Дело № 2-140/2019г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п.Сосновское 6 сентября 2019 г.

Сосновский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Немчиновой Т.П., с участием представителя истца ФИО1, при секретаре Андроновой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО2 к ФИО3

С.А. об установлении ипотеки, об обращении

взыскания на заложенное имущество и определении начальной

продажной стоимости данного имущества,

У с т а н о в и л:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором, с учетом изменения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, указал, что 26.09.2016 г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельных участков: 

- земельный участок, ...

– земельный участок, ... 

26.09.2016 г. по акту приема передачи земельные участки были им переданы ФИО3, а 03.10.2016 г. ответчик зарегистрировал право собственности на земельные участки, что подтверждается выписками из ЕГРН. Согласно разделу 5 договора купли-продажи земельных участков от 26.09.2016 г. ответчик обязался оплатить истцу цену продажи земельных участков, которая составляет 350000 (триста пятьдесят тысяч рублей). До настоящего времени обязательства по выплате денежных средств в полном объеме ответчиком истцу не исполнены. Он неоднократно направлял претензии ФИО3 с требованиями исполнить обязательства по договору купли-продажи земельных участков от 26.09.2016 г. Однако, от исполнения обязательств ответчик уклоняется. Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 11.05.2017 г. по делу № 2-1793\2017 г. был зафиксирован факт неисполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи, с ФИО3 в пользу истца взысканы денежные средства по договору купли-продажи в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2843 руб. 40 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 4500 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 1650 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5214 руб. 20 коп. Решение суда вступило в законную силу и ответчикам не обжаловалось. До настоящего времени данное решение ответчиком не исполнено. Поскольку в договоре купли-продажи предусмотрена рассрочка уплаты покупной цены, органом государственной регистрации на период рассрочки, предусмотренный договором, была зарегистрирована ипотека в силу закона с 3.10.2016 г. по 10.03.2017 г. Просит установить обременение (ипотеку), возникшее в силу закона на два земельных участка; обратить взыскание на данные объекты недвижимости в пользу ФИО2, определить начальную продажную цену на земельные участки в размере, установленном отчетами независимого оценщика ИП Б. от 

<

***> и от 

<

***> Кроме того, истец просит возместить с ответчика уплаченную им госпошлину в размере 6700 руб., а также расходы на оценку земельных участков в сумме 6000 руб. (том 1 л.д.3-4, 81-82).

В судебное заседание истец ФИО2 не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. О причинах неявки в суд не сообщил, об отложении дела не просил, направив в суд своего представителя по доверенности ФИО1 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом их изменения поддержал и показал, что земельные участки ФИО2 купил через аукцион у органов местного самоуправления для ИЖС, затем передумал на них строиться и за ненадобностью продал. Данные земельные участки расположены на .... При покупке данных земельных участков ФИО3 объяснил, что у него сразу всей необходимой суммы нет, стороны договорились, что в течение полугода Рябков задолженность погасит. 26.09.2016 г. был заключен договор купли продажи земельных участков, который был зарегистрирован ФИО3 в органах госрегистрации. ФИО4 передал ФИО2 при заключении договора 100 000 рублей, через некоторое время еще 50 000 рублей, и после этого пропал. ФИО2 был вынужден обратиться в Дзержинский городской суд Нижегородской области с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств. По решению суда истом с помощью судебных приставов получено 10 000 рублей. Остальную сумму должник не возвратил. На данный момент участки остались незастроенными. Просит установить ипотеку на земельные участки до исполнения решения Дзержинского городского суда, обратить на них взыскание путем продажи с публичных торгов по цене, определенной в отчетах независимого оценщика, и возместить все свои расходы, указанные в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО3 о дне и времени слушания дела извещался заказным письмом с уведомлением. Согласно информации с официального сайта «Почта России», заказное письмо им не получено. В соответствии со ст.117 ГПК РФ, при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд (п.1). Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия (п.2). При таких обстоятельствах суд считает ответчика извещенным надлежащим образом и рассматривает дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Дзержинского районного отдела УФССП по Нижегородской области судебный пристав-исполнитель ... о дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. В ответе на запрос суда сообщала, что в отношении должника ФИО3, 

<

***> на основании исполнительного листа 

<

***> выданного Дзержинским городским судом о взыскании задолженности в размере 214 180,24 рублей в пользу ФИО2, 04.07.2018 г. возбуждено исполнительное производство 

<

***> В рамках данного исполнительного производства денежные средства удержаны и перечислены взыскателю в сумме 10 000 рублей.

