Дело № 2-117/2025

УИД 24RS0048-01-2023-010202-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2025 года г. Красноярск 

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Мамаева А.Г.

при секретаре Ишмурзиной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора г. Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности указанной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор 

<

адрес>, действующий в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования 

<

адрес>, обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации 

<

адрес>, ФИО3, в котором просил признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ответчиками, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, применить последствия недействительности указанной сделки, в виде исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО3 в отношении земельных участков с кадастровым номером №, №, образованных из участка с кадастровым номером №, прекратить право собственности ФИО3 на указанные участки.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной прокуратурой 

<

адрес> проверки выявлен факт незаконного предоставления Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации 

<

адрес> земельного участка с кадастровым номером № площадью 27 927 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, из категории земель – земли населенных пунктов. ДД.ММ.ГГГГ между ДМИЗО Администрации 

<

адрес> и ФИО3 был заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 333 кв.м., для использования в целях завершения строительства ОНС, склады с погрузочным терминалом на срок по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> в адрес ФИО3 было выдано разрешение на строительство № здания складов с погрузочным терминалом. ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> в адрес ФИО3 было выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта: завершение незавершённого строительством ОНС, здания складов с погрузочным терминалом, расположенного по адресу: 

<

адрес>Г, общей площадью 1459,9 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками был заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером № для использования в целях эксплуатации нежилого здания. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками было заключено соглашение о перераспределении земельного участка с кадастровым номером №, с землями неразграниченной муниципальной собственности, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 27 927 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками был заключен договор купли-продажи данного земельного участка, стоимость которого составила 15% от его кадастровой стоимости. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, снят с кадастрового учета с образованием земельных участков с кадастровыми номерами №, №. По мнению истца, приведённый договор купли-продажи заключен при явном нарушении положений законодательство землепользовании, вследствие чего является недействительной (ничтожной) сделкой. В частности, при предоставлении спорного земельного участка не была принята во внимание явная несоразмерность его площади капитальному объекту, расположенному на нем. Так, площадь отчужденного земельного участка превышает площадь объекта капитального строительства в 18 раз. При том, что площадь застройки спорного участка составляет всего 5%. Таким образом, земельный участок, необходимый для эксплуатации непосредственно объекта капитального строительства в установленном законом порядке не формировался, площадь его для целей выкупа не была определена.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, была привлечена Администрация г. Красноярска.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены, Департамент градостроительства администрации г. Красноярска, Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, Управление архитектуры администрации г. Красноярска, Администрация Советского района г. Красноярска.

С учетом сведений из ИСОГД, протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены организации, в интересах которых установлены ограничения (особенности) землепользования в отношении спорных земельных участков - ООО «Аэропорт Емельяново», АО «КрасАвиаПорт», ООО «РусСтрой», АО «РЖД», Красноярское МТУ Росавиации.

В судебном заседании представитель процессуального истца – старший помощник прокурора г. Красноярска – Панарина В.А., действующая на основании служебного удостоверение, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, на их удовлетворении настаивала. В обоснование требований о признании оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка недействительной, ссылалась на несоразмерность земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости. Возражала против доводов стороны ответчика ФИО3, указав, что наличие на участке, помимо объекта капитального строительства, также и вспомогательной инфраструктуры, не влияет на правомерность предоставления участка. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просил суд отказать в удовлетворении иска. Пояснил суду, что в законодательстве отсутствует критерий, позволяющий оценивать соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объекта капитального строительства, расположенному на нем. Указал на отсутствие оснований для признания недействительным соответствующего договора купли-продажи.

Ответчик Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Ранее, представитель ответчика ДМИЗО Администрации г. Красноярска – ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Указала что формирование исходного земельного участка, было обусловлено наличием проекта планировки по проекту межевания, утвержденного постановлением администрации города Краснодарского. Указанный проект межевания, не оспорен, прошел публичное слушание. В нем были учтены интересы населения и органов местного самоуправления, и лиц, использующих участок.

Ответчик ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу положений ст. 15 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как следует из положений п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 273 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования. 

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу разъяснений, изложенных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. 

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400049:133, площадью 20 333 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, кадастровая стоимость – 44 31 3 943,53 руб. Адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в адрес ДМИЗО администрации г. Красноярска с заявлением, в котором просил предоставить земельный участок с кадастровым номером № на праве аренды, в целях завершения строительства ОНС, склад с погрузочным терминалом, предоставил соответствующий перечень документов.

На основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 является собственником следующих объектов:

- незавершённое строительством нежилое здания, площадью 1130,30 кв.м., условный №, состоящее из сблокированных одноэтажного цена металлоконструкций и двухэтажного кирпичного административно-бытового корпуса, находящееся по адресу: Россия, 

<

адрес>Г;

- сооружение – железнодорожные подъездные пути протяженностью 937,20 м. с разгрузочной площадкой, кадастровый №, состоящее из ж/д пути № (от стрелочного перевода № до упора) протяженностью 894 м. и ж/д пути № (от стрелочного перевода № до упора) протяженностью 43,2 м., находящееся по адресу: Россия, 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим в качестве арендатора, и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации 

<

адрес>, действующим в качестве арендодателя, был заключен договор купли-продажи земельного участка №.

По условиям данного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 20 333 кв.м., находящийся в охранной зоне инженерных сетей для использования в целях завершения строительства ОНС, склады с погрузочным терминалом в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

В приложении № к договору аренды был установлен расчет арендной платы по договору. 

Земельный участок с кадастровым номером № был передан арендатору ФИО3 по акту приема-передачи. В качестве даты фактической передачи участка сторонами было постановлено считать ДД.ММ.ГГГГ

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка №, выполненный в отношении участка с кадастровым номером №, утвержденный распоряжением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-арх. 

В соответствии с данным планом, участок граничит со смежными земельными участками и земельными участкам общего пользования. Площадь участка – 2,0333 га. В границах места допустимого размещения объекта, с учетом выполнения требований технических регламентов. Нормативов градостроительного проектирования и перспективного развития территорий. 

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией 

<

адрес> в адрес ФИО3 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. 

В соответствии с данным документом, администрация 

<

адрес> выдала ответчику ФИО3 разрешение на завершение незавершенного строительством ОНС, здания склада с погрузочным терминалом, расположенного по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения об объекте капитального строительства, принадлежащим на праве собственность ФИО3 – здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 1459,9 кв.м., наименование, здание складов с погрузочным терминалом, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Согласно техническому заключению шифр: 71-15 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Научно-производственное многоотраслевое предприятие «СИБПРОМТЕХПРОЕКТ», по результатам обследования временного строения холодного склада, было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено капитальное здание, комплекс временных, подсобных зданий, некапитальных, сезонного назначения, предназначенных для приема, хранения им отпуска материалов. 

Предприятие имеет оборудование основного и вспомогательного назначения и временного характера: внутриплощадочные инженерные сети и коммуникации, которые обеспечивают выполнению технологических операций по приему, хранению и выдаче продукции в соответствии с режимом целевого функционального назначения и использования.

В материалы дела представлены технические заключения №, от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «Енисейстрой», по результатам обследования одноэтажного нежилого сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим в качестве арендатора, и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации 

<

адрес>, действующим в качестве арендодателя, был заключен договор купли-продажи земельного участка №.

По условиям данного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 20 333 кв.м., с наложением на санитарно-защитную зону склада с погрузочным терминалом, на охранные зоны инженерных сетей, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке.

Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

В приложении № к договору аренды был установлен расчет арендной платы по договору. 

Земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:133 был передан арендатору ФИО3 по акту приема-передачи, начиная с ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Между муниципальным образованием г. Красноярск в лице ДМИЗО администрации г. Красноярска, и ФИО3 было заключено соглашение о перераспределении земельного участка с землями неразграниченной государственной собственности. 

В соответствии с п. 1.1 договора, стороны достигли соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20133 кв.м., предоставленного в аренду ФИО3, с землями неразграниченной государственной собственности, управление и распоряжение которыми осуществляет ДМИЗО администрации г. Красноярска.

В результате перераспределения в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации г. Красноярска от 01.07.2019 г. №410, образуется земельный участок с условным номером 4.10.23, общей площадью 27 927 кв.м., на который возникает право аренды ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, площадью 27 927 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Данный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в адрес ДМИЗО администрации г. Красноярска с заявлением, в котором просил предоставить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:706 в собственность за плату в целях эксплуатации нежилого здания складов с погрузочным терминалом, предоставил соответствующий перечень документов.

В соответствии с выпиской из ИСОГД, составленной Департаментом градостроительства Администрации 

<

адрес> в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:706, данный участок находится в зоне П-3 «Коммунально-складская», в отношении него установлены следующие ограничения: рекомендуемые зоны с особыми условиями территорий - санитарные разрывы железной дороги), санитарно-защитная зона склада с погрузочным терминалом, приаэродромная территория аэропорта Черемшанка, приаэродромная территория Аэродрома Черемшанка. Третья подзона, приаэродромная территория Аэродрома Черемшанка. Пята подзона.

