Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 октября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1345/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» ФИО2,

У с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1924 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 3 840 199,77 руб.. 

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении. 

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 924 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: занимаемый нежилым зданием ( литера Г) и прилегающей территорией.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 № 610 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 20 656 949,04 руб.

В целях оспаривания кадастровой стоимости земельного участка административный истец 29 мая 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

После того, как комиссия своим решением от 22 июня 2018 года № № отклонила заявление, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № №, выполненный 19 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» 

<

адрес>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 3 840 199,77 руб.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству Администрации г.о. Самара была назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «ГОСТ».

По результатам судебной экспертизы, проведённой 7 сентября 2018 года, составлено экспертное заключение № №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 15 400 000 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав отчет об оценке, заключение судебной экспертизы, выслушав эксперта ФИО1, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта от 7 сентября 2018 года содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении судебной экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке. 

Заключение экспертизы базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы, в заключении приведены источники информации. Определение рыночной стоимости земельного участка проведено на основе исследования качественных и количественных характеристик объекта, анализа рынка, факторов, влияющих на рыночную стоимость исследуемого объекта, с применением метода нормировки в рамках сравнительного подхода. 

В ходе исследования экспертом на дату оценки подобрано 5 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки, расположенных в Октябрьском, Ленинском, Самарском районах города Самары, площадью от 1108 кв. м до 2500 кв. м.

При расчете рыночной стоимости использованы прямые значения элементов сравнения, описанные численно и качественно, составлена таблица нормировки, суммированы полученные нормированные коды, рассчитан коэффициент нормировки. Используя произведение величины нормированного кода объекта, средневзвешенного коэффициента нормировки объектов-аналогов и значения площади объекта, получена расчетная стоимость объекта оценки.

Административный истец не согласился с заключением судебной экспертизы и просил назначить дополнительную судебную экспертизу, ссылаясь на то, что экспертное заключение ведёт к завышению стоимости объекта вследствие разброса цен объектов-аналогов от 7 000 до 18 720 руб. за 1 кв.м..

Данные доводы суд находит несостоятельными, и оснований для назначения дополнительной экспертизы не усматривает.

Согласно анализу рынка диапазон цен на земельные участки под коммерческое использование составляет от 1100 руб. кв. м (Куйбышевский района) до 22 000 руб. за 1 кв. м ( Самарский район), в сопоставимых районах: от 6000 до 20 000 руб. за 1 кв.м. Эксперт указал, что основными ценообразующими факторами для земельных участков являются местоположение объекта, размер участка, обеспеченность коммуникациями, вид разрешенного использования земель, категория земель.

Коэффициент вариации, который в ходе расчета рыночной стоимости объекта оценки определён равным 0,300, свидетельствует о корректном подборе экспертом объектов-аналогов. 

Суд учитывает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, сомнений в компетентности и объективности эксперта, проводившего судебную экспертизу, у суда не имеется. 

Оценив экспертное заключение № № от 7 сентября 2018 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, в связи с этим кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определённом заключением судебной экспертизы.

Величина рыночной стоимости земельного участка, опредёленная отчетом об оценке, не может быть признана достоверной в силу следующего.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки № 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки № 3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена.

Вместе с тем, в источниках информации об объектах-аналогах, приложенных к отчету об оценке, отсутствует информация о дате предложений, вследствие этого из указанных источников невозможно определить дату, по состоянию на которую предлагались к продаже отобранные оценщиком объекты-аналоги и по какой цене. Тем самым, оценщиком нарушен принцип подтверждаемости информации.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 мая 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1924 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 15 400 000 рублей. 

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина