23RS0059-01-2024-006091-77

2.135 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> О сохранении жилого помещения в перепланированном...

К делу № 2-296/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 

Краснодарский край 26 июня 2025 года 

Текст мотивированного решения изготовлен 10 июля 2025 года 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием представителя истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3, представителя отвечтика администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании права собственности на квартиру в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований – БиД. Д.О., ФИО5, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация г. Сочи) о признании права собственности на 

<

адрес> в городе Сочи в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде.

В обоснование заявленных требований стороной истца указано на следующее.

С ДД.ММ.ГГГГ истцы являются собственниками 

<

адрес> кадастровым номером № жилой площадью 27,6 кв.м. в четырехэтажном (+1 подземный этаж) многоквартирном жилом доме N?18 (1960 года постройки) общей площадью 1665,6 кв.м. с кадастровым номером № по 

<

адрес> в Центральном районе г. Сочи. На государственный кадастровый учет наша квартира была поставлена ДД.ММ.ГГГГ как ранее учтенная. 

При этом, в соответствии с п.3.35, 3.37 «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ», введенной в действие после введения в действие Федеральным законом № 188-ФЗ ЖК РФ от ДД.ММ.ГГГГ, площадь вспомогательных помещений - в данном случае лоджии - помещение № площадью 6,2 кв.м. в жилую площадь не включена. 

Следовательно, общая правомерная площадь квартиры составляла и составляет 33.8 кв.м., из которой площадь жилых помещений 27,6 кв.м., а площадь вспомогательного помещения (лоджия) - 6,2 кв.м

Указанный жилой многоквартирный дом расположен на правомерном земельном участке площадью 1692 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, Центральный район, 

<

адрес> на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения и эксплуатации жилого дома, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в указанном жилом доме. 

В связи с тем, что проживать двум семьям в одной малогабаритной и расположенной в старом жилом фонде (дому свыше 63 лет) квартире, технически не отвечающей современным требованиям, - сложно, истцы, получив согласие почти 100 процентов собственников квартир осуществили перепланировку, переустройство и реконструкцию 

<

адрес>. 

В целях проведения общего собрания жильцов многоквартирного жилого 

<

адрес> в Центральном районе 

<

адрес> для голосования по вопросу получения разрешения на перепланировку и (или) реконструкцию жилого помещения (

<

адрес> указанном доме), в соответствии со ст.ст.44, 44.1 ЖК РФ, истцами было размещено объявление о проведении такого собрания. 

Однако, по причине отсутствия кворума, явившимися участниками общего собрания было принято решение о заочном голосовании (посредством опроса и сбора подписей собственников помещений) по вышеуказанному вопросу. 

В результате сбора подписей и в соответствии с предоставленной для этого информацией было установлено, что квартиры: - № с кадастровым номером №; № с кадастровым номером №; № с кадастровым номером №; № с кадастровым номером №; № с кадастровым номером № - находятся в муниципальной собственности. 

Дать согласие за неприватизированные квартиры, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, ответчик воздерживается (не смотря на то, что проживающие в этих квартирах по постоянному месту жительства граждане свое согласие дали). 

Свою позицию не проживающие по месту нахождения своей собственности - квартир № и № - ФИО5 и БиД., уведомленные надлежащим образом, как о проведении общего собрания, так и о голосовании подписным листом, до настоящего времени не выразили (пусть сделают это в суде). 

С заявлениями о согласовании и разрешении перепланировки, переустройства и реконструкции квартиры мы неоднократно обращались к ответчику и в различные службы города Сочи, но безрезультатно. 

Отделом по 

<

адрес> ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» в 2022 году был подготовлен проект перепланировки, переустройства и реконструкции, в соответствии с которым общая площадь помещений 

<

адрес> составила 45 кв.м. - увеличившись на 11,2 кв.м. за счет перепланировки помещения № (лоджии) - раздел на два помещения - № и № (санузел) и пристройки помещения № (площадью 8,2 кв.м.), а также переоборудованием лестничного входа с улицы в квартиру помещение № (площадью 4,1 кв.м.), имеющую по проекту, по документам и по факту изначально обособленный от остальных квартир в жилом 

<

адрес> вход с улицы (весь первый этаж в МКД таковой). 

Существующая в перепланированном, перестроенном и реконструированном виде 

<

адрес> не нарушает прав остальных жильцов дома и не создает угрозу жизни и здоровью. Претензий от соседей нет. 

Истцы просят суд.

