УИД 61RS0006-01-2024-004849-36

Судья Морозов И.В. дело № 33-714/2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мосинцевой О.В.,

судей Голованя Р.М., Владимирова Д.А.,

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-98/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «ЮгСпецСтрой», ООО «ЮгСпецСтрой» об устранении недостатков строительства многоквартирного дома, по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, сославшись на то, что они являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, застройщиком которого являлось ООО «ЮгСпецСтрой». ООО «ЖилСтройКомплекс» является управляющей организацией МКД.

Истец ФИО1 на основании договора уступки права требования от 29.07.2021 по договору № 1B/315/2018 о долевом участии в строительстве МКД от 06.11.2018 является собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в этом доме (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН). Ее право собственности зарегистрированного в ЕГРН 17.09.2021. Истец ФИО2 на основании договора 2В-106 о долевом участии в строительстве от 21.05.2021 является собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в этом доме (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН). Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН 01.02.2022. Строение 1 вышеуказанного МКД введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.08.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а строение 2 - на основании разрешения от 12.01.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В ходе эксплуатации МКД собственниками помещений и специалистами управляющей организации неоднократно выявлялись дефекты строительства, выражающиеся в систематическом залитии помещений подземных парковок многоквартирного дома преимущественно после выпадения осадков, что стало причиной образования сырости и влаги на поверхности стен и полов в подземных помещениях, привело к устойчивому и длительному грибковому поражению стен, с потолка над машиноместами наблюдалось подкапывание воды, что привело к осыпанию штукатурного слоя, разрушению деформационных швов.

14.06.2023 в адрес застройщика направлялась досудебная претензия, в которой отражалось наличие недостатков гидроизоляции фундаментов многоквартирного дома, предлагалось явиться для проведения совместного осмотра выявленных дефектов 16.06.2023 к 10 час.00 мин. В претензии застройщику предлагалось добровольно устранить выявленные недостатки в срок до 01.08.2023. Однако от участия в совместном осмотре застройщик уклонился, своего представителя не направил.

На основании коллективной претензии собственников от 14.06.2023 комиссией в составе представителя ООО «ЖилСтройКомплекс», председателей совета дома (строение 1 и строение 2) составлен акт осмотра МКД от 16.06.2023. В данном акте зафиксировано наличие плесени на стенах по периметру парковок с номерами 1-8, а также множественные проявления плесени практически по всем стенам парковочных мест, на въезде и выезде из паркинга, протекание перекрытий в месте разделения въезда и выезда в паркинг, плесневение деформационных швов, плесень на выезде на всю высоту стены в углу у приямка слева, трещина на выезде, намокание проезжей части между местами 172 и 178, разрушение штукатурного слоя, течи с потолка, наличие плесени на выходе по всем стенах тех.этажа, прогиб трубы ГВС, установлены дефекты отделочных работ фасадов зданий, забора. Указанный акт предъявлен застройщику 23.06.2023.

Однако мер по устранению недостатков застройщиком не принято.

16.01.2024 собственниками повторно подана коллективная досудебная претензия застройщику с требованием явиться 17.01.2024 к 09 час. 00 мин. для совместного осмотра помещений МКД.

17.01.2024 с участием представителя застройщика проведен осмотр. Результаты осмотра показали, что имевшиеся ранее недостатки, выявленные 16.06.2023 сохраняются.

По результатам осмотра 22.02.2024 с участием представителя застройщика было проведено общее собрание. Из пояснений представителя застройщика стало ясно, что действенных мер застройщик проводить не планирует.

Письмом ООО «ЖилСтройКомплекс» от 28.02.2024 № 258 у застройщика затребован список работ по устранению дефектов, образовавшихся протечек парковок, которые будут производиться, сроки проведения таких работ на производимые работы. Однако от застройщика ответ на запрос не поступил.

Истцы являются председателями совета МКД в строении 1 и строении 2, действуют на основании протокола общего собрания в своих интересах и в интересах собственников МКД.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истцы просили суд обязать ООО «Югспецстрой» в разумный срок безвозмездно устранить строительные недостатки гидроизоляции фундаментов объектов долевого строительства – многоквартирных жилых домов по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, строение 1 и строение 2, устранить протекание воды через зазоры примыканий кровли приямков и фасада, закрыть открытое пространство между кровлей и стенами приямков светопрозрачными листами поликарбоната, вдоль нижних ступеней и перед дверями в технические помещения установить трапы с отводом воды через перекрытия к ближайшему приямку с дренажным насосом внутри парковки, выполнить гидроизоляцию стен и полов сухими смесями глубокого проникновения приямков с предварительным снятием и зачисткой до основной штукатурки и стяжки внутри приямков с обработкой стен и полов противогрибковыми составами, работы выполнить согласно схеме ремонта кровли и ограждения приямков.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.10.2025 исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены частично. Суд обязал ООО «ЮгСпецСтрой» выполнить работы по устранению причин затопления подземной парковки, находящейся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а именно:

- устранить протекание воды через зазоры примыканий кровли приямков и технических помещений к фасаду;

- закрыть открытое пространство между кровлей и стенами приямков светопрозрачными листами поликарбонат;

- вдоль нижних ступеней и перед дверями в технические помещения установить трапы с отводом воды через перекрытия к ближайшему приямку с дренажным насосом внутри парковки;

- выполнить гидроизоляцию стен и полов сухими смесями глубокого проникновения приямков с предварительным снятием и зачисткой до основной штукатурки и стяжки внутри приямков с обработкой стен и полов противогрибковыми составами.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе с дополнениями ФИО1 и ФИО2 просят решение отменить в части отказа в удовлетворении иска в полном объеме, принять в данной части новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы заявители указывают, что исковые требования в части безвозмездного устранения строительных недостатков гидроизоляции фундаментов МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, суд оставил без удовлетворения, основываясь на выводах судебной экспертизы. Однако в указанной части данное доказательство, с точки зрения апеллянтов, не отвечало требованиям допустимости и не являлось объективным, поскольку было опровергнуто представленной в дело рецензией ООО «КОДЭКС» № Р-18.07-25. Перечисленные в данной рецензии нарушения и высказанные истцами противоречия в выводах судебной экспертизы суд не устранил. При этом истцам отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы. С учетом изложенного апеллянты считают, что изложенные в решении суда мотивы отказа в указанной выше части иска являются необоснованными.

Также апеллянты указывают, что в настоящее время помещения парковки системно заливаются водой после выпадения атмосферных осадков, а скопление воды в приямках отсутствует. Данные обстоятельства, с точки зрения апеллянтов, подтверждают неправомерность выводов судебных экспертов.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители истцов ФИО3 и ФИО4, просившие решение суда первой инстанции отменить согласно доводам апелляционной жалобы с дополнениями, а также представитель ответчика ФИО5, просившая решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации в отсутствие других не явившихся сторон, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено в судебном порядке и следует из материалов дела, с 17.09.2021 истец ФИО1 является собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. С 01.02.2022 истец ФИО2 является собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Возведение МКД осуществлялось ответчиком ООО «ЮгСпецСтрой». Строение 1 МКД введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.08.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, строение 2 введено в эксплуатацию на основании разрешения от 12.01.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

ООО «ЖилСтройКомплекс» осуществляет управление МКД.

Истцы ФИО1, ФИО2 являются председателями совета МКД (строение 1 и строение 2), действуют на основании протокола общего собрания в своих интересах и в интересах собственников многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела, в ходе эксплуатации МКД собственниками помещений и специалистами управляющей организации неоднократно выявлялись дефекты строительства, выражающиеся в систематическом залитии помещений подземных парковок МКД, преимущественно после выпадения осадков, что стало причиной образования сырости и влаги на поверхности стен и полов в подземных помещениях, привело к устойчивому и длительному грибковому поражению стен, с потолка над машиноместами наблюдалось капание воды, что привело к осыпанию штукатурного слоя, разрушению деформационных швов.

Собственники МКД и управляющая организация неоднократно обращались к застройщику с требованием об устранении недостатков работ по гидроизоляции паркинга, которые являются существенными, несут угрозу жизни и здоровью неограниченного круга лиц.

С 14.06.2023 в адрес застройщика направлялись неоднократно досудебные претензию с требованиями добровольно устранить выявленные недостатки.

Однако в досудебном порядке спор урегулирован не был.

В рамках судебного разбирательства по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз».

Согласно выводам судебной экспертизы № 04-01/25 от 16.06.2025 экспертами установлено, что эпицентрами залития подземного помещения (парковки), от которых распространяется намокание потолков являются участки ж/б перекрытия под техническими подземными помещениями, в которые поток воды попадает от атмосферных осадков и мытья фасадов из шлангов через открытые участки приямков и зазоры вдоль примыкания кровли приямков и вентилируемых фасадом.

Для устранения выявленных недостатков, ставших причиной залития подземного помещения (парковки), расположенного в МКД (стр. 1 и стр. 2) необходимо проведение комплекса работ, направленных на препятствование попадания потоков воды через приямки технических помещений. Работы для устранения причин затопления: демонтаж кровельных листов, демонтаж фрагментов вентелируемого фасада, установка кровельных листов, установка угловой планки примыкания с герметизацией, восстановление фрагментов фасада с утеплителем, монтаж поликарбоната, зачистка, просушка, обработка поверхностей стен и полов противогрибковыми составами, установка трапов в перекрытиях, устройство гидроизоляции стен и полов, монтаж трубопроводов водоотведения (от трапов до приямков с дренажным насосом).

До начала работ выполнить проект организации работ, проект производства работ. Количественные показатели должны быть уточнены рабочей документацией, выполненной проектной организацией или подрядчиком. Виды, количество и стоимость работ и материалов определяются локальной сметой, рассчитывающей стоимость работ и материалов определяются локальной сметой, рассчитывающей стоимость устранения затоплений. Вопрос о стоимости перед экспертами не стоял.

В суде первой инстанции допрошен судебный эксперт ФИО14, который подтвердил выводы экспертизы № 04-01/25 от 16.06.2025 в полном объеме.

Заключение судебной экспертизы суд первой инстанции признал относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу. Выводы судебных экспертов положены судом в основу принятого по делу решения.

Представленную со стороны истцов рецензию ООО «КОДЭКС» №Р-18.07-25 от 28.07.2025 на заключение экспертов ФИО15, ФИО14№04-01/25 от 16.06.2025 ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз» нижестоящий суд оценил критически, отметив, что данное доказательство не является экспертным исследованием, отражает частное мнение специалистов относительно выводов судебной экспертизы. Также суд отметил, что в рецензии отсутствуют выводы о причинах залития подземного помещения (парковки) МКД (строение 1 и строение 2), и способ устранения указанных причин.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции на основании положений ст.ст. 309, 310 ГК Российской Федерации, положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" посчитал доказанным наличие причинной связи между недостатками строительства МКД и повреждениями подземного помещения (парковки).

Также суд отметил, что ответчик не представил доказательств, опровергающих доводы истцов и выводы судебной экспертизы.

Относительно обнаруженных недостатков строительства МКД суд указал, эти недостатки носят строительно-технический характер, образовались вследствие невыполнения ответчиком требований строительных норм и правил при строительстве МКД. Однако недостатки в гидроизоляции фундаментов МКД (строение 1 и строение 2) в судебном порядке не установлены.

На основании изложенного суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований и, как следствие, о возложении на ответчика обязанности по выполнению работ, связанных с устранением недостатков, возникших при строительстве МКД. При определении объема работ суд исходил из объема повреждений и способов устранения недостатков, указанных в заключении судебной экспертизы.

Как указано в ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В данном случае решение обжалуется истцами в части, в которой не были удовлетворены их требования об обязании ответчика устранить строительные недостатки гидроизоляции фундаментов МКД (строение 1 и строение 2).

Судебная коллегия, исходя из доводов апелляционной жалобы, соглашается с законностью и обоснованностью обжалуемого в части судебного решения, поскольку нижестоящий верно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам.

Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушения или неправильного применения судом первой инстанции норм материального права или норм процессуального права областным судом не установлено.

Как было верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, доказательств наличия недостатков в гидроизоляции фундаментов МКД (строение 1 и строение 2), связанных с недостатками строительства МКД и повреждениями подземного помещения (парковки), не представлено.

На основании экспертного исследования судом установлены указанные выше причины залития подземного помещения (парковки), от которых распространяется намокание потолков, а также способ устранения выявленных недостатков. Обязанность по устранению выявленных недостатков суд верно возложил на ответчика.

Заключение судебной экспертизы получило правовую оценку, с которой не согласиться нельзя. Данное заключение выполнено в рамках судебного спора, на основании определения суда, уполномоченным экспертным учреждением. Судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственностью по ст. 307 УК Российской Федерации. После допроса судебного эксперта ФИО14 у нижестоящего суда не возникло сомнений в правильности и полноте выводов судебной экспертизы, в связи с чем истцам было обоснованно отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы. Существенных пороков, препятствующих оценить данное доказательство в качестве допустимого, не имеется.

Представленную истцами рецензию на заключение судебной экспертизы суд верно оценил критически, приведя соответствующие мотивы.

Исходя из основных задач гражданского судопроизводства, в качестве первичного и важнейшего условия правосудия выступает необходимость точного установления судом фактических обстоятельств, имевших место до возбуждения дела в суде. Установив с помощью судебных доказательств фактические обстоятельства спорного правоотношения и опираясь на норму материального права, подлежащую применению, суд путем умозаключений может достичь истинных выводов о субъективных правах и обязанностях участников правоотношений.

Учитывая, что в деле отсутствуют доказательства, указывающие на то, что имеющиеся недостатки в гидроизоляции фундаментов МКД (строение 1 и строение 2) связаны с недостатками строительства МКД и являются причиной намоканий этих помещений, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о неправомерности вывода нижестоящего суда в обжалуемой части.

Таким образом, решение является законным и обоснованным, предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 октября 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.02.2026