Дело № 2- 1183 /2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2019 года

Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Л.В. Федосеевой

При секретаре А.С. Фроловой 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Гиниятулиной Мафрузе о признании недействительным (ничтожным) пункта договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, 

у с т а н о в и л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) пункта договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование своих исковых требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи 

<

адрес> по условиям которого квартира приобретена истцами в общую долевую собственность за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых 

<

данные изъяты>. Стоимость спорной квартиры по условиям договора составила 

<

данные изъяты>., пунктом 3.1.1 договора предусмотрен порядок перечисления денежных средств. Также положениями п. 2.4 договора предусмотрено, что квартира в обеспечение обязательств, приняты по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, при этом, Б-вы становятся залогодателями. 

Указали, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации договора.

Закладная, являясь ценной бумагой, удостоверяющей право залога ее владельца, не заменяет собой договор залога, поскольку не подлежит государственной регистрации в качестве договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона либо договора купли-продажи жилого помещения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и подлежит государственной регистрации, несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Учитывая, что между ними и 

<

данные изъяты>" до ДД.ММ.ГГГГ не заключен договор об ипотеке, а закладная не заменяет собой договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, считать, что у ответчика (центра) есть законные основания признавать себя залогодателем спорной квартиры не соответствует действующему законодательству, что с учетом ст. 10 Закона об ипотеке, влечет недействительность (ничтожность) залоговых прав ответчика.

Истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ с текущего счета ФИО2 по его заявлению была перечислена сумма в счет оплаты стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты>. на имя продавца ФИО3.

Считали, что денежные средства, предоставленные ФИО2 на покупку спорной квартиры в размере 

<

данные изъяты>. и поступившие на открытый на его имя текущий счет № приобрели статус собственных денежных средств ФИО2 и по распоряжению их обладателя были перечислены в оплату стоимости спорного жилого помещения по сделке купли-продажи с участием покупателей Б-вых и продавца ФИО3

Указали, что в сделке купли-продажи спорного жилого помещения, связь между собственниками ФИО4 и кредитором по займу – 

<

данные изъяты> утрачивается за счет смены собственника денег при их передаче по договору займа, что характерно для обеспечения денежного обязательства путем уплаты процентов за пользование суммой займа, в связи с чем, условие спорного договора купли-продажи, предусмотренное п.2.4 договора, не может трактоваться как наличие заключенного договора залога между истцами и ответчиком, которые не участвовали в качестве сторон по этой сделке.

Считали, что конструкция ипотеки в силу закона отличается от других правоотношений, порождающих ипотеку.

Поскольку 

<

данные изъяты>» не является стороной сделки по купле-продаже спорной квартиры и между ним и истцами ФИО4 не заключался договор об ипотеке спорной квартиры, считать, что у банка возникла ипотека в силу закона либо в силу договора, не имеется оснований и такие утверждения противоречат требованиям закона.

Указали, что поскольку возникновение права залога в силу закона ответчика, предусмотренное п.2.4. спорного договора, основанное на положении ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ не было реализовано по правилам заключения договора ипотеки в письменной форме и не произведена государственная регистрация, то сделка по купле- продаже спорной квартиры в части возникновения залоговых прав 

<

данные изъяты>" является недействительным (ничтожным).

На основании изложенного, просили признать недействительным (ничтожным) п.2.4. договора купли-продажи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности ничтожной сделки в порядке п.4 ст. 166 ГК РФ, взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты> в пользу каждого истца (л.д. 4-8, том 2).

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени слушания дела надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствии, с участием своего представителя.

Представитель истцов - ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении требований иска настаивал, поддержав его доводы в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени слушания дела надлежащим образом. Направила письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому указала, что все обязательства, возникающие у ФИО3 по договору купли-продажи исполнены ею в полном объеме, внесение условия, указанного в п.2.4. договора купли-продажи квартиры было обязательным условием требования у 

<

данные изъяты> с целью обеспечения своих прав, как займодавца. Считала, что срок давности по признанию условий договора недействительным истек (л.д. 1, том 2).

Представитель третьего лица АО «Дальневосточный ипотечный центр" ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования иска не признал, поддержал доводы письменного отзыва, считал, что истцами пропущен срок для оспаривания пункта договора займа (л.д. 52).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени слушания дела надлежащим образом.

Суд, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся сторон.

Выслушав представителей истцов, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования иска удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.3, 4 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО1 с одной стороны и ФИО3 заключен договор купли-продажи 

<

адрес>, в соответствии с которым истцы Б-вы купили указанное жилое помещение в равных долях по 1\2 доле каждому (л.д. 17-19, л.д. 57- 227 – копия дела правоустанавливающих документов).

Пунктом 1.4 договора установлено, что квартира продается по цене 

<

данные изъяты>

Пункт 2.1 договора предусматривает, что продавец квартиры проинформирован, что вышеуказанная квартира приобретается покупателями за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых АО (ранее ОАО) «Дальневосточный ипотечный центр" согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4. Заем предоставляется заемщику в размере 

<

данные изъяты>. для целей приобретения в общую долевую собственность 

<

данные изъяты>) Бычковых указанного жилого помещения. Заем Б-вым предоставлен на срок 

<

данные изъяты> под 

<

данные изъяты> годовых.

Согласно п.2.4 договора купли-продажи, в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. При этом ФИО2, ФИО1 становятся залогодателями. Стороны определили, что квартира с момента передачи ее покупателю до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Разделом 3 договора предусмотрен порядок расчетов между сторонами. Денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет предоставляемого ипотечного займа по договору займа: 

<

данные изъяты>. наличным расчетом; 

<

данные изъяты>. в безналичном порядке путем перечисления суммы с рублевого счета ФИО2 № в 

<

данные изъяты>» на рублевый счет продавца №, открытый в ЧФ 

<

данные изъяты> (п.3.1.1).