Выслушав представителя истца ФИО1, рассмотрев материалы дела, суд находит, что иск подлежит удовлетворению частично. 

В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.3 ст.489 ГК РФ, к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором, и действует до полной оплаты товара, купленного с рассрочкой.

Из представленных документов следует, что по 26.09.2016 г. между истцом и ответчиком состоялся договор купли-продажи земельных участков, указанных в исковом заявлении. Согласно акта-приема передачи к данному договору, земельные участки переданы покупателю продавцом. Цена недвижимости, согласно п.5.1 договора, составила 350000 рублей, из которых 50000 рублей оплачено покупателем до подписания договора в качестве задатка, оставшаяся сумма выплачивается ежемесячно, согласно графика платежей в период с 10 октября 2016 г. по 10 марта 2017 г. равными платежами, по 50 000 руб. ежемесячно. Таким образом, данный договор предусматривает продажу товара в рассрочку (в кредит).

Далее, из материалов дела следует, что указанный выше договор покупателем не исполнен, деньги, согласно графика платежей, переданы продавцу не в полном объеме.

Данный факт подтвержден решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 11.05.2017 г., согласно которому исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, с ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства по договору купли-продажи объектов недвижимости в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2843,40 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 4500 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 1650 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5214,20 руб.

Согласно выписки из ЕГРН от 6.06.2019 г., за ответчиком ФИО3 зарегистрировано право собственности на земельные участки, расположенные по адресу ... На данные земельные участки наложено два вида ограничения прав:

– запрещение сделок с имуществом, запрет на совершение действий по регистрации, наложенный судебным приставом-исполнителем Дзержинского отдела УФССП по Нижегородской области от 9.11.2018 г., срок действия запрета не указан;

- ипотека в пользу ФИО2, зарегистрированная на основании договора купли-продажи земельных участков от 26.09.2016 г. на срок с 3.10.2016 г. по 10.03.2017 г. (том 1 л.д.27, 37).

Как видно из копии исполнительного производства 

<

***> в отношении ФИО3 о взыскании в пользу ФИО2 задолженности в размере 214180,24 руб., данное исполнительное производство возбуждено 05.07.2017 г. судебным приставом-исполнителем Дзержинского РО УФССП России по Нижегородской области. Судебным приставом-исполнителем направлены запросы в кредитные организации и регистрирующие органы с целью установления имущественного положения должника. 13.12.2017 г. составлен акт о наличии обстоятельств, в соответствии с которыми исполнительный документ возвращается взыскателю и вынесено постановление об окончании и возвращении исполнительного документа взыскателю. 

Из сообщения судебного пристава-исполнителя Дзержинского отдела судебных приставов следует, что 04.07.2018 г. вновь вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства 

<

***> в отношении должника ФИО3 о взыскании задолженности в сумме 214180,24 руб. в пользу ФИО2 Судебным приставом-исполнителем направлены запросы в кредитные организации и регистрирующие органы с целью установления имущественного положения должника. 16.08.2019 г. вынесено постановление об объединении ИП в сводное по должнику.

Из ответа на запрос суда Дзержинского районного отдела СП УФССП по Нижегородской области следует, что в рамках исполнительного производства о взыскании денежных средств с ФИО3 в пользу ФИО2 по исполнительному производству 

<

***>, денежные средства удержаны и перечислены взыскателю в сумме 10000 рублей. Остаток долга – 204180 руб.24 коп.

Таким образом, на день рассмотрения дела в суде долг ФИО3 перед ФИО2 по решению Дзержинского районного суда о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельных участков от 19.06.2016 г., а также судебных расходов, составляет 204180 руб.24 коп.

Как указано в ч.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст.50 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.3 того же Федерального закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке… Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 

Таким образом, истец имеет право на удовлетворение за счет предмета ипотеки всех денежных средств, взысканных решением Дзержинского городского суда от 11.05.2017 г. по его иску к ФИО3, основанных на сделке купли-продажи от 26.09.2016 г., в связи с неисполнением ответчиком данного решения суда. 

Согласно ч.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. По смыслу части 2 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество может быть обращено при условии, что сумма долга превышает 5% от размера стоимости задолженного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Из материалов дела следует, что долг ФИО3 перед ФИО2 превышает 5% стоимости задолженного имущества, а период просрочки значительно больше трех месяцев, в связи с чем суд принимает решение об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество. 

В силу ст.54 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации…

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Из отчета 

<

***>, выполненного оценщиком ИП Б., об оценке рыночной стоимости земельного участка общей .... составила 232 000 рублей. 

Из отчета 

<

***>, выполненного тем же оценщиком, об оценке рыночной стоимости земельного участка ... составила 232 000 рублей. 

Поскольку между сторонами договора не было достигнуто соглашение об оценке заложенного имущества в случае обращения на него взыскания, суд принимает оценку земельных участков, предложенную истцом. При этом суд учитывает, что оценка произведена надлежащим лицом, имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, являющимся членом саморегулируемой организации специалистов-оценщиков, имеющим стаж работы в оценочной деятельности 12 лет. Представленные в суд отчеты об оценке земельных участков обоснованны, мотивированы, составлены с использованием научной и нормативно-методической литературы.

Суд принимает решение о реализации заложенного имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости земельных участков в размере 80% от стоимости, установленной в указанных отчетах, т.е. в размере 232 000 руб. х 80% = 185600 руб. каждый. 

Суд полагает, что исковые требования в части установления обременения (ипотеки), возникшей в силу закона на указанные выше земельные участки, удовлетворению не подлежат, поскольку, как видно из выписок из ЕГРН на данные земельные участки, в отношении них уже зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу истца ФИО2, на основании договора купли-продажи от 26.09.2016 г., которая на основании ч.5 ст.488 ГК РФ действует до полной оплаты товара, купленного с рассрочкой.

В силу п.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст.88 ГПК РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела. 

При обращении в суд с настоящим иском истец уплатил госпошлину в размере 6700 руб., что подтверждается квитанцией от 27.05.2019 г. Данный размер госпошлины был исчислен истцом, исходя из первоначально заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности на земельные участки, стоимостью 350 000 руб. Впоследствии истец изменил исковые требования на указанные выше, которые относятся к категории имущественных исковых требований, не подлежащих оценке. Таким образом, госпошлина по настоящему делу, в соответствии со ст.333.19 НК РФ, исходя из объема удовлетворенных исковых требований, подлежащая уплате истцом при обращении в суд, должна составлять 600 руб. Указанная сумма госпошлины должна быть взыскана с ответчика в пользу истца, а оставшаяся сумма госпошлины в размере 6100 руб., как уплаченная излишне, на основании п.1.ч.1 ст333.40 Налогового Кодекса РФ подлежит возврату истцу из бюджета.

Кроме того, на основании ст.88 ГПК РФ, суд относит к издержкам, связанным с рассмотрением дела, расходы на производство оценки земельных участков в сумме 6000 руб., что подтверждается соответствующей квитанцией и договором от 8.08.2019 г. на выполнение работ по оценке двух земельных участков, поскольку определение рыночной стоимости земельных участков является обязательным при обращении судом на них взыскания для продажи с публичных торгов. В связи с полным удовлетворением исковых требований в этой части суд принимает решение о взыскании расходов на их оценку с ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащие по праву собственности ФИО3, а именно:

- на земельный участок, расположенный по адресу: ...;

– на земельный участок, расположенный по адресу: ..., 

во исполнение решения Дзержинского городского суда Нижегородской области от 11.05.2017 г. по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи объектов недвижимости от 26.09.2016 г., в объеме долга, определенного данным решением суда, включая проценты и судебные расходы, путем продажи данного недвижимого имущества с публичных торгов. 

Определить начальную продажную стоимость каждого земельного участка в размере 80% рыночной стоимости, определенной на основании отчетов об оценке от 

<

***> и от 

<

***>, выполненных ИП Б., т.е. в сумме 185 600 руб. каждый. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы в виде госпошлины в размере 600 руб. и расходы по оценке заложенного имущества в размере 6000 руб.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО2 отказать.

Возвратить ФИО2 частично государственную пошлину в сумме 6100 (шесть тысяч сто) рублей из бюджета, перечисленную по системе Сбербанк-онлайн 27 мая 2019 г., номер документа 91167, номер операции 4308447, как излишне уплаченную. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Нижегородский облсуд в течение 1 месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Сосновский районный суд. 

Решение в окончательной форме вынесено 11 сентября 2019 г.

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-140/2019 г. Сосновского районного суда Нижегородской области.

Судья: Т.П.Немчинова

Решение не вступило в законную силу.