Дело № 2-3581/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 октября 2017 года город Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе: председательствующего судьи Калашниковой А.В., 

при секретаре Яковлевой П.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к общественному региональному фонду социальной защиты военнослужащих и работников правоохранительных органов «Гарантия» по Архангельской области об обращении взыскания на предмет залога,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к фонду «Гарантия» об обращении взыскания на предмет залога - объект незавершенного строительства с кадастровым №, расположенный по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, 

<

адрес>, на земельных участках с кадастровыми №, а также на право аренды на земельные участки с кадастровыми №, принадлежащие фонду.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и фондом «Гарантия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома №, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного дома передать объект истцу по акту приема-передачи. Согласно договору стоимость объекта долевого строительства составляет 3 257 150 руб. До настоящего времени квартира истцу не передана, право собственности на квартиру, являющейся предметом договора долевого участия, за истцом не зарегистрировано. Решениями суда с ответчика в пользу истца взыскана неустойка на нарушение срока передачи квартиры, решения суда вступили в законную силу. Законом о долевом участии в строительстве предусмотрено право на обращение взыскания на предмет залога по истечении шести месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

По ходатайству истца судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены участники долевого строительства, имеющие материальные требования к застройщику по исполнительным производствам, - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, НейМ. М.А., ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ПлотН. Н.В., ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46

В судебное заседание истец не явился, просил отложить судебное заседание на другую дату. В удовлетворении соответствующего ходатайства об отложении судебного разбирательства судом отказано в связи с отсутствием уважительных причин неявки истца в судебное заседание, наличием у истца права направить в суд представителя, длительностью рассмотрения дела, отсутствием дополнительных доводов со стороны истца, подлежащих установлению судом. Судом учтено, что само по себе наличие авиабилета на спорные даты не свидетельствует об уважительности причин неявки истца в судебное заседание, авиабилет приобретен истцом за день до судебного заседания, в то время как о дате и времени судебного заседания истцу было известно еще ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании третьи лица ФИО18, ФИО41, представитель третьего лица ФИО9 - ФИО47 с заявленными истцом требованиями категорически не согласились, ссылаясь на то, что в настоящее время строительство не прекращено и не приостановлено, строительство дома продолжается, дольщики возражают относительно реализации объекта незавершенного строительства, просят учесть, что размер долга застройщика перед истцом значительно меньше стоимости объекта. Удовлетворение заявленных ФИО1 требований ухудшит положение дольщиков. Просят в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица ФИО31, ФИО17, ФИО16, ФИО39, ФИО26, ФИО46, ФИО10, ФИО8 просили рассмотреть дело в их отсутствие, в представленных суду возражениях с иском не согласились, просят в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

Иные третьи лица, представитель ответчика в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили. О времени и месте судебного разбирательства извещались по месту регистрации юридического лица, месту жительства физических лиц. Часть судебной корреспонденции, направленная в адрес лиц, участвующих в деле, возвратилась в суд с отметкой почтовой службы «за истечением сроков хранения». 

В соответствии со ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «истек срок хранения» признается, что в силу положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог, устанавливаемый в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного закона. Залогом обеспечивается исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом (в частности, при расторжении договора по правилам статьи 9) и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно частям 1, 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Следовательно, залог права возникает в силу положений Закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств, в том числе в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при расторжении договора (статья 9).

Согласно ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между фондом «Гарантия» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома №, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 договора (квартира однокомнатная, со строительным номером 111), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного дома передать объект истцу по акту приема-передачи.

Цена договора составила 3 257 150 руб. (п. 3.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

По условиям договора срок передачи объекта долевого строительства определен сторонами - шесть месяцев с даты получения в установленном порядке разрешения на ввод многоэтажного дома в эксплуатацию (п. 5.1.7 договора).

Согласно п. 2.3 договора срок ввода многоэтажного дома в эксплуатацию - 2 квартал 2015 года. 

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены участником в полном объеме, что сторонами по делу не оспаривается.

До настоящего времени квартира истцу не передана, доказательств обратного в деле нет.

Предметом залога, согласно исковому заявлению ФИО1, является объект незавершенного строительства с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельных участках с кадастровыми №, а также право аренды застройщика на земельные участки с кадастровыми №.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с фонда «Гарантия» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 217 360 руб. 48 коп., компенсация морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 109 180 руб. 24 коп.

Решением Октябрьского районного суда г.Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с фонда «Гарантия» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 145 703 руб. 18 коп., штраф в размере 72 851 руб. 59 коп.

Решением Октябрьского районного суда г.Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с фонда «Гарантия» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 345 583 руб. 60 коп., штраф в размере 172 791 руб. 80 коп., судебные расходы в размере 10 000 руб.

Решением Октябрьского районного суда г.Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с фонда «Гарантия» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 132 457 руб. 43 коп., штраф в размере 20 000 руб., судебные расходы в размере 20 000 руб.

Решения суда сторонами не обжалованы и вступили в законную силу.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании указанных решений возбуждены исполнительные производства.

Со стороны истца не представлено доказательств прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Напротив, стороны указывают на продолжение строительства дома несмотря на допущенную просрочку в передаче квартир части дольщиков. 

В силу п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

Согласно ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Положения п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

Судом установлено, что стоимость предмета залога - объекта незавершенного строительства, с учетом даже представленных в материалы дела договоров долевого участия в строительстве, объективных данных, явно превышает общую сумму задолженности ответчика перед истцом по погашению неустойки за просрочку передачи одного из объектов долевого строительства (однокомнатной квартиры в многоэтажном жилом доме).

Допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом обязательства перед истцом незначительно и поэтому недостаточно для обращения взыскания на заложенное имущество - весь объект незавершенного строительства (включающий в себя более 100 жилых помещений большей площади) и право аренды на земельные участки.

Кроме того, суд учитывает, что удовлетворение иска ФИО1 может привести к нарушению имущественных прав третьих лиц - участников долевого строительства, которые категорически против обращения взыскания на заложенное имущество и указывают на продолжение строительства жилого дома в настоящее время. 

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к фонду «Гарантия» об обращении взыскания на предмет залога.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к общественному региональному фонду социальной защиты военнослужащих и работников правоохранительных органов «Гарантия» по Архангельской области об обращении взыскания на предмет залога - объект незавершенного строительства с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельных участках с кадастровыми №, а также право аренды на земельные участки с кадастровыми №, отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2017 года

Председательствующий А.В. Калашникова