Дело № 3а-312-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В., 

с участием представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 5 декабря 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №707 от 08.08.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 707 от 08.08.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде платежей в городской бюджет.

В судебном заседании представитель административного истца не присутствовала. 

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица МАОУ "Средняя общеобразовательная школа №6 имени Героя России ФИО2 ", будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, отзыв не представило.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В этой связи, при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом в заявлении должно быть указано, каким образом нарушены его права, и какую норму права нарушила Комиссия при принятии решения.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). 

Из материалов дела явствует, что 20.07.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул. ****. По результатам рассмотрения заявления Комиссией было принято решение 707 от 08.08.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 23.06.2017 №** (далее - отчет об оценке).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п. 6 ФСО № 3, нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что Отчет имеет сквозную нумерацию. Страница 1 является титульным листом, который может быть не пронумерован. 

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.11 ФСО № 7 также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что оценщиком в разделе анализа рынка объекта оценки 6.4. проведен анализ рынка купли-продажи под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство ( стр. 19-22 отчета); выделены два сегмента рынка земельных участков, относящихся к объекту оценки (для строительства многоквартирных жилых домов и для объектов коммерческой недвижимости). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в качестве сегмента рынка объекта недвижимости определен рынок купли-продажи под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. Прямо на это обстоятельство в отчете не указано, однако, соответствующий вывод следует из содержания указанного раздела отчета и этот вывод является правильным, поскольку, с учетом вида разрешенного использования, оцениваемый участок может быть отнесен к указанному выше сегменту рынка недвижимости.

Кроме того, на странице 5 Отчета Оценщиком указано следующее: «Согласно Приложению 1 к Договору № ** от 20 июня 2017 года, интервальные значения рыночной стоимости не определяются».

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.п. И п.8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что в разделе 13 Отчета (стр. 26-27) приведены подходы и методы оценки рыночной стоимости объекта оценки и обоснование применимости или отказа от применения метода (таблица 16). Также оценщиком сделан вывод, что наиболее достоверным методом определения рыночной стоимости земельного участка является метод сравнения продаж. 

Оценщиком действительно не был не учтен в расчете рыночной стоимости тот факт, что объект- аналог № 3 попадает в зоны «Параметр предельной высотности: не более 20 метров», «Историко-культурная заповедная зона», «Кварталы исторического ядра Перми, прилегающие к ул. Кирова и Сибирской, и кварталы «Черного рынка» - мелкомасштабная историческая застройка» поскольку, по мнению суда, данный фактор не влияет на расчет рыночной стоимости объекта оценки, ибо объектом оценки является земельный участок под зданием школы, имеющей высотность 4 этажа.

На странице 39 отчета Оценщиком приведен следующий вывод, позволяющий оценивать объект-аналог № 3 в качестве незастроенного: «на публичной карте на момент составления отчета об оценке видно, что по данному адресу стоит нежилое здание (административно-хозяйственный центр), - дата постановки на кадастровый учет 05.10.2016г. Следовательно, да дату оценки земельный участок был свободен от улучшений». На странице 41 отчета об оценке представлена следующая информация: «На сайте Росреестра представлена информация о купле-продаже единого объекта недвижимости (здание с земельным участком), расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ****. При этом указана отдельно стоимость за землю и за здание. Таким образом, очевидно, что указанная оценщиком цена 21 000 000 является ценой сделки только участка и не включает в себя цену здания, которая указана отдельно. Для расчетов используется площадь 2 588,3 кв.м., как указано в сделке, и которая была действительна на дату оценки 01.01.2013 г. согласно Постановлению №1610-п от 21.11.2013 г.». Таким образом, судя по отчету, объекты-аналоги обоснованно оценивались оценщиком как незастроенные, следовательно требования п.22 п.п.«д» ФСО № 7, п. 22 п.п.«е» ФСО № 7 не были нарушены.

Объекты-аналоги, имеющие указанные в отчете виды разрешенного использования, находятся в одном с объектом оценки сегменте рынка, соответственно, имеют сопоставимые ценообразующие факторы, и поэтому быть использованы в качестве таковых. Оценщик в целях определения рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с положениями законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а именно подпунктом 3 пункта 8 ФСО № 3 должен отразить в отчете сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Земельные участки, избранные Оценщиком в качестве объектов-аналогов имеют различные, но коррелирующие между собой виды разрешенного использования, а также входят в один с объектом оценки сегмент рынка.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.22 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. Следует отметить, что согласно данным портала www.portal.rosreestr.ru по использованным оценщиком объектам-аналогам, количество объектов в сделках по каждому объекту аналогу - один. Вид объекта недвижимости - земельный участок. Следовательно, объект недвижимости, участвовавший в сделках по указанной в договорах купли-продажи цене - только земельный участок, без строений расположенных на нем. Виды разрешенного использования объекта оценки, а также объектов - аналогов, попадают в один сегмент рынка, характеризуются аналогичными друг другу ценообразующими факторами, соответственно, как правильно отметил оценщик, необходимость проведения корректировки на вид разрешенного использования в данном случае отсутствует.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п. 5 ФСО № 3 также нельзя признать обоснованными. Следует отметить, что текст материалов, на которых основан отчет об оценке, приведен (воспроизведен) Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» представляет своим Заказчикам данные Аналитические материалы в формате Word. Соответственно, Оценщик в Отчете, практически дословно, воспроизвел содержание данных материалов. Пунктом 11 ФСО №3 не установлено в каком именно разделе Отчета должны быть приведены данные материалы. В указанном отчете, в соответствии с требованиями к оформлению отчета, к требованиям о последовательности информации, содержащейся в отчете, отчете после описания объекта оценки содержится раздел з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Из отчета явствует, что источником данных анализа рынка являются Пермская мультилистинговая система, еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3», газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина», сведения из данных источников находятся в общем доступе.

Сведения об источниках информации об объектах - аналогах приведены в отчете в отношении лишь четырех участков, поскольку именно они были использованы в качестве объектов - аналогов.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п. 5 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Судом проверена правильность использованного оценщиком подхода к применению указанной поправки, установлено, что этот подход является правильным.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено. 

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №707 от 08.08.2017 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –