№ 2-3371/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2018 г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе

судьи Кузьменко И.А., 

при секретаре Слободчиковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо: ФИО3 о признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ссылаясь на следующее. Она являлась собственником жилых домов, расположенных по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, обшей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., а также земельного участка кадастровый номер № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Из-за материальных трудностей в сентябре 2016г. приняла решение оформить договор займа под залог принадлежащего ей недвижимого имущества. В сентябре 2016г. ФИО2 ответчик выдал ей заем в размере 

<

данные изъяты> рублей под залог принадлежащего ей недвижимого имущества под 6% сроком на 1 год. В случае не возврата долга, ответчик сказал, что нужно будет продать дом и вернуть долг. Она согласилась на данные условия, предоставила документы на дом и подписала договор, как в последующем выяснилось, это был договор купли-продажи. После подписания договора ФИО2 заставил её написать расписку о получении от него якобы денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> рублей в счет продажи дома и земельного участка. Из пояснений ответчика следовало, что расписка необходима для налоговой инспекции. Она является юридически неграмотным человеком, поэтому. ФИО2 заверил ее в том, что договор, подписанный ею, является договором залога, и его необходимо зарегистрировать в органах юстиции, что ею совместно с ответчиком и было сделано. Денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей она не получала. Начиная с октября 2016г. она выплачивала ответчику долг, всего на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей, часть из которых перечисляла на банковскую карту, а часть отдавала наличными ФИО2 В декабре 2017г. ФИО2 приехал к ней домой и сообщил, что необходимо отдать 

<

данные изъяты> рублей в качестве процентов и штрафных санкций. По требованию присутствовавшей в тот момент дочери ФИО13 ответчик привез договор купли-продажи дома и земельного участка и расписку о получении 

<

данные изъяты> рублей. В январе 2018г. из Управления Росреестра были получены документы, подтверждающие факт сделки. Указывая на то, что не понимала значение своих действий в силу психологического состояния, была введена ответчиком в заблуждение относительно природы договора, не имела намерение продать ответчику принадлежащие объекты недвижимости, а также на заключение договора на крайне невыгодных для неё условиях, так как жилой дом является единственным жильем для нее и сына ФИО3, просила суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества (без передаточного акта) от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, применить последствия недействительности сделки, а также признать недействительными все последующие сделки с недвижимым имуществом, расположенным по адресу: 

<

адрес>

В последующем, ссылаясь на положения п.2 ст. 170 ГК РФ, просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества (без передаточного акта) от 19.09.2016г. недействительным в силу притворности сделки и восстановить срок исковой давности. В остальной части исковые требования оставила без изменений.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, измененный иск поддержала. Дала объяснения о том, что при принятии документов на государственную регистрацию сотрудник Росреестра спрашивала у нее, действительно ли она продает дом и земельный участок, на что она ответила, что имущество не продает, а отдает в залог. Текст документов и договоров подписывала, не читая, так как доверяла ФИО2 Фактически ответчик передал ей взаймы 

<

данные изъяты> рублей. График платежей по договору займа у нее отсутствует. В погашение долга по договору займа осуществляла переводы в сумме, которую могла позволить, с тем, чтобы в течение одного года выплатить всю сумму долга. В апреле 2017г. подписала с ФИО2 договор найма жилого дома, который, как она полагала, был передан в залог. Делала это по указанию ответчика, так как сама является юридически неграмотным человеком, хотя имеет средне-техническое образование в сфере строительства. Не выплатив долг, в декабре 2017г. заняла у ФИО2 еще 

<

данные изъяты> рублей. 

Представитель истца – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании измененный иск поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просила исковые требования удостоверить в полном объёме.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что иск не признает, так как все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2016г. были выполненным добровольно как ФИО1, так и им. Цену, приобретенных им жилого дома и земельного участка в размере 1225500 рублей он полностью оплатил ФИО1, что подтверждается текстом договора, а также письменной распиской истца (л.д. 35).

Представитель ответчика – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал по основаниям, указанным письменных возражениях на иск. Дополнительно пояснил о том, что после заключения оспариваемого договора и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по устной договоренности ФИО2 разрешил ФИО1 проживать в жилом доме в течение полугода с оплатой аренды жилья и жилищно-коммунальных услуг до того времени, как она подыщет другое жилье. Арендная плата подлежала перечислению на счет банковской карты, открытой на имя его знакомого ФИО14 В связи с тем, что ФИО1 нерегулярно вносила оплату за аренду жилья, в апреле 2017г. ФИО2 по совету юриста заключил с ФИО1 письменный договор найма жилья. В дальнейшем для перечисления арендных платежей истцу были предоставлены данные о счете банковской карты ФИО2

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании выразил мнение о наличии оснований для удовлетворения иска ФИО1 Дал объяснения о том, что мать не ставила его в известность о своем намерении заключить как договор займа под залог недвижимости, так и договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Выслушав явившихся лиц, допросив свидетелей, изучив письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удостоверения иска.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), а также сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Исходя из положений п. 3 ст. 179 ГК РФ на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств:

- сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем, в частности, может свидетельствовать отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной;

- вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников;

- факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, при наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки.

Бремя доказывания наличия обстоятельств того, что выраженная в договоре воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду, возлагается на истца. 

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (без передаточного акта), в соответствии с которым ответчик купил принадлежащие истцу жилой дом с кадастровым номером №, обшей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок кадастровый №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты> рублей, из которых в 

<

данные изъяты> рублей – оценен жилой дом, в 

<

данные изъяты> рублей – земельный участок (л.д. 6-7).

Названный договор ФИО1 подписала лично, что ею и не оспаривается. Из собственноручно внесенной истцом записи в договор следует, что расчет между сторонами произведен полностью. Указанные обстоятельства подтверждаются также копиями документов, предоставленными из Управления Росреестра по РО (л.д. 67-73).

Кроме того, получение денежных средств за проданное недвижимое имущество подтверждается распиской ФИО1 от 19.09.2016г. (л.д. 31).

Регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества к ФИО2 произведена 22.09.2016г., о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН от 15.01.2018г. (л.д. 8-9, 33, 34). 

Из технического паспорта на жилой дом и справки МУП г. Шахты «БТИ» от 05.09.2018г., а также из пояснений самого истца следует, что указанный в исковом заявлении жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 32 кв., по адресу: 

<

адрес>, снесен как ветхий задолго до заключения оспариваемого договора (л.д. 50-55, 76).

Пунктом 9 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено сохранение права ФИО1 и ее сын ФИО3 пользования жилым домом до момента его освобождения и снятия их с регистрационного учета в установленном законом порядке.

За пользование жилым домом в период с 10.04.2017г. по 10.03.2018г. ФИО1 приняла на себя обязательство по оплате новому собственнику ФИО2 найма жилого дома в размере 

<

данные изъяты> рублей ежемесячно, что подтверждается договором найма от 10.04.2017г. (л.д. 17, 83, 84).

Из объяснений ФИО1 следует, что она снялась с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес> в январе 2018г., но из жилого дома до настоящего времени не выехала. 

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, причем представляемые доказательства должны соответствовать требованию допустимости, т.е. должны быть подтверждены определенными в законе средствами доказывания, и не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

ФИО1 в обоснование свих требований ссылается на различные правовые основания, на основании которых она просит суд признать оспариваемый договор купли-продажи недействительной сделкой.

Анализируя указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, предусмотренных ст. 166, 167, 178, 179 ГК РФ для признания недействительной оспариваемой сделки. Также истцом не представлены доказательства притворности заключенной сделки.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по ст. 178 ГК РФ.

Правовыми последствия сделки купли-продажи недвижимости для истицы являются переход права собственности на эту недвижимость в пользу покупателя на возмездной основе.

Из искового заявления и объяснений истца следует, что она заблуждалась относительно сущности договора и содержания взаимных обязательств сторон договора, т.е. она заблуждалась о правовых последствиях оспариваемой сделки, что исключает возможность признания этого договора по правилам ст. 178 ГК РФ.

Представитель ответчика факт передачи жилого дома и земельного участка в качестве залога по договору займа отрицал. Доказательств обратного, которые можно счесть допустимыми и надлежащими, в материалах дела не имеется.

Так, в силу п. 1 ст. 808 ГК РФ, п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор займа между гражданами, если сумма займа превышает десять тысяч рублей, подлежит заключению в письменной форме; договор залога всегда должен быть заключен в простой письменной форме.

Из объяснений ФИО1 следует, что письменные доказательства получения ею денег в долг под залог недвижимости не имеются, какие-либо расписки не выдавались.

Чеки ПАО «Сбербанк России» о переводе денежных средств на счет, открытый на имя ФИО15, на которые ссылается истец как на доказательство существования правоотношений договора займа, не свидетельствуют о наличии заемных обязательств и погашении долга. Из пояснений представителя ФИО2 – ФИО5 следует, что в 2016г. и 2017г. ФИО1 данным способом производилась оплата за найм жилья в соответствии с достигнутой между истцом и ФИО2 договоренностью.

Свидетельские показания ФИО16 и ФИО17 также не могут быть доказательством заявленных требований, поскольку о том, что ФИО1 перестала быть собственником жилого дома по 

<

адрес> в результате заключения договора купли-продажи указанным лицам стало известно от самой ФИО1 лишь в 2018г. Тогда же ФИО1 сообщила им о своем намерении заключить договора займа под залог недвижимого имущества, а не договора купли-продажи принадлежащего ей жилой дома и земельного участка. Таким образом, очевидцами оспариваемой сделки свидетели не являлись.

Таким образом, оснований для вывода о том, что истец, заключая оспариваемый договор купли-продажи, заблуждалась относительно правовой природы сделки, и что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка явился средством обеспечения возврата истцом займа, полученного, по её утверждению, у ФИО2, не имеется. 

В соответствии с п.3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 подтвердила, что заключила настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой.

При регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Шахтинском отделе Управления Росреестра по Ростовской ФИО1 присутствовала, отвечала на вопросы регистратора относительно своего волеизъявления.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, ФИО1 представлено не было, суд приходит к выводу о недоказанности заявленных истцом исковых требований о признании договора недействительным как ввиду его притворности, так и по иным основаниям, поскольку представленные в материалы дела доказательства в их совокупности свидетельствуют о наличии воли истца на отчуждение имущества ответчику по договору купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП, договор фактически исполнен. На основании изложенного суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Кроме того, самостоятельным основанием для отказа истцу в иске явился пропуск истцом срока исковой давности, о котором заявлено стороной ответчика в части признания договора купли-продажи недвижимости от 19.09.2016г. недействительными по основаниям, предусмотренным ст. ст. 178, 179 ГК РФ.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что спорная сделка была зарегистрирована 22.08.2016г., срок исковой давности истек 23.08.2017г., в то время как в суд исковое заявление подано 20.07.2018г.

Позиция истца о том, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как она узнала о нарушении своего права только в декабре 2017 г., основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, в связи с чем, судом не принимаются. Судом достоверно установлено, что о совершенной сделке истец знала с момента её совершения. Более того, заключение 10.04.2017г. с ФИО2 договора найма жилого дома, также свидетельствует об информированности ФИО6 об утрате права собственности на жилой дом. Сведения о смене собственника жилого дома, начиная с июля 2017г. включены в платёжный документ на оплату коммунальных услуг (л.д. 77). ФИО1 получала платежные документы и оплачивала их.

ФИО1 имела возможность обратиться в суд в установленный законом срок. Каких-либо уважительных причин пропуска срока из материалов дела не усматривается. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца через Шахтинский городской суд Ростовской области, начиная с 21.09.2018 года.

Резолютивная часть решения отпечатана в совещательной комнате.

Судья (подпись) И.А. Кузьменко