Дело № 2-76/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2018 года г. Змеиногорск

Змеиногорский городской суд Алтайского края в составе: 

председательствующего судьи Сафронова А.Ю.,

при секретаре Зайченко Е.В.,

с участием истцов ФИО1 и ФИО2,

представителя истцов ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, действующего за себя и представляющего интересы ФИО4, ФИО5 к Администрации Кузьминского сельсовета Змеиногорского района Алтайского края о признании договора на передачу квартиры действительным, о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, действующий за себя и представляющий интересы ФИО4, ФИО5, обратились в суд с названным иском, указывая, что 17 марта 2004 г. между администрацией госплемзавода «Северный» и истцами был заключен договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан, согласно которому продавец передал в собственность, а покупатели приобрели квартиру по адресу:РФ, 

<

адрес>. Договор не прошел соответствующую процедуру регистрации. ГПЗ «Северный» был преобразован в ОАО «Северный», которое прекратило свою деятельность.

В связи с тем обстоятельством, что договор не был зарегистрирован надлежащим образом, а продавец ликвидирован, оформить и зарегистрировать свое право собственности иначе, как в судебном порядке, истцы не имеют возможности.

Ссылаясь на ст. 12,131,219 и 245 Гражданского кодекса РФ, Закон «О приватизации жилищного фонда», просят признать действительным договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 17 марта 2004 г., признать право собственности по 1/4 доле квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> за истцами.

Истцы ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.просили рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседанииистцы ФИО1, ФИО2, действующий за себя и представляющий интересы ФИО4, ФИО5, а также представитель истцов – ФИО3,просили исковые требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - администрации Кузьминского сельсовета Змеиногорского района Алтайского края в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие. В письменном отзыве не возражал против признания права собственности на квартиру за истцами.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав истцов ФИО1, ФИО2 и их представителя ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права, в том числе признания права собственности на жилые помещения.

В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу статьи218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Судом установлено, что по договору № 323 на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 17 марта 2004 г. Госплемзавод «Северный» Змеиногорского района (продавец) передал в долевую собственность ФИО2, ФИО1, ФИО4 и ФИО5 (покупатель) квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., в т.ч. - жилой 

<

данные изъяты> кв. м., на количество членов семьи 4 человека. Адрес жилого помещения в договоре указан как: 

<

адрес>.

Из ответа архивного отдела Администрации Змеиногорского района Алтайского края и выписок из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что государственный племенной завод (ГПЗ) «Северный» Змеиногорского района Алтайского края преобразован в открытое акционерное общество «Северный» Змеиногорского района Алтайского края, которое в 2008 году прекратило свою деятельность.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее -Закон«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

В соответствии со ст. 2Закона«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность, либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст. 7 Закона«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, договор передачи квартиры на момент его заключения подлежал государственной регистрации.

В соответствие с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент рассматриваемых правоотношений) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом, покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Договор № 323 от 17 марта 2004 г. удостоверен в администрации Кузьминского сельсовета Змеиногорского района в день его заключения.

Согласно выписки из книг похозяйственного учета администрации Кузьминского сельсовета Змеиногорского района Алтайского края от 17 марта 2004 г., утвержденной постановлением №9 от 17 марта 2004 г., ФИО2 проживает в 

<

адрес>, квартира принадлежит по праву долевой собственности с 17 марта 2004 г., состав семьи: жена – ФИО1, сын – ФИО4, дочь – ФИО5 

В договоре от 17 марта 2004 г. отражено, что жилое помещение предоставлено на количество членов семьи - 4. 

Согласно справки Администрации Кузьминского сельсовета Змеиногорского района Алтайского края №40 от 06 апреля 2018 г. с 01.01.2003 по 21.09.2010 по адресу: 

<

адрес> зарегистрированы и проживали ФИО2,жена ФИО1, дочь ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, право собственностина квартиру по адресу: 

<

адрес>, не зарегистрировано.

Согласно выписки из ЕГРН собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>2,с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2 на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 06 февраля 2018 г.

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Договор приватизации ни кем не оспорен, недействительным не признавался.

На момент приватизации спорной квартиры все истцы были зарегистрированы в спорной квартире.

Истцы проживают в спорной квартире длительное время, пользуется ею как своей собственной, таким образом, спорная квартира фактически была им передана по договору приватизации.

В связи с чем, требование о признании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 17 марта 2004 года действительным подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, разрешая требования истцов о признании права собственности на спорную квартиру, суд приходит к следующему.Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее -Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010) пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 62Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г.на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, истцы, обращаясь в суд с требованием о признании за ними права собственности на недвижимое имущество, избрали неверный способ защиты гражданских прав, в связи с чем, исковые требования о признании за истцами права общей долевой собственности (в равных долях) на квартиру №

<

адрес> находящуюся по адресу: РФ,

<

адрес>, не подлежит удовлетворению.

Позицию ответчика – администрации Кузьминского сельсовета, в части не возражения об удовлетворении исковых требований суд не может принять в качестве признания иска ответчиком, так как, помимо того, что данное признание надлежащим образом не оформлено, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, действующего за себя и представляющего интересы ФИО4, Соколовой Дарьи Владимировныудовлетворитьчастично.

Признать действительным договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 17 марта 2004 года, заключенный междуадминистрацией госплемзавода «Северный» в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, и ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО5.

В остальной части заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Змеиногорский городской суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.Ю. Сафронов