Дело №2-569/2025

45RS0009-01-2025-000612-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куртамышский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Олейниковой Е.Н.

при секретаре судебного заседания Воробьевой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Куртамыше 13 августа 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также истец) обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 (далее также ответчики) о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение земельного участка расположенных по адресу: 

<

адрес> зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимость за №.

В обоснование заявленных исковых требований указывает, что 08.07.2022 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу. Однако в действительности указанная сделка не заключалась, а сделку на покупку данного объекта и земельного участка заключал с ФИО3 фактически истец. ФИО2 не имел своего жилого помещения и работал на ФИО1 на разных работах по заготовке и распиловке леса. С целью обеспечить устойчивость трудового коллектива истец предложил ФИО2 вариант обеспечения его жильем, а он в свою очередь отрабатывает потраченные ФИО1 денежные средства для покупки жилья сроком на несколько лет. ФИО2 согласился с данными условиями, после чего ФИО1 передал денежные средства в размере 160 000 руб. ФИО3 в счет приобретения жилого дома и земельного участка. Затем помог осуществить ФИО2 и ФИО3 в других действиях, связанных с оформлением сделки, а именно помог составить договор, съездить в государственное учреждение МФЦ для регистрации сделки. После чего ФИО2 стал проживать в указанном доме. После этого он не стал работать у ФИО1, а позднее исчез из с. Нижнее. В связи с чем, по его мнению, ФИО2 обязательств по сделке не исполнял, а фактически исполнил ФИО1, в том числе уплатил денежные средства ФИО3 и ей об этом было известно, таким образом, по его мнению, между ответчиками была совершена притворная сделка. 

Ссылаясь на ч. 2 ст. 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и признать за ним право собственности на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель адвокат Гаев А.В., действующий на основании ордера № от 24.07.2025, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержали, дополнительно пояснили, что денежные средства передавал, а также оформлением сделки занимался непосредственно ФИО1, в свою очередь ФИО2 не возместил и не отработал денежную сумму переданную в счет оплаты за жилой дом. Просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 действующая на основании доверенности 44 АА 1646316 от 24.07.2025, с доводами, изложенными в исковом заявлении не согласилась, в обоснование своей позиции пояснила, что действительно жилой дом приобретался за счет денежных средств принадлежащих ФИО2 в размере 130 000 руб., остальную часть в размере 30 000 руб. добавил ФИО1 Однако в тот период времени пока он осуществлял трудовую деятельность у ФИО1, он возместил последнему всю сумму в полном объеме, в связи с чем, просит в исковых требованиях ФИО1 отказать.

Ответчик ФИО3 пояснила, что действительно продала квартиру ФИО2, денежные средства в размере 160 000 рублей ей передавал ФИО1, а ФИО2 присутствовал только при оформлении сделки в МФЦ. Ключи передала ФИО1.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 456 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно пункту 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с разъяснениями которые даны в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда.

Свидетели ФИО8, ФИО9 и ФИО10 участвовавшие в судебном заседании 12.08.2025 г. пояснили, что им известно, что ФИО1 приобрел жилой дом для ФИО2, который должен был рассчитаться с ним за него из зарплаты.

Как следует из материалов гражданского дела между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 33,8 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка находящегося по адресу: 

<

адрес> общей площадью 2 200 кв.м. с кадастровым номером №. Сторонами жилой дом был оценен по соглашению сторон на сумму 155 000 руб., земельный участок на сумму 5 000 руб. Указанные суммы были уплачены ФИО3 до подписания настоящего договора. Договор купли-продажи был подписан сторонами 08.07.2022 и передан на регистрацию в Куртамышском районном отделе ГБУ «МФЦ» 09.07.2022 г. (л.д.11). В связи с передачей на регистрацию договора купли-продажи в орган государственной власти, внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации права 13.07.2022 (л.д.16, 22-24). 

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, установив наличие воли сторон на совершение оспариваемой сделки, приняв во внимание, что оспариваемый договор купли-продажи соответствует установленным законом требованиям, составлен в письменной форме, подписан сторонами сделки, из текста договора следует, что имущество передается без составления передаточного акта, денежные средства в размере 160 000 руб. уплачены покупателем продавцу до подписания договора, что также подтверждается распиской в получение денежных средств за проданный жилой дом и земельный участок (л.д.25), переход права собственности по сделке зарегистрированы надлежащим образом в ЕГРН. Ссылка истца на ничтожность совершенной сделки также в судебном заседании не подтверждено по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, подлежащей применению в рассматриваемом случае - пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

П.п. 87, 88. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

Факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Проанализировав поведение сторон, условия договора купли-продажи, в том числе в части расчетов по сделке, установив наличие воли сторон на заключение сделки, достижение соответствующих ей правовых последствий, ее исполнение сторонами, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки мнимой и применении последствий ее недействительности. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требованиях ФИО1 (паспорт: №) к ФИО2 (паспорт: №), ФИО3 (паспорт№) о признании недействительности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.07.2022, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также признании за ним право собственности на данные объекты недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Куртамышский районный суд Курганской области.

В окончательной форме решение изготовлено 18.08.2025 г.

Судья Е.Н. Олейникова