Окончательный расчет производится до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю за счет заемных средств в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого ему ипотечного займа по договору займа (п. 3.1.3).

Денежные средства в размере 

<

данные изъяты> наличным расчетом на момент подписания настоящего договора выплачены покупателем продавцу в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Дальневосточный ипотечный центр" (займодавец) и ФИО2, ФИО1 заключен договор займа №. Из условий договора займа следует, что сумма займа составляет 

<

данные изъяты>. Цель займа- приобретение недвижимого имущества: 

<

адрес> за 

<

данные изъяты>. Указанное жилое помещение передается в залог займодавцу в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке» ( «залоге недвижимости») с даты государственной регистрации права собственности залогодателя на квартиру (л.д. 38-40).

Принадлежность продавцу ФИО3 жилого помещения на момент продажи подтверждена выпиской из ЕГРН (л.д. 20-21).

Денежные средства в размере 

<

данные изъяты> перечислены платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 на имя ФИО3 (л.д. 32). 

После заключения договора купли-продажи, право собственности на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН в равных долях по 

<

данные изъяты> в праве за каждым ФИО1, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-25).

Заочным решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением ФИО4 условий договора займа, с ФИО2, ФИО1 солидарно в пользу АО «Дальневосточный ипотечный центр" взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты>., продолжено начисление процентов за пользование непогашенной частью кредита. Обращено взыскание на заложенное имущество ФИО2, ФИО1, а именно 

<

адрес> путем реализации квартиры с публичных торгов с установлением первоначальной стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты>. Заочное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-16).

Как следует из мотивированной части заочного решения, согласно п. 1.2.6 и 1.2.8.1 обеспечением исполнения обязательств договора займа явилась ипотека (залог) недвижимого имущества, а именно 

<

адрес> Государственная регистрация права собственности на указанную выше квартиру, приобретенную на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по 

<

данные изъяты> праве за ФИО1, ФИО2 произведена ДД.ММ.ГГГГ. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченного ипотекой квартиры удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ, запись об ипотеке произведена Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ. В момент вынесения заочного решения владельцем закладной является АО «Дальневосточный ипотечный центр".

Решением Советского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление АО «Дальневосточный ипотечный центр" удовлетворено. ФИО2, ФИО1 выселены из 

<

адрес>

Как следует из мотивированного решения, спорное жилое помещение находилось в залоге у АО «Дальневосточный ипотечный центр", ответчики утратили права пользования жилым помещением, так как в рамках исполнительного производства было передано взыскателю АО «Дальневосточный ипотечный центр", как нереализованное в принудительном порядке, в связи с чем, оснований для проживания Бычковых в данном жилом помещении не имеется ( л.д. 245-246).

Апелляционным определением Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Советского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, жалобы Бычковых без удовлетворения.

Довод Бычковых о том, что у АО «Дальневосточный ипотечный центр" не возникло права собственности на спорную квартиру в силу п.3 ст. 308 ГК РФ, ч.1 ст. 25.4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», судом апелляционной инстанции отклонен, с указанием на то, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя, кроме того, п.3 ст. 308 ГК РФ не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку по общему правилу, предусмотренному названной статьей, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес> принадлежит АО «Дальневосточный ипотечный центр" (л.д. 43- 47).

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд не находит оснований для признания недействительным (ничтожным) пункта 2.4 договора купли продажи, от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> по следующим основаниям.

Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

Так, ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с толкованием норм гражданского права принято различать два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона – это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости и желания сторон.

Ипотека в силу закона применяется при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств ( ст. ст. 64.1, 77 Закона «Об ипотеке»).

В отличии от ипотеки в силу закона, ипотека в силу договора- это залог недвижимости, возникающий на основании заключенного сторонами договора.

Ипотека в силу договора заключается в целях обеспечения выполнения должником обязательств по договору займа или кредитному договору. В данном случае, ипотека не является самостоятельным обязательством, а лишь выполняет обеспечительную функцию по первоначальном договору займа или кредитному договору.

Государственной регистрации в ЕГРН подлежат регистрации права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним. Также, подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе ипотека (ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1, п.2 ст. 14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя ли залогодателя, либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрации ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. 

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При государственной регистрации ипотеки в силу закона, внесение в ЕГРН сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается ( п.2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Таким образом, законных оснований для признания ничтожным п. 2.4. договора купли продажи, от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> не имеется, ипотека в силу закона на заложенное имущество заключено в соответствии с требованиями закона, удостоверено закладной.

В соответствии с требованиями ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Как установлено в ходе слушания, договор купли-продажи между сторонами (пункт которого оспаривается в настоящем деле), заключен ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

С учетом даты заключения договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что о нарушении своего права истцы узнали при получении свидетельства ЕГРП – ДД.ММ.ГГГГ и срок оспаривания каких либо положений и пунктов договора у истцов истек - ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку с настоящим требованием, истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ, уважительности причин пропуска срока не представили, истцам надлежит отказать в удовлетворении исковых требований еще и в связи с пропуском срока обращения в суд.

В соответствии с п.2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку заочным решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ и решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ, установлена правомерность заключения договора залога 

<

адрес> и необходимость обращения взыскания на нее, указанные обстоятельства для суда имеют преюдициальную силу и не доказываются вновь.

Поскольку настоящим решением не установлено оснований для удовлетворения исковых требований, не имеется оснований для взыскания расходов по оплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований искового заявления ФИО1, ФИО2 к Гиниатулиной Мафрузе о признании недействительным (ничтожным) пункта договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца, со дня изготовлении решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Председательствующий: 

.