Признать полученным «согласие» всех собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес> кадастровым номером №, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, на реконструкцию 

<

адрес> кадастровым номером № в указанном многоквартирном доме, с возведением пристройки площадью 12,3 кв.м. (помещения № и №) на принадлежащем на праве общей долевой собственности вышеуказанным собственникам помещений земельном участке с кадастровым номером №

Сохранить в перепланированном, перестроенном и реконструированном виде 

<

адрес> общей площадью 45 кв.м. с кадастровым номером №, из которой площадь жилых помещений составляет 25,4 кв.м., в жилом многоквартирном 

<

адрес> кадастровым номером №, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>. 

Признать за истцами право общей долевой собственности на 

<

адрес> общей площадью 45 кв.м. с кадастровым номером №, из которой площадь жилых помещений составляет 25,4 кв.м., в жилом многоквартирном 

<

адрес> кадастровым номером №, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в указанном жилом доме. 

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО3 настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика администрации г. Сочи по доверенности ФИО4 просила суд отказать в удовлетворении заявленного иска в полном объеме по основаниям, изложенным в возражении к иску.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, в суд не явились, будучи уведомлены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд не явились, не указали об уважительных причинах неявки, не просили суд отложить слушание дела по существу.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Выслушав стороны по делу, изучив материалы гражданского дела, суд полагает отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истцы владеют на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ квартирой № с кадастровым номером № с жилой площадью размером 27,6 кв.м. в многоквартирном жилом 

<

адрес> общей площадью 1665,6 кв.м. с кадастровым номером № по 

<

адрес> в Центральном районе г. Сочи. 

На государственный кадастровый учет указанная квартира поставлена ДД.ММ.ГГГГ как ранее учтенная. 

При этом площадь вспомогательных помещений квартиры истцов (в данном случае лоджии помещение № площадью 6,2 кв.м) в жилую площадь не включена. 

Следовательно, общая правомерная площадь квартиры составляла и составляет 33.8 кв.м., из которой площадь жилых помещений 27,6 кв.м., а площадь вспомогательного помещения (лоджия) - 6,2 кв.м

Указанный жилой многоквартирный дом расположен на правомерном земельном участке площадью 1692 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, Центральный район, 

<

адрес> на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения и эксплуатации жилого дома, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в указанном жилом доме. 

Истцами в соответствии с проектом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» проведены перепланировка, переустройство и реконструкция принадлежащей истцам квартиры.

Согласие собственников квартир под номерами 11, 47, 29, 21 (собственник администрация г. Сочи), а также 5 (собственник ФИО5), 22 (собственник БиД. Д.О.) на реконструкцию истцами не получено.

В судебном заседании ответчик администрация г. Сочи высказалась об отказе в удовлетворении исковых требований, а третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований – ФИО5 и БиД. Д.О. не выразили своего мнения в отношении представленных исковых требований.

В силу положений статьи 1, ч. 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане осуществляют свои жилищные права и, исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1), а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2). 

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ №, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. 

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (пункт 1.7.2 Правил). 

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается (пункт 1.7.3). 

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ судом проведена по делу судебная строительно-техническая экспертиза.

По выводам заключения эксперта ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 210-248) в 

<

адрес> многоквартирного жилого 

<

адрес> в г. Сочи проведена перепланировка (на правомерной веранде установлены перегородки для оборудования помещений № и № – совмещенный санузел); переустройство (в помещении кухни изменено расположение мойки; в помещении ванной установлена раковина; в помещении № установлено сантехническое оборудование); реконструкция (возведена пристройка литер А6 со стороны фасада многоквартирного дома размерами 4,72 м на 3,20 м, высотой 2,67 м). 

Экспертом установлено, что площадь жилого помещения после перепланировки, переустройства, реконструкции составила 45,0 кв.м (ранее площадь квартиры составляла 27,6 кв.м).

Экспертом установлено, что в результате произведенных работ существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не имеется, функциональное назначение и устойчивость здания многоквартирного жилого дома не изменено и не нарушено соответственно.

Экспертом установлено, что объект экспертного исследования входит в границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в том числе и экспертным заключением, в результате произведенной истцами реконструкции размер общего имущества многоквартирного жилого дома уменьшился при отсутствии согласия всех собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

Пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Таким образом, исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации в их системном единстве применительно к настоящему спору, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. 

Реконструкция же помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. 

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что истцами было получено согласие всех собственников на проведение работ по перепланировки, переустройства спорной квартиры, в результате которых произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в материалах дела не имеется. 

На основании изложенного выше, суд полагает отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании права собственности на квартиру в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде отказать. 

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи. 

Судья И.А. Куц