Согласно выписке из ИСОГД на участке находятся строения: цех, металлоконструкции, инженерные сети (водопровод, линии электропередач и др.).

Согласно заключению ДМИЗО администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:706 огражден совместно со смежными земельными участками, подъезд возможен.

Информация о находящихся на земельном участке объектах (зданиях, строениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства): эксплуатируемое нежилое здание, которое согласно сведениям из ЕГРН имеет адрес: 

<

адрес>, кадастровый №, площадь 1459,9 кв.м., четыре строения, металлические контейнеры, два крана с подкрановым хозяйством. 

К заключению приложен соответствующий фото-материал.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим в качестве покупателя, и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, действующим в качестве продавца, был заключен договор купли-продажи земельного участка №.

По условиям данного договора (п. 1.1), продавец обязался предоставить в собственность за плату, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:706, площадью 27 927 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, находящийся в рекомендуемой зоне с особыми условиями использования территорий (санитарные разрывы железной дороги), санитарно–защитной зоне склада с погрузочным терминалом и в приаэродромной территории аэродрома Черемшанка. 

Земельный участок приобретался для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны.

В соответствии с п. 2.1 договора, цена участка установлена в размере 2 990 311,45 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Положениями п. 3.1 договора установлены ограничения по использованию земельного участка. 

В частности, покупатель обязался использовать участок согласно градостроительному регламенту в системе зонирования города и экологических, санитарных, пожарных, строительных и иных нормативных требований и правил (п. 3.1.1 договора).

Согласно п. 3.1.2 договора, запрещается изменение установленного целевого (разрешенного) использования участка и нежилого здания, а также продажа участка и нежилого здания по частям, влекущая изменение целевого (разрешенного) использования без предварительного согласования с инстанциями, согласование с которыми предусмотрено действующим законодательством.

Договором на покупателя возложен запрет строительства на участке, перестройка нежилого здания, реконструкция, замена и установка ограждения без предварительного согласования (п. 3.1.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 обратился в адрес руководителя ДМИЗО администрации г. Красноярска с заявлением, в котором просил департамент обратиться с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером №, представил подтверждающие документы.

В дальнейшем, после приобретения в отношении земельного участка с кадастровым номером № были проведены кадастровые работы по разделу данного участка, с образованием двух отдельных земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами № (площадью 13 566 кв.м.) и № (площадь 14361 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно письму Управления архитектуры администрации 

<

адрес> №-ДМИиЗО от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ДМИЗО администрации 

<

адрес>, территория, расположенная в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и №, входит в границы территории, в отношении которой постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории еверо-восточной левобережной части 

<

адрес>.Проектом планировки в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства с номером ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена возможность реконструкции следующих объектов капитального строительства: хозяйственного корпуса, площадью 1067 кв.м., административного здания, площадью 119 кв.м., цеха металлоконструкций, площадью 1670 кв.м., сооружения, площадью. 338 кв.м., склада, площадью 1244 кв.м., хозяйственного корпуса, площадью 332 кв.м., сооружения, площадью 23 кв.м., также строительство объекта производственного и коммунально-складского назначения, площадью 675 кв.м.

В соответствии с ответом Красноярское МТУ Росавиации на обращение Заместителя прокурора г. Красноярска, ограничения к размещению объектов на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, отражены в пунктах 12.3 и 12.5 приказа Росавиации «Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Черемшанка» от ДД.ММ.ГГГГ №-П и на кадастровой карты, выше указанные участки располагаются в 3 подзоне и 5 подзоне при аэродромной территории аэродрома гражданской авиации Черемшанка. 

В соответствии с содержанием запрошенной судом выписки из ИСОГД в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, следует, что данные участки расположены в территориальное зоне «Производственные зоны предприятий III класса опасности (П-2), предусматривающий соответствующие основные виды разрешенного использования (тяжелая и легкая промышленность, строительная промышленность и др.).

Согласно выписке из ИСОГД, в отношении спорных земельных участков действуют следующие ограничения по землепользованию: 

- приаэродромная территория аэродрома Емельяново;

- приаэродромная территория аэродрома Емельяново. Пятая подзона;

- приаэродромная территория аэродрома Черемшанка;

- приаэродромная территория аэродрома Черемшанка. Пятая подзона;

- приаэродромная территория аэродрома Черемшанка. Третья подзона;

- санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов;

- санитарно-защитная зона склада с погрузочным терминалом.

