Дело №2-1071/2023 

УИД 03RS0011-01-2023-001089-69 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июля 2023 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.

при секретаре Бадртдиновой Д.Н., 

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Министерству земельных и имущественных отношений РБ об обязании заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, Минземимущества РБ), просилобязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:28:050703:136, площадью 

<

данные изъяты>, расположенным по адресу: 

<

адрес>. вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства без проведения торгов.

В обоснование иска указано, что истец на основании договора аренды земельного участка от 16.03.2011 г. № 27- ЛПХ является пользователем земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> расположенным по адресу: 

<

адрес>. Срок аренды по договору составлял 5 лет, с 31.01.2011 г. по 31.01.2016 г. По его заявлениям на основании постановлений главы администрации МР ИР РБ от 10.02.2016 г. №25 и от 18.02.2019 г. №306 «О продлении срока действия договора аренды земельного участка №27-ЛПХ от 16.03.2011 г.» срок действия договора продлен с 31.01.2016 г. по 31.01.2019 г. и с 31.01.2019 г. по 31.01.2022 г. соответственно. После истечения срока аренды в его адрес уведомлений о продлении не поступало, и истец 07.01.2023 г. через Госуслуги подал заявление о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов в адрес Территориального органа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбай. Письмом начальника отдела ТО МЗИО РБ по Ишимбайскому району и городу Ишимбай от 19.01.2023 г. №МО4ТО-05052-исх/123-Г получен отказ в предоставлении земельного участка, ссылаясь на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 16.03.2011 г. между администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. На данный договор за истцом зарегистрировано право аренды в Управлении Росреестра за №02-04-09/001/2011-617 от 31.01.2011г. В администрации истец получил градостроительный план земельного участка и начал строить дом. В связи с нехваткой денег строительство пришлось приостановить, и в 27.03.2015 году произвел регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый номер 

<

данные изъяты>, общая площадь 

<

данные изъяты> степень готовности 20%. На участке построил и ввел в эксплуатацию баню, имеется вагончик, в котором летом проживает истец, участок огорожен. ФИО3 по арендной плате не имеет, оплатил за фактическое пользование земельным участком за 1 квартал 2023 года. 

Протокольным определением суда в предварительном судебном заседании третьими лицами привлечены администрация муниципального района Ишимбайский район РБ, администрация сельского поселения Верхоторский сельсовет муниципального района Ишимбайский район РБ, управление Росреестра по РБ.

Истец, представители ответчика Минземимущества РБ, третьих лиц администрации муниципального района Ишимбайский район РБ, администрации сельского поселения Верхоторский сельсовет муниципального района Ишимбайский район РБ, управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, не просили отложить судебное заседание, рассмотреть дело в их отсутствие, не представили доказательства уважительности причин неявки, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил обязать Минземимущество РБ заключить с истцом договор аренды земельного участка без торгов, в своих пояснениях, подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Из положений п.1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЗК РФ, также Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГРК РФ).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171, действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03. 2015).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

В силу статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса.

Судом из материалов дела установлено следующее.

16.03.2011 между администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице председателя КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю и ФИО2 был заключен договор №27-ЛПХ аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> из категории земель населенных пунктов, площадью 

<

данные изъяты>., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, адрес местоположения: 

<

адрес>; срок аренды земельного участка установлен договором с 31.01.2011 г. по 31.01.2016 г.; актом приема-передачи от 16.03.2011 г. земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ 24.05.2011.

В п. 3.6 договора было предусмотрено, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора. 

В п. 6.1 договора предусмотрено: арендатор имеет право продлить с согласия арендодателя действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора,…

По заявлению ФИО2 на основании постановлений главы администрации МР ИР РБ от 10.02.2016 г. №25 и от 18.02.2019 г. №306 «О продлении срока действия договора аренды земельного участка №27-ЛПХ от 16.03.2011 г.» срок действия договора продлен с 31.01.2016 г. по 31.01.2019 г. и с 31.01.2019 г. по 31.01.2022 г. соответственно.

Истец за весь срок действия договора аренды добросовестно исполнял свои обязанности по оплате арендной платы, что следует из письменных материалов дела, долгов по арендной плате у него не имеется. Возражений от представителя Министерства суду не поступило.

До истечения срока действия договора аренды 07.01.2023 ФИО2 через Госуслуги подал заявление о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов в адрес Территориальный орган Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбай.

Письмом начальника отдела ТО МЗИО РБ по Ишимбайскому району и городу Ишимбай от 19.01.2023 г. №МО4ТО-05052-исх/123-Г ему отказано в предоставлении земельного участка, ссылаясь на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивируя тем, что однократное право на приобретение земельного участка для завершения строительства реализовано истцом посредством заключения дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды от 19.03.2019 года, согласно которому срок аренды продлен до 31.01.2022 года. Данный ответ суд считает незаконным, необоснованным по следующим основаниям

В период действия договора аренды истцом на этом земельном участке за свой счет выстроены баня и объект незавершенного строительства, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, на который зарегистрировано право собственности в Управлении Росреестра по РБ 27.03.2015. 

Истец продолжал пользоваться данным земельным участком. Указанный земельный участок у него не был изъят, требование об освобождении земельного участка в письменном виде ему не направлялось, через суд ответчиками не заявлялось, акт приема-передачи земельного участка не составлялся. 

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

С такими требованиями в шестимесячный срок со дня истечения срока действия договора аренды, уполномоченные органы к истцу не обращались. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что первоначальный договор аренды земельного участка был заключен до 01.03.2015; истец в период действия договора аренды добросовестно исполнял обязанности арендатора, оплачивал своевременно арендные платежи, построил на этом земельном участке баню и объект незавершенного строительства; до истечения срока действия договора аренды обратился за продлением срока договора аренды, но получил отказ; по истечении срока действия договора аренды ФИО2 продолжал пользоваться земельным участком, а уполномоченные органы в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, об освобождении земельного участка от данного объекта не обращались; за истцом данным решением суда признается право собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости (расположение следует из выписки ЕГРН). Суд также учитывает при этом, что завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления истцу земельного участка в аренду без торгов (единство судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости), поэтому имеются основания для признания вышеуказанного ответа незаконным и возложения на министерство обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства без торгов.

В связи с изложенным суд не усматривает законных оснований у ответчика - Министерства - для отказа в заключении с истцом договора аренды спорного участка без проведения торгов, поэтому удовлетворяет исковые требования ФИО4 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, которому с 1 января 2021 года переданы полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (спорный земельный участок относится к такой категории) и расположенных на территории Республики Башкортостан. 

Ввиду изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 удовлетворить. 

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить со ФИО2 (

<

данные изъяты>) договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 12.07.2023 года.

Судья Шагизиганова Х.Н.