Производство № 2а-215/2024

УИД 28RS0017-01-2023-002967-88 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2024 года г. Свободный

Свободненский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Свойкиной Е.Д.,

при секретаре Новрузовой А.Г.,

с участием представителя Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного о признании отказа от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 223 незаконным; обязании повторно рассмотреть заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ

ФИО3 обратился в Свободненский городской суд с административным исковым заявлением к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного, в обоснование указав, что на основании постановления администрации города Свободного от 21 августа 2012 года № 1281 между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного и истцом 31 августа 2012 года заключен договор аренды земельного участка № 223 с кадастровым номером -- общей площадью 60 кв.м, для установки торгового павильона на срок до 21 августа 2013 года.

В связи с тем, что истец продолжал пользоваться земельным участком, а со стороны ответчика не было возражений, 2 сентября 2014 года стороны заключили дополнительное соглашение, установив срок аренды земельного участка до 21 августа 2018 года.

Управлением в адрес истца 19 марта 2022 года и 22 февраля 2023 года направлены уведомления о том, что спорный договор между сторонами считается расторгнутым.

В уведомлениях Управление указало, что поскольку 23 июля 2014 года Федеральным законом № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации вступившие в силу с 1 марта 2015 года согласно которым предоставление земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности без торгов не допускается, а поскольку по мнению Управления договор аренды после 21 августа 2018 года на основании ст.610 ГК РФ, приобрел силу договора заключенного на неопределенный срок договор подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С позицией Управления истец не согласился и направил в адрес Управления заявление о заключении дополнительного соглашения к спорному договору указав, что согласно ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Предельные сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены ст. 39.8 ЗК РФ.

На основании изложенного, истец просил заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка -- с кадастровым номером --

1 декабря 2023 года ФИО3 был получен отказ от заключения дополнительного соглашения к договору, в котором указаны аналогичные основания что и в уведомлениях.

Отказ Управления в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка истец считает основанным на неправильном применении Управлением норм материального права, в связи с чем незаконным по следующим основаниям.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законов предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному, то есть договор: аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть заключены на неопределенный срок.

При этом в письме Министерства экономического развития Российской Федерации 29 января 2018 года №Д23и-389 «О разъяснении законодательства» указано, что: «В соответствие с п.3 ст.3 Земельного кодекса имущественные отношения по владение пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участи определены ст. 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 года и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п.2 ст.621 ГК РФ.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ на неопределенный срок до 1 марта 2015 года, с учетом положений п.2 ст.4, п.2 ст.422 ГК РФ не прекращают своего действия.

Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер».

Из указанного письма следует, что договора аренды, не прекратившие свое действие, считаются заключенными на срок равному максимальному в соответствии с земельным законодательством.

Из совокупности выше приведенных положений следует, что заключение дополнительного соглашения к спорному договору аренды является по своей сути не новой сделкой, а приведение в соответствие уже действующей, а уведомление истца о расторжении договора на основании ст.610 ГК РФ не имеет правового значения и не может являться основанием для прекращения арендных отношений, так как досрочное расторжение прямо предусмотрено и ограничено положениями ст. 619 ГК РФ, в случае неисполнения арендатором обязательств по договору аренды, данные обстоятельства в спорных отношениях отсутствуют, в том числе задолженность по арендной плате

Более того, Управление если считало, что после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации необходимо было перезаключить спорный договор со своей стороны не направило административному истцу предупреждение об отказе от продолжения арендных отношений с разъяснением преимущественного права на заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта владельцу нестационарного объекта, предусмотренное п. 6.3 Положения о размещении нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования города Свободного, утв. Постановлением администрации г. Свободного от 15 апреля 2019 года № 562.

Волеизъявление о реализации преимущественного права на заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта владельцу нестационарного объекта необходимо выразить посредством подачи соответствующего заявления в администрацию города Свободного в срок не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия договора аренды земельного участка или не позднее 10 календарных дней с даты получения арендатором уведомления о прекращении арендных отношений.

Кроме того, Управлением не учтено, что на земельном участке расположено толы» часть объекта торговли, а сам торговый объект занимает три земельных участка.

На основании изложенного просил суд признать отказ Управления по использованию муниципального имущества: землепользованию администрации -- от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка -- с кадастровым номеров -- общей площадью 60 кв.м, изложенный в письме от -- исх. -- незаконным; возложить на Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации -- обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка -- с кадастровым номером -- общей площадью 60 кв.м.

В письменных возражениях на иск, Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации -- указало, что с -- Федеральным законом от -- -- - ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков; согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Законодательно (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) было отменено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Согласно п.4 ст.39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка 5 случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основания, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из буквального толкования статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие 1 марта 2015 года, следует, что земельным законодательством не предусмотрев: автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку нормы земельного законодательства, положения ст.621 ГК РФ с 1 марта 2015 года применяются к отношениям, регламентируемых земельным законодательством.

Письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 января 2019 года №Д23-и-389 «О разъяснении законодательства» было дано разъяснение том, что договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2021 года и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, также необходимо прекращать договоры аренды, возобновленные на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ основанием для такого размещения НТ на землях или земельных участках, находящихся в публичной собственности, являет схема размещения НТО в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности я Российской Федерации» (далее - Закон №381-ФЗ).

Подпункт 6 п.1 статьи 39.33 ЗК РФ устанавливает, что использование земель или земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случаях размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 39.36 ЗК РФ конкретизировано, что размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся на государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 381-ФЗ).

Пунктом 6 статьи 2 Федерального закона №381-ФЗ установлено, что нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой времен - сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 данного Закона размешен нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строен ? сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципала- собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

При этом определение условий размещения НТО (в том числе наличие/отсутствие преимущественного права на заключение нового договора о размещении НТО на новый срок; предоставление права на размещение НТО по результатам торгов; установление платы за такое размещение и пр.) выходит за рамки регулирования отношений, возникающих в области использования земель или земельных участков.

Так, в силу части 3 статьи 10 Закона N 381-ФЗ схема размещения НТО разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Что касается вопроса предоставления земельных участков на праве аренды для размещения НТО, то диспозитивный характер статьи 39.33 ЗК РФ позволяет использовать земельные участки без их представления и без установления в отношении них сервитутов, в случаях, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, предоставление земельных участков на праве аренды для размещения НТО осуществляется исключительно в случаях, прямо предусмотренных законом.

Относительно ранее заключенных договоров аренды земельных участков, предоставленных в целях размещения НТО, срок действия которых истек, в силу пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ в указанном случае оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов не предусматривается.

-- Управлением по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного в адрес ответчика направлено письмо о расторжение договора аренды от 10 октября 2002 года №229, об освобождении от объектов земельный участок с кадастровым номером --, и о передачи данного земельного участка по акту приема - передачи в надлежащем санитарном состоянии.

С 19 ноября 2022 года договор аренды считается прекратившим свое действие.

На основании вышеизложенного, Управлением по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного не представляется возможным заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №223 от 31 августа 2012 года, так как при его заключении будут нарушены нормы Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ, Федерального закона от 28 декабря 2009 года №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

На основании вышеизложенного, Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного просит в исковых требованиях отказать.

В судебном заседании представитель Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного - ФИО2 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях.

Административный истец в судебное заседание не явился о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, представитель заинтересованного лица администрации г.Свободного в судебное заседание не явился о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало, руководствуясь ч.6 ст.226 КАС РФ суд определил рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из представленных материалов дела, на основании постановления администрации города Свободного от 21 августа 2012 года № 1281 между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного и ФИО3, 31 августа 2012 года заключен договор аренды земельного участка № 223 с кадастровым номером -- общей площадью 60 кв.м, для установки торгового павильона на срок до 21 августа 2013 года.

2 сентября 2014 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, установлен срок аренды земельного участка до 21 августа 2018 года.

19 марта 2022 года и 22 февраля 2023 года УИМИЗ администрации г. Свободного в адрес ФИО3 направлены уведомления о том, что спорный договор между сторонами считается расторгнутым.

Согласно уведомлениям Управлением указано, что поскольку 23 июля 2014 года Федеральным законом № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации вступившие в силу с 1 марта 2015 года согласно которым предоставление земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности без торгов не допускается, а поскольку по мнению Управления договор аренды после 21 августа 2018 года на основании ст.610 ГК РФ, приобрел силу договора заключенного на неопределенный срок договор подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО3 направлено в адрес Управления заявление о заключении дополнительного соглашения к спорному договору указав, что согласно ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

13 ноября 2023 года Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 223 с кадастровым номеров -- общей площадью 60 кв.м, с чем истец не согласился, поэтому обратился в суд с данным иском.

По общему правилу, установленному п.1 ст.621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно п.3 ст.22 ЗК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.14 ст.1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 1 марта 2015 года.

В статье 34 Закона №171-ФЗ содержатся переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 1 марта 2015 года. 

В частности, п.1 названной статьи предусмотрено, что до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 1 марта 2015 года, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), в переходных положениях отсутствует.

Согласно п.15 ст.39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

При этом в п. 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только при одновременном наличии которых названное право может быть реализовано: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Поскольку заявление о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка подано истцом ответчику после 1 марта 2015 года, то есть после вступления в силу изменений в Земельный кодекса РФ, а первоначальное предоставление истцу по договору №233 аренды земельного участка от 31 августа 2012 года для установки торгового павильона без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, условие подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ не соблюдается, следовательно, по Земельному кодексу РФ в действующей редакции право на заключение нового договора аренды арендуемого земельного участка без проведения торгов истец не имеет. 

Таким образом, оснований для признания отказа Управления по использованию муниципального имущества: землепользованию администрации г. Свободного от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 223 с кадастровым номеров -- общей площадью 60 кв.м, изложенного в письме от 13 ноября 2023 года и возложения на данный орган обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО3 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 223 с кадастровым номером 28:05 :010606:98 общей площадью 60 кв.м. не имеется.

руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 227 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного о признании отказа от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 223 незаконным; обязании повторно рассмотреть заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Свободненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Д. Свойкина 

Решение в окончательной форме изготовлено 18 января 2024 года