07RS0001-02-2023-001204-07 

Дело № 2-2431/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2023 года город Нальчик 

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: 

председательствующего Пшуноковой М.Б., 

при секретаре Тиловой А.А., 

с участием: представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 10.03.2023; представителя третьего лица – ПАО «Сбербанк России» ФИО2, действующего на основании доверенности от 08.12.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома договором участия в долевом строительстве и подлежащим государственной регистрации, 

установил:

ФИО3 обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просит признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома от 26.07.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 14.06.2021), заключенный между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома от 26.07.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 14.06.2021), мотивируя следующим.

26.07.2018 между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО3 заключен предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора. 14.06.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору. Предметом договора является 2-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 48, общей площадью 72,43 кв.м., расположенная на 5 этаже во 2 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: 

<

адрес>, б/н.

Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома от 26.07.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 14.06.2021) следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.2. и 1.3 договора. Также положениями п. 2.1, 2.2. предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до подписания основного договора. 

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор, заключенный между Обществом и ФИО3, своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве. 

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, представив письменное заявление о признании иска. 

Представитель ПАО «Сбербанк» просил в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения представителей истца и ПАО «Сбербанк России», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с положениями ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (абзац первый пункта 1). 

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, отмечается, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма. 

Как следует из материалов дела, 26.07.2018 между ФИО3 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома. В соответствии с дополнительным соглашением от 14.06.2021 продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру не позднее 1-го квартала 2022 года. 

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является 2-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 48, общей площадью 72,43 кв.м., расположенная на 5 этаже во 2 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: 

<

адрес>, б/н, ЖК «Премьера» (п. 1.1 договора).

26.07.2018, т.е. в день заключения договора, истец оплатил стоимость квартиры в размере 1 800 000 рублей, 02.10.2019 – 150000 руб., 14.06.2021 – 50000 руб., всего 2000000 руб., а ответчик принял исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждено распиской и актами приема-передачи денежных средств в указанном размере.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

Согласно положениям ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве. 

В силу ч. 2 ст. 27 приведенного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, приведенный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых, получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, учитывая, что ФИО3 передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из существа заключенного 26.07.2018 договора следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.2 договора. Также пунктом 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартира), позволяющие его идентифицировать, о размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта. Исходя из этого, суд считает установленным, что названный договор является по своей сути договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению. 

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что согласно письменному сообщению Управления Росреестра по КБР от 18.04.2023 в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора залога имущественных прав №/ДЗ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал» (с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), предметом залога по которому являются жилые и нежилые помещения в строящемся жилом доме, не содержатся. 

По сведениям ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении в отношении объектов долевого строительства ряда квартир, в том числе с проектным номером 48. 

Изложенное подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.03.2023. 

Довод представителя Сбербанка России о том, что истцом не представлены доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату по договору, необоснован, поскольку нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат такого требования. Кроме того, ФИО3 не является стороной по договорам залога, ипотеки, а также по кредитному договору.

Суд также отклоняет довод представителя Сбербанка России о том, что предварительный договор прекратил свое действие. С учетом того, что возникшие между сторонами правоотношения носят длящийся характер, срок исковой давности к данным правоотношениям не применяется. 

Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно абзацу 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома от 26.07.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 14.06.2021), заключенный между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность предоставить документы для государственной регистрации предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного жилого дома от 26.07.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 14.06.2021). 

Взыскать с ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд. 

Мотивированное решение составлено 15.06.2023.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья М.Б. Пшунокова