Дело №2-36/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации.

09 февраля 2022 г. п.Чертково

Чертковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Федосеева В.П.,

при секретаре Ерошенко А.Н., 

с участием адвоката Щелкуновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Кутейниковское сельское поселение» Чертковского района Ростовской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объекты недвижимости, -

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в Чертковский районный суд Ростовской области с иском к ответчику администрации муниципального образования «Кутейниковское сельское поселение» Чертковского района Ростовской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных исковых требований истец ФИО1 указала, что 02.03.2003 г. она купила у ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.Сделка была совершена в простой письменной форме, а именно: продавцом ФИО3 была составлена расписка, которая содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а также подписи обеих сторон сделки. Так, согласно расписке от 02.03.2003 г. МаяцкийP.P. продал ей принадлежащие ему на праве собственности земельный участок, жилой дом и надворные постройки за 10 000 руб., которые были переданы покупателем продавцу в момент подписания расписки. Согласно выписке из лицевого счёта 

<

***> похозяйственной книги №13 Семено-Камышенской сельской администрации Чертковского района Ростовской области, с 1949 г. (когда был открыт лицевой счёт) владельцем жилого дома и надворных построек являлся МаяцкийP.P., умерший ДД.ММ.ГГГГ Похозяйственная книга в указанный период времени являлась документом, содержащим данные учета расположенных в сельской местности жилых и нежилых строений, записи о собственнике строения, характеристике строения, об основании принадлежности строения правообладателю. Согласно выписке из постановления Семено-Камышенского сельсовета Чертковского района Ростовской области от 30.04.1992 г. №8 «О предоставлении в собственность земельных участков гражданам, проживающим на территории Семено-Камышенского сельского Совета», МаяцкомуP.P. был предоставлен в собственность земельный участок, площадью 3600 кв.м.Постановлением администрации Кутейниковского сельского поселения Чертковского района Ростовской области от 24.11.2021 г. №145 «О внесении изменений в постановление Семено-Камышенского сельсоветам№8 от 30.04.1992 г.» земельному участку был присвоен адрес: 

<

адрес> Также в постановлении был отражён присвоенный земельному участку кадастровый номер №После приобретения указанного недвижимого имущества она стала проживать в указанном домовладении со своей семьей, в течение 17 лет производит текущие ремонты жилого дома, сделала капитальный ремонт, ухаживает за двором, поддерживает порядок, сажают огород. Кроме того, с момента заселения в жилой дом в 2003 г. она оплачивает коммунальные услуги и налоги на имущество, что подтверждается квитанциями об оплате. Вышеуказанная сделка сторонами исполнена. Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась. Однако она не спешила регистрировать переход права собственности, поскольку была уверена, что, если у неё есть письменная расписка, подтверждающая покупку ею жилого дома и земельного участка, то никаких действий больше производил не нужно. В 2021 г. у нее родилась внучка, и возникла необходимость зарегистрировать ребёнка по месту жительства. Она обратилась в МФЦ, однако в регистрации eй было отказано в связи с отсутствием у неё права собственности на жилой дом. Поскольку МаяцкийP.P. умер, и наследников у него не имеется, то в ином внесудебном порядке защитить свои имущественные права она не может. Согласно техническому заключению МУП Чертковского района «Чертковское архитектурно-градостроительное бюро» от 18.10.2021 г. следует, что строительство жилого дома выполнено с соблюдением СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», СНиП 2.07.01-89* «Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», его эксплуатация возможна и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. На основании изложенного, в соответствии со ст.ст.12, 160, 161, 165, 420, 454, 432 ГК РФ, она просила суд: признать расписку о продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> и находящегося на нём жилого дома с надворными постройками от 02.03.2003 г., подписанную ФИО2 и ФИО1, состоявшимся договором купли-продажи, и признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, площадью 3600 кв.м, с кадастровым номером № жилой дом, общей площадью 48,5 кв.м, в том числе жилой - 31,2 кв.м, расположенные по вышеуказанному адресу.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, была уведомлена судом, поэтому дело было рассмотрено в ее отсутствие. Ее интересы по доверенности и ордеру в судебном заседании представляла Щелкунова Е.В., которая поддержала заявленные исковые требования ФИО1, обосновала их, сославшись на доводы, указанные в иске. 

Представитель ответчика - администрации муниципального образования «Кутейниковское сельское поселение» Чертковского района Ростовской области - в судебном заседании не присутствовал, был надлежащим образом уведомлен судом, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что сельская администрация не располагает информацией о совершении данной сделки, полагал возможным принять решение на усмотрение суда. 

Ознакомившись с иском и материалами дела, выслушав представителя истца и пояснения свидетелей, с учетом письменной позицией представителя ответчика, суд считает необходимым принять следующее решение.

В силу абз.2 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Пунктом 1 ст.160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.16 Федерального закона 01.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, в случае, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, требующую государственной регистрации, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.03.2003 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> в простой письменной форме в виде расписки, согласно которой истец оплатила за покупку указанных объектов недвижимости денежную сумму в полном объеме в размере 10 000 рублей и приняла имущество, которым пользуется до настоящего времени.

Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит сведений о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1.

Согласно выписки из похозяйственной книги №13 (лицевой счет 

<

***>) Семено-Камышенской сельской администрации по состоянию на 17.04.2018 г. следует, что ФИО2 является владельцем жилого дома, общей площадью 40,0 кв.м, в том числе жилой – 34 кв.м, кухни, сарая и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> Правоустанавливающих документов на объекты недвижимости (жилой дом с надворными постройками) не имеется. Первоначальная дата открытия лицевого счета 

<

***> г..

Выписка из похозяйственной книги относится к числу тех документов, на основании которых право собственности на жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в ЕГРН.

Суд соглашается с тем, что право собственности ФИО2 на жилой дом с надворными постройками возникло до 31.01.1998 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно положениям ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно правовым указаниям, изложенным в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на все стороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом положений ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Из содержания расписки от 02.03.2003 г. следует, что ФИО2 продал ФИО1 земельный участок и размещенный на нем дом и надворные постройки по адресу: 

<

адрес> за 10 000 руб..

Исследовав и оценив в порядке ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ представленные истцом доказательства, суд правомерно исходит из того, что оснований признания расписки от 02.03.2003 г. правоустанавливающим документом, сделки совершенной в форме, отвечающей требованиям закона, не имеется, поскольку в представленной истцом расписке не содержится:

- сведений о правах и обязанностях сторон, нет указания на установленные требованиями закона существенные условия, касающиеся предмета договора, которые позволяли бы его индивидуализировать и охарактеризовать сам предмет договора и выделить его из других объектов недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

- объектами продажи являлись земельный участок и жилой дом с надворными постройками, однако в договоре не определена цена конкретно за каждый продаваемый объект, что свидетельствует об отсутствии одного из существенных условий для заключения договора - согласования цены по каждому объекту недвижимости.

- ссылки на правовые основания принадлежности спорного имущества продавцу. Несмотря на подтверждение наличия права собственности у ФИО2 на спорное имущество, отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости лишало стороны возможности, в частности, ФИО1 на реальное исполнение обязательств по договору.

Помимо этого, отсутствует документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что при совершении сделки между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, суд находит несостоятельными.

Таким образом, суд приходит к убеждению, что указанная расписка от 02.03.2003 г., подписанная ФИО2 и ФИО1, не отвечает требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости и не подтверждает заключение между сторонами договора купли-продажи, в связи с чем не имеется оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости (земельный участок и жилой дом).

Продавец ФИО2 умер, и суду не представляется возможным выяснить его действительное волеизъявление на отчуждение спорных объектов недвижимости.

Истец ФИО1 имела возможность зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке, однако это не сделала. С соответствующими требованиями о понуждении ФИО2 (или его возможных наследников) к регистрации права собственности истец не обращалась, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что расписку нельзя признать доказательством, подтверждающим, что ФИО2 отказался от принадлежащего ему права на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего спора.

Свидетельские показания опрошенных по ходатайству истца в судебном заседании свидетелей не являются допустимыми доказательствами в подтверждение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в силу прямого указания п.2 ст.550 ГК РФ, которой установлены правовые последствия несоблюдения простой письменной формы договора продажи недвижимости.

Доводы истца о том, что с 2003 г.по настоящее время ФИО1 владеет спорными жилым домом и земельным участком, имеет ключи от дома, следит за порядком, сажает огород, не является юридически значимым обстоятельством по данному делу и не является основанием для возникновения права собственности у истца на данное имущество.

Представленные в обоснование заявленного иска ФИО1 доказательства несения расходов (земельного налога, коммунальных платежей) на содержание спорного земельного участка и жилого дома не подтверждают с учетом вышеуказанных требований закона, регламентирующих основания возникновения права собственности, заключение в установленном законом порядке договора купли-продажи спорного данных объектов недвижимости между собственником ФИО2 и ФИО1.

Утверждение истца о том, что спорный договор был зарегистрирован в сельской администрации, также не нашел своего объективного подтверждения в судебном заседании, опровергается отсутствием на расписке реестрового номера регистрации, а также информацией в письменном отзыве ответчика о том, что сельская администрация не располагает информацией о совершении данной сделки.

Кроме того, согласно выписки из похозяйственной книги №13 (лицевой счет 

<

***>) Семено-Камышенской сельской администрации по состоянию на 17.04.2018 г. следует, что ФИО2 являлся владельцем жилого дома, общей площадью 40,0 кв.м, в том числе жилой – 34 кв.м, кухни, сарая и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Представленную представителем истца в суд повторную выписку из похозяйственной книги №13 (лицевой счет 

<

***>) Семено-Камышенской сельской администрации по состоянию на 17.04.2018 г. следует, что ФИО2 являлся владельцем жилого дома, общей площадью 48,5кв.м, в том числе жилой – 31,2кв.м, кухни, сарая и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> суд оценивает критически, так как в ней администрацией сельского поселения по неизвестной суду причине изменена общая и жилая площадь дома на основании заключения МУПЧертковского района «Чертковское архитектурно-градостроительное бюро» от 18.10.2021 г.. Указанное изменение площади жилого дома по состоянию на 18.04.2018 г. фактически не содержалось в похозяйственной книге №13, исходя из даты подготовки заключения, не соответствует действительной, отраженной на тот момент времени в документе.

Довод истца о том, что она не знала о необходимости заключении договора купли-продажи в установленной форме, суд также не может признать обоснованным, влекущим за собой удовлетворение ее иска. 

Следовательно, в отсутствие надлежаще оформленного письменного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанные истцом обстоятельства пользования спорным имуществом и несения расходов на его содержание не являются основанием для возникновения у ФИО1 права собственности на это имущество с прекращением права собственности ФИО2 в силу требований п.2 ст.218 ГК РФ. 

При таких обстоятельствах, в удовлетворении искового заявления ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-197, 198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации муниципального образования «Кутейниковское сельское поселение» Чертковского района Ростовской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объекты недвижимости – отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Чертковский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 16.02.2022 г..

Председательствующий: