, ремонта ФИО10, техническое состояние строения, несущие конструкции и ограждающие элементы строения соответствуют нормативной документации в строительстве. Сооружение безопасно для эксплуатации. Сохранение исследуемого объекта капитального строительства: Магазин, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>; не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Приближение обследуемого объекта к границе соседствующего участка, соответствует нормативным требованиям, не представляет существенных нарушений градостроительных норм и может быть урегулировано путем взаимного согласия владельцев двух соседствующих участков.

Согласно отчету ООО «Ретрус» от 1 октября 2025 г. по результатам проведения экоаудиторской проверки соблюдения требований природоохранного законодательства на одном объекте 

<

адрес>, 

<

адрес>, городской округ 

<

адрес>, 

<

адрес> путем непосредственного исследования уже построенного объекта, его осмотра, проведения исследований по его влиянию на окружающую среду. По результатам исследований установлено, что негативное влияние на окружающую среду отсутствует, на объекте соблюдаются требования природоохранного законодательства. 

Как указано в выписке из государственного реестра объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду ... от 12 августа 2025 г., объект 

<

адрес>» ..., 

<

адрес> 

<

адрес> отнесен к объектам, оказывающим незначительное негативное воздействие на окружающую среду, к объектам III категории 6.

В соответствии с экспертным заключением от 9 октября 2025 г. ......., Актом ООО «Экспертиза» от 22 сентября 2025 г. ... здание соответствует требованиям санитарных правил ***-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров выполнения работ и оказания услуг».

Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению от 23 сентября 2025 г. ........09.25 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека проект обоснования санитарно-защитной зоны для объекта ОНВ Магазин «Абсолют» ... ИП ФИО2, организация-разработчик ООО «Ретрус» соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Из заключения эксперта ООО «Испытательная пожарная лаборатория» от *** ... объект защиты «Магазин товаров повседневного спроса по 

<

адрес> соответствует требованиям, установленным нормативными правовыми актами и нормативными документами в области пожарной безопасности.

Из вышеуказанных выводов, содержащихся в экспертных заключениях и заключениях специалистов, следует, что построенное здание соответствует строительным, землеустроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам.

Отклонений, которые являются препятствием для обеспечения возможности дальнейшей нормальной эксплуатации обследуемого объекта, не выявлено.

Оценивая доказательства по делу в их совокупности, на основании вышеуказанных норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Земельный участок, на котором расположено спорное строение, принадлежит истцам на праве общей совместной собственности; объект капитального строительства (нежилое здание) расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ... с местоположением: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым ... соответствует основным видам разрешенного использования, предусмотренных в пределах территориальной зоны застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами (Ж-1).

В части норм предельного размера земельного участка; предельно максимального количества этажей для объектов капитального строительства; минимального, максимального процента застройки в границах земельного участка соответствует градостроительным нормам, установленных Правилами землепользования и застройки землепользования и застройки городского округа «

<

адрес>», утвержденных Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от *** .... Минимальные отступы соответствуют или превышают минимально допустимые расстояния, установленные ПЗЗ и СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

При этом исследуемое здание обеспечено пожарными подъездами и подъездными путями для пожарной техники со всех сторон; защищено системами противопожарной защиты согласно требованиям норм пожарной безопасности.

Применение проектной документации по объекту «

<

адрес> 

<

адрес>» при соблюдении рекомендаций Регионального общественного фонда инвалидов-колясочников «Общество без барьеров» согласовано Министерством социальной защиты населения Республики Бурятия (письмо от 2 апреля 2024 г.).

Поскольку совокупностью собранных по делу доказательств установлено, что спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем истцам, отведенном для указанных целей, в соответствии со строительными нормами и правилами, существенного нарушения которых не допущено, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании права общей совместной собственности истцов на спорный объект недвижимости.

Оценивая доводы стороны ответчика о том, что истцом не были предприняты надлежащие попытки к легализации постройки, поскольку уведомление о выявлении самовольной постройки поступило в Комитет архитектуры и градостроительства Администрации г.Улан-Удэ от Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в январе 2024 г., что указывает на то, что строительство велось в 2023 г., суд полагает необходимым указать на следующее. 

По мнению суда, основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку должно являться не нарушение закона само по себе, которое имеет место быть в силу факта возведения самовольной постройки, а установление судом очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения истцов, однако таких обстоятельств на стороне Шагдаровых судом не установлено. Так, после выдачи предостережения по результатам контрольного (надзорного) мероприятия 15 января 2024 г., когда Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора, было выявлено строительство крупного объекта по адресу: 

<

адрес>Г, 

<

адрес>, а именно выполнение работ по устройству фундамента, установке металлоконструкций, истцы обращались в уполномоченный орган и получали подробные письменные разъяснения о том, какие документы необходимо представить и какие действия совершить для получения разрешения на строительство.

В суд с иском о сносе самовольной постройки в виде еще недостроенного объекта строительства (фундамент и металлические конструкции) уполномоченный орган не обращался, более того, распоряжением от 14 июня 2024 г. обязал ФИО3 разработать документацию о внесении изменений в проект планировки территории, впоследствии 11 сентября 2024 г. утвердил документацию о внесении изменений в проект планировки, а затем Комитет по архитектуре и градостроительству выдал истцам новый градостроительный план. При таком положении, с учетом непоследовательного поведения обеих сторон, истцы небезосновательно могли полагать о наличии у них возможности приобретения права собственности на объект недвижимости в последующем. 

Уточняя требования, истцы просили в случае удовлетворения иска, судебные расходы, понесенные ими в связи с рассмотрением иска не распределять и отнести на них, в связи с чем оснований для распределения судебных расходов суд не находит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 (...), ФИО2 (...) право общей совместной собственности на нежилое здание, назначение: магазин, площадью 

<

адрес> кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации права общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимости и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 26 ноября 2025 г.

Судья Т.В. Очирова

04RS0...-54