Кроме того, участки расположены в границах территории, в границах которой установлены требования к архитектурному облику объектов капитального строительства.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями о признании недействительности в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:706, применении последствий недействительности указанной сделки, процессуальный истец ссылался на то обстоятельство, что площадь испрашиваемого земельного участка в несколько раз больше площади объекта капитального строительства, для эксплуатации которого приобретался участок.

Данное обстоятельство по мнению истца свидетельствует о том, что данный земельный участок в установленном законом порядке не формировался, площадь его для целей выкупа была не определена.

В связи с чем, оспариваемая сделка нарушает требования законодательства, посягает на публичные интересы, а потому, является ничтожной.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска указал, что департамент не наделе полномочиями по оценке соразмерности площади земельных участков находящимся на них объектам недвижимости.

Кроме того, положения земельного законодательства не предусматривают такого основания для отказа в предоставлении земельному участка как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Орган по распоряжению земельными участками не вправе требовать от заявителя заключения о соразмерности площади.

Возражая против заявленных исковых требований, представитель ответчика ФИО3 – ФИО1 указал, что на спорных земельных участках располагается комплекс зданий и сооружений складов, открытых складских площадок для временного хранения материалов и изделий, открытых площадок с подъемными механизмами и подкрановыми путями для временного складирования материалов и изделий. 

Преимущественно на площадках хранится металлопрокат и металлоконструкции, поступающие железнодорожным транспортом. 

Погрузочно-разгрузочные работы проводятся в пределах открытых площадок в зоне складирования с использованием подъёмных механизмов.

Здание складов с погрузочным терминалом эксплуатируется при помощи объектов вспомогательного использования – некапитальных (временных) сооружений, а именно: пункт охраны площадью 108 кв.м., склад №1 площадью 370 кв.м., склад №2 площадью 1106,5 кв.м., склад №3 площадью 1020 кв.м.

В обоснование своих доводов, ответчик ФИО3 представил в материалы гражданского дела технический отчет 7-24-ЕС-ТОот ДД.ММ.ГГГГ по результатам визуального обследования спорных земельных участков с кадастровыми номерами № и №, выполненный ООО «Енисейстрой».

Согласно данному отчету, расположенные на обследуемых земельных участках с кадастровыми номерами № и №, объект капитального строительства (здания складов с погрузочным терминалов с кадастровым номером №) и временные сооружения (пункт охраны, склад 31, склад №2, склад №3, склад №4, открытые складские площадки, подъемные механизмы, подкрановые железнодорожные пути) с внутренней инфраструктурой (дорогами, тротуарами, разворотной площадкой, парковками для посетителей, рабочих и транспорта перевоза грузов), образуют собой единый складской комплекс, объединенный общим функциональным назначением – эксплуатация складов с погрузочным терминалом.

Для эксплуатации зданий и сооружений, как единого складского комплекса с погрузочно-разгрузочными работами, необходимо использование всей площади рассматриваемых земельных участков с кадастровыми номерами № и №

Уменьшение используемой площади и раздел земельных участков нарушит нормальную эксплуатацию всего комплекса и фактически приведет к исключению использования складов с погрузочным терминалом.

Произведя оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ данного отчета, суд признает указанное заключение надлежащими доказательствами в рамках настоящего судебного спора.

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, поскольку оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, эксперт обладает соответствующей квалификацией для дачи заключений в данной сфере. 

Данное заключение не оспорено участниками судебного разбирательства. Ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы кем-либо из сторон настоящего спора также не заявлялось.

Разрешая заявленные исковые требования, проанализировав установленные по делу обстоятельства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит заявленные Прокурором г. Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ФИО3, исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу положений п. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями п. п. 1 и 2 ст. 11.9 этого же Кодекса.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64-КГ16-2).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен при наличии правовых оснований для приобретения спорного земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов, поскольку расположенное на участке сооружение - здание с кадастровым номером №, соответствовало заявленному назначению и разрешенному использованию земельного участка.

В частности, судом учтено, что земельный участок с кадастровым номером № образован путем проведения кадастровых работ по перераспределению земельного участка с кадастровым номером № с землями неразграниченной государственной собственности, с учетом действующего проекта межевания территории.

Ранее, земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ответчику ФИО3 с конкретной целью – завершение строительства объекта капитального строительства - склада с погрузочным терминалом.

Данная цель предоставления земельного участка была достигнута ответчиком, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию здания с кадастровым номером №, его последующее использование собственником.

С момента ввода объекта в эксплуатацию, указанное нежилое здание, расположенное на территории ранее образованного земельного участка с кадастровым номером №, используется ответчиком по назначению – для хранения и складирования строительных материалов (металлоконструкций).

