Дело № 2-4253/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2018 года г. Ростов-на-Дону 

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Вервекина А.И.

при секретаре Тащилине Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО3 и ФИО2 15 июня 2016 года был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: .... Стоимость аренды по договору составляла 37 50 рублей в месяц. В соответствии с п. 2.1 договора, арендная плата должна уплачиваться не позднее 16 числа текущего месяца за последующий месяц.

В нарушение п. 2.1 договора истец не вносил арендную плату своевременно. По данным ФИО3, ответчик ФИО2 не оплатил арендную плату за январь 2017 года в размере 37 500 рублей, за февраль 2017 года - 37 500 рублей, за март 2017 года - 37 500 рублей, за апрель 2017 года - 37 500 рублей, за май 2017 года – 18 750 рублей (поскольку договор заключен до 15 мая 2017 года). Общая сумма долга по арендной плате составляет 168 750 рублей. 

Так как арендная плата за указные месяцы не вносилась своевременно, дополнительное соглашение №1 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества о снижении арендной платы, заключенное между сторонами, не применяется.

В соответствии с п. 6.2 договора, неустойка за несвоевременную оплату по договору составляет 1% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки. Общая сумма неустойки составляет 709 312 рублей 50 копеек.

Договор между сторонами истек 15 мая 2017 года. 

15 декабря 2016 года ФИО2, по его заявлению, направил по адресу электронной почты заявление с просьбой расторгнуть договор аренды досрочно 31 декабря 2016 года. Вместе с тем, договор не был расторгнут 31 декабря 2016 года, так как в соответствии с п.3.2.10 договора, арендатор обязан предупреждать о досрочном расторжении договора за 3 месяца до расторжения договора. Кроме того, ФИО2 уклонялся от подписания акта-приема-передачи помещения и не передал ключи от данного жилого помещения, ввиду чего помещение не могло быть сдано в аренду третьим лицам и не использовалось до окончания срока действия договора 15 мая 2017 года.

20 марта 2017 года ФИО3 по договору уступки права требования долга право требования долга с ФИО2 передано ФИО1

Общая сумма задолженности ФИО2 перед ФИО1 составляет 878 062 рубля 50 копеек.

На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в размере 168 750 рублей, пени за просрочку платежей в размере 878 062 рубля 50 копеек.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования иска поддержала, просила суд удовлетворить, дав аналогичные пояснения, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Дело в отсутствие ответчика рассмотрено в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО5, действующий по ордеру № от 02.11.2018 г., в судебном заседании требования иска не признал, просил суд отказать в его удовлетворении. Просил суд учесть, что действительно ответчиком направлялось арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора с31.12.2106 года и, поскольку помещение не использовалось арендатором, договор считается расторгнутым с 31.12.2016 года. В случае удовлетворения требований представитель просил снизать неустойку, полагая ее размер явно завышенным.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из изложенного, правоотношения сторон в рамках заявленных исковых требований регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

Статьями 420, 421 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. 

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № (далее - Обзор)).

В судебном заседании установлено, что 15.06.2016г. между ИП ФИО3 и ФИО2 заключен договор аренды помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду квартиру, площадью 83,6 кв.м., расположенную по адресу: ....

Фактическая передача помещения по договору аренды подтверждена актом приема-передачи помещения от 18.07.2016 г.

В соответствии с пунктом 5.1. договора срок аренды устанавливается с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения на 11 месяцев.

Согласно п.2.1 договора, арендная плата за арендуемое помещение составляет 37 500 рублей в месяц.

Согласно п.2.2 договора, арендатор вносит арендную плату ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, оплата за текущий месяц взимается в день заключения договора, а за последующие месяцы до 16 числа каждого месяца.

Судом установлено, что 20 марта 2017 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор, по условиям которого, цедент передает, а цессионарий принимает прав требования долга по договору аренды помещения, расположенного по адресу: ..., с арендатора ФИО2, по договору аренды указанного недвижимого имущества от 15 июня 2016г.

Как следует из пояснений представителя истца и представленных документов, в нарушение п. 2.1 договора, истец не вносил арендную плату своевременно. 

Так, ФИО2 не оплатил арендную плату за январь 2017 года в размере 37 500 рублей, за февраль 2017 года - 37 500 рублей, за март 2017 года - 37 500 рублей, за апрель 2017 года - 37 500 рублей, за май 2017 года – 18 500 рублей (то есть, до окончания срока договора - 15 мая 2017 года). 

Общая сумма долга по арендной плате составляет 168 750 рублей. 

Таким образом, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела арендатором допущено существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (абзац четвертый статьи 619 ГК РФ).

Рассматривая довод о взыскании арендной платы за период с января по май 2017 года, суд приходит к следующему.

Договор аренды от 15.06.2016 истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем, для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Раздел 5 договора от 15.06.2016 определяет основания досрочного расторжения договора аренды.

В силу п. 5.4 арендатор вправе расторгнуть договор, известив об этом арендодателя не менее чем за 3 месяца. При этом уплаченная вперед арендная плата арендатору не возвращается.

В силу п.5.5 изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон.

В силу п.3.2.19 арендатор обязан в случае освобождения помещения до истечения срока аренды ил в связи с окончанием срока договора, передать его по акту-приемки, а также произвести в арендуемом помещении косметический ремонт или оплатит его стоимость.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ). 

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Ответчиком в качестве доказательств прекращения договора аренды представлено информационное письмо от 15.12.2016г., в котором ФИО2 просит о досрочном расторжении договора аренды помещения от 15.06.2016г. по адресу: ... связи с закрытием организации с 31.12.2016г.

Исходя из приведенных положений закона, односторонний акт арендатора об освобождении помещения представляет собой ненадлежащий возврат помещения, не подтверждающий прекращение арендных отношений.

Судом не принимается довод представителя ответчика о правомерности одностороннего отказа от договора аренды и досрочном прекращении аренды, поскольку он не подтверждаются установленными в судебном заседании обстоятельствами дела и не основан на нормах закона. Как установлено, и не оспаривалось лицами участвующими в деле, Акт приема-передачи помещения сторонами подписан не был, ключи от помещения ФИО2 истцу не переданы.

При таких обстоятельствах, обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 15.06.2016 у ФИО2 прекратились 15 мая 2017 года – срок окончания действия договора, то есть, как полагает истец, по истечение 11 месяцев со дня заключения договора. Соответственно, требования истца о взыскании арендной платы за указанный им период подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Также суд находит обоснованными требования истца о взыскании пени, поскольку, как установлено в судебном заседании, и не оспаривалось представителем ответчика, начиная с 16 января 2017 года, ответчиком не вносились ежемесячные арендные платежи, что с учетом фиксированной ставки пени в размере 1% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки, является основанием для взыскания пени по платежам. Расчет задолженности по пени по состоянию на 04.04.2018 года, проверен судом и признан арифметически верным, соответствующим условиям договора. 

Вместе с тем, представитель ответчика просил применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер заявленной неустойки в размере 709 312 рублей 50 копеек, поскольку неустойка в заявленном размере несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Принимая во внимание, размер не выплаченной арендной платы, период просрочки, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, суд полагает, что заявленная истцом неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижает размер заявленной истцом неустойки до суммы невыплаченной арендной платы - 168 750 рублей.

В порядке ст.98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от которой истец был освобожден при подаче настоящего иска, в размере 6 575 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды от 15.06.2016г. в сумме 337 500 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01 января 2017 года по 15 мая 2017 года, в размере 168 750 рублей, неустойку за просрочку исполнения обязательств по арендной плате в сумме 168 750 рублей.

В остальной части требований – отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 575 рублей

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья: 

Мотивированный текст решения суда изготовлен 27.11.2018 года.