Дело №2-1831/2024 КОПИЯ

УИД 52RS0002-01-2023-001751-51

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 апреля 2024 года Канавинский районный суд г.Н.Новгорода в составе:

председательствующего судьи Шохиревой Т.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «СПЕКТР», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области об установлении сервитута,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СПЕКТР» об установлении сервитута, указав, что они - истцы являются собственниками нежилого здания, общей площадью 1162,1 кв.м, расположенного по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (№). Здание располагается на земельном участке с кадастровым номером (№)

МБУ «Нижегородгражданпроект» подготовлен проект межевания территории в границах улиц Интернациональная, Приокская в (адрес обезличен) города Нижнего Новгорода, разработанный на основании приказа министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от (ДД.ММ.ГГГГ.) (№), предусматривающий раздел земельного участка с кадастровым номером (№) на два земельных участка:

- (№) под многоквартирным жилым домом по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (№), и

- (№) под нежилым зданием по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (№) соответственно.

Вместе с тем, доступ на образуемый в результате раздела земельный участок ЗУ2 возможен исключительно через земельный участок с кадастровым номером (№), который имеет общие границы с образуемым земельным участком, а также существующую асфальтированную дорогу, ведущую к зданию, расположенному на разделяемом земельном участке с кадастровым номером (№).

ООО "Специализированный застройщик "СПЕКТР" является собственником земельного участка с кадастровым номером (№), право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (№) от (ДД.ММ.ГГГГ.).

Ранее истцы обращались в ООО «Специализированный застройщик «СПЕКТР» с предложением заключения сервитута на земельный участок с кадастровым номером (№), ответа до настоящего времени получено не было.

С учетом уточнения исковых требований, истцы просят суд установить сервитут на право беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером (№) по адресу: (адрес обезличен) через земельный участок с кадастровым номером (№) по адресу: (адрес обезличен), в рамках фактических границ используемой части земельного участка по точкам:

№

X

Y

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

обшей площадью 215 квадратных метров за плату в размере 11 973 руб. 

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена (адрес обезличен) города Нижнего Новгорода.

Истцы, ответчики, представители третьих лиц в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон согласно ст. 167 ГПК РФ. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Согласно положениям п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пунктом 3 ст. 274 ГК РФ установлено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Пунктом 5 ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

В соответствии с Пунктом 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ (ДД.ММ.ГГГГ.)) действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях. Исходя из и. 3 ст. 274 ГК РФ, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками нежилого здания (по ? доле каждый), общей площадью 1162,1 кв.м, расположенного по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (№), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от (ДД.ММ.ГГГГ.). 

Здание располагается на земельном участке с кадастровым номером (№).

ООО «Специализированный застройщик «СПЕКТР» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030094:217, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (№) от (ДД.ММ.ГГГГ.).

МБУ «Нижегородгражданпроект» был подготовлен проект межевания территории в границах улиц Интернациональная, Приокская в (адрес обезличен) города Нижнего Новгорода, разработанный на основании приказа министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от (ДД.ММ.ГГГГ.) (№), предусматривающий раздел земельного участка с кадастровым номером (№) на два земельных участка:

- (№) под многоквартирным жилым домом по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (№), и

- (№) под нежилым зданием по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (№) соответственно.

Вместе с тем, доступ на образуемый в результате раздела земельный участок ЗУ2 возможен исключительно через земельный участок с кадастровым номером (№), который имеет общие границы с образуемым земельным участком, а также существующую асфальтированную дорогу, ведущую к зданию, расположенному на разделяемом земельном участке с кадастровым номером (№).

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспорено сторонами, что решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № (№) от (ДД.ММ.ГГГГ.)., оставленным без изменения Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от (ДД.ММ.ГГГГ.)г. и Постановлением Арбитражного суда (адрес обезличен) от (ДД.ММ.ГГГГ.)г. признан недействительным договор от (ДД.ММ.ГГГГ.)г. (№) купли-продажи земельного участка и истребован из незаконного владения ООО «Спектр» (в настоящее время ООО «Специализированный застройщик «СПЕКТР») в пользу Российской Федерации земельный участок, ранее имевший кадастровый (№) и впоследствии разделенный на два земельных участка с кадастровыми номерами: (№) и (№). (Том 3 л.д. 8-12).

Согласно материалам дела Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области является собственником земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030094:217 (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (№) от (ДД.ММ.ГГГГ.)) (Том 3 л.д. 138-172).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что надлежащим ответчиком по заявленным требования об установлении сервитута является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области, а в иске к ООО «Специализированный застройщик «СПЕКТР» об установлении сервитута следует отказать, как к ненадлежащему ответчику.

Как следует из материалов дела, в настоящее время нежилое здание по адресу: (адрес обезличен), собственниками которого являются истцы, фактически находится на земельном участке с кадастровым номером (№), имеющим адрес: г.Н.Новгород, (адрес обезличен) (л.д. 205-206 т.3).

Как установлено судом, доступ истцов к принадлежащему им зданию ограничен, возможен исключительно через земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030094:217, что подтверждается, в том числе, схемой кадастрового инженера (л.д. 205 т.3). 

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков и/или иного недвижимого имущества спора и выявленная судом в ходе рассмотрения спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

В предмет доказывания по делам об установлении сервитута входят следующие обстоятельства:

1) наличие прав на земельный участок и/или иной объект недвижимости как у лица, которое обращается с иском в суд, так и у лица, к которому предъявлен иск;

2) наличие у истца, обратившегося в суд, препятствий в пользовании принадлежащим ему (либо предоставленным ему во владение и пользование) земельным участком и/или иным объектом недвижимости. Истец обязан доказать, что проход, проезд к принадлежащему ему объекту недвижимости может быть осуществлен только через чужой участок либо что для обслуживания принадлежащего ему имущества необходимо использование чужого земельного участка.3) площадь участка, на который должен быть установлен сервитут. Площадь должна рассчитываться с учетом характера использования земельного участка и технических норм, установленных для обеспечения прохода, проезда к объектам недвижимости, для обслуживания, эксплуатации объектов недвижимости.

4) размер платы за пользование земельным участком (как правило, рассчитывается экспертным путем). При этом при определении соразмерной платы необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает, что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

5) срок установления сервитута зависит от цели использования чужого участка.

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, необходимо исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ спор собственников при не достижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Истцы просят установить сервитут на условиях бессрочности.

Суд считает обоснованными требования истцов об установлении бессрочного сервитута, поскольку истцы владеют на праве собственности объектом недвижимости, а реальной возможности обеспечить проезд и проход к нему, минуя земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030094:217, в настоящее время не существует. 

При этом, установление бессрочного сервитута не нарушает права ответчика, так как в случае отпадения оснований, по которым он был установлен, собственник объекта и/или иное заинтересованное лицо может просить о прекращении сервитута (ст. 276 Гражданского кодекса РФ). 

Суд устанавливает сервитут с целью обеспечения истцам прохода и проезда по части территории земельного участка с кадастровым номером (№) к нежилому зданию — общей площадью 1162,1 кв.м, расположенному по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (№), и с учетом того, что у истцов отсутствует иная возможность реализовать свое право пользования указанным объектом недвижимости.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года, разъяснено, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование - возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

По настоящему делу сервитут устанавливается в целях прохода/проезда истцов к зданию, иные цели установление сервитута не преследует, ответчик не приобретает существенных ограничений в использовании земельного участка от обременения его сервитутом, а также сервитут существенным образом не влияет на возможность распоряжения ответчиком земельным участком.

При определении размера платежа в данном случае необходимо учитывать отсутствие затрат, возникающих у ответчика в связи с ограничением права пользования земельным участком, отсутствие необходимости создавать определенные условия для реализации истцами права на использование участка, небольшую долю обременяемого сервитутом земельного участка относительно его общей площади, а также несущественный объем ограничения пользования земельным участком.

С целью определения рыночной стоимости права ограниченного пользования (сервитут) истцы организовали независимую экспертизу в ООО «Экспертный центр «Норматив». В соответствии с отчетом (№) от (ДД.ММ.ГГГГ.). об оценке рыночной стоимости права ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 52:18:0030094:217, общей площадью 70 807 кв.м, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (адрес обезличен), г. Н. Новгород, (адрес обезличен), итоговая рыночная стоимость права ограниченного пользования (сервитут) частью 215 кв.м земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, Почтовый адрес ориентира: (адрес обезличен) по состоянию на (ДД.ММ.ГГГГ.). составляет 11 973 руб. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства в обоснование своих требований и возражений. 

Судом принимается в качестве доказательства рыночной стоимости права ограниченного пользования (сервитут), данное заключение, поскольку оно отвечает требованиям, предъявляемым к таким заключениям, при этом ответчиком доказательств иного размера платы, как предусмотрено ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Таким образом, определенный размер единовременной выплаты ввиду установления сервитута (11 973 руб.) следует признать соответствующим ограничениям, которые станет претерпевать ответчик как пользователь земельного участка, обремененного сервитутом. 

Баланс интересов истцов и ответчика, по мнению суда, в данном случае соблюден. 

Графически границы сервитута для проезда/прохода показаны на схеме (Том 3 л.д. 205), в рамках фактических границ используемой части земельного участка с кадастровым номером 2:18:0030094:217 по точкам:

№

X

Y

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

Доказательств наличия какого-либо иного варианта для проезда/прохода к зданию истцов сторона ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представила.

При таких данных суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об установлении сервитута и определении платы за сервитут, и, как следствие, об удовлетворении заявленных требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области об установлении сервитута - удовлетворить.

Установить ФИО1, (ДД.ММ.ГГГГ.) года рождения, ФИО2, (ДД.ММ.ГГГГ.) года рождения, постоянное право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером (№), площадью 215 кв. м, в целях обеспечения беспрепятственного доступа (прохода, проезда) к объекту недвижимости (отдельностоящему зданию) с кадастровым номером (№) по адресу: г.Н.Новгород, (адрес обезличен), в границах координат поворотных точек:

№

X

Y

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

(№)

Установить единовременную плату ФИО1, ФИО2 за использование сервитута в размере 11 973 руб., т.е. по 5 986 руб. 50 коп. каждому. 

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «СПЕКТР» об установлении сервитута отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: (подпись) Т.В. Шохирева

Копия верна

Судья Т.В. Шохирева

ФИО5 Христов

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела (№)