Спорнон здание, наряду с иными помещениями и строениями вспомогательного назначения (пункт охраны, открытые складские площадки, подъемные механизмы и др.), расположенные на территории ранее образованного участка, входят в состав единого складского комплекса с погрузочно-разгрузочными работами.

Следует также отметить, что в число видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:706 входило, в том числе, такой вид деятельности как «склады» (код 6-9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

Таким образом, ответчиком ФИО3 как собственником объекта капитального строительства было обеспечено целевое использование территории ранее образованного земельного участка с кадастровым номером №

В дальнейшем, собственником были проведены работы по разделу территории данного участка, с последующим образованием и постановкой на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Вопреки позиции истца, само по себе проведение работ по разделу земельного участка с одновременным образованием новых объектов не противоречит действующему законодательству (ст. 209,260 ГК РФ).

Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что проведение работ по разделу земельного участка было обусловлено экономическими и хозяйственными соображениями собственника, в том числе, в связи с возможностью последующей передачи одного из образованных земельных участков в залог по обязательствам собственника, без риска утраты имущественного контроля ответчика над всем комплексом производственной базы.

При этом, как установлено судом, в результате раздела земельного участка на 2 отдельных участка функциональное назначение здания в составе единого комплекса складских помещений не изменилось.

Фактическое использование двух вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами № и № соответствует их видам разрешенного использования, в число которых также входит такой вид деятельности как «Склады» (код 6-9).

Проверяя доводы истца о несоразмерности площади предоставленного по договору купли-продажи земельного участка площади объекта, для эксплуатации которого этот участок был отчужден, судом учтено, что, исходя из норм главы V. 1 Земельного кодекса РФ, собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 г. N В-122 утверждены Правила землепользования и застройки городского округ г. Красноярска Красноярского края, пп. 3 п. 4 ст. 29 которых установлен минимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка (без учета эксплуатируемой кровли подземных объектов), в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, для объектов, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования (код - 12.0) - не подлежит установлению, для иных объектов - не менее 10 процентов.

Ответчиком ФИО3 в материалы дела представлены достоверные доказательства, подтверждающие, что заявитель для эксплуатации принадлежащего ему здания фактически использует прилегающую к зданию территорию всего участка, в том числе для размещения иных строений вспомогательного назначения, которые объединены с указанным зданием единым функциональным назначением.

Так, из представленного суду технического отчета, выполненного ООО «Енисейстрой», установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, размещено не только здание склада с кадастровым номером 24:50:0400049:683, но и строения вспомогательного назначения.

В число таких строений, являющимися временными сооружениями, входит пункт охраны, склад 31, склад №2, склад №3, склад №4, открытые складские площадки, подъемные механизмы, подкрановые железнодорожные пути.

Для обслуживания размещенных строений на участке имеется соответствующая транспортная инфраструктура – дороги, железнодорожные пути (железнодорожный тупик), пути для движения башенных кранов и др.

Согласно сведениям из ЕГРН, площадь здания с кадастровым номером №, составляет 1459,9 кв.м.

Площадь земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, составляет 27 927 кв.м.

Площадь иных объектов вспомогательного назначения, согласно расчету:

- открытые погрузо-разгрузочные площадки для временного хранения материалов, изделий - 7285,1 кв.м., 

- склад № – 301,3 к.м.;

- пункт охраны – 108 кв.м.;

- склад № – 370 кв.м.;

- склад № – 1020 кв.м.;

- склад № – 1106,5 кв.м.

Общая площадь объектов, размещенных на ранее образованном земельном участке с кадастровым номером № составляет 11 650,8 кв.м., что составляет 41,72%, то есть, плотность соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны П-3, к которой относился данный земельный участок.

Согласно отчету, по результатам визуального обследования и изучения предоставленной документации, минимально необходимая площадь земельного участка, для эксплуатации единого комплекса складов и осуществления складской логистики, а именно – оперативной отгрузки (погрузки), временного складирования, хранения, беспрепятственного передвижения по территории – составляет 27 97 кв.м.

Таким образом, ответчиком ФИО3 представлены достоверные доказательства, размещения на ранее образованном земельном участке, наряду со зданием склада с кадастровым номером №, также и строений вспомогательного назначения, которые объединены единой хозяйственной целью.

Совокупность представленных доказательств свидетельствует о том, что общая площадь данных объектов является соразмерной площади испрашиваемого земельного участка, исходя из его функционального использования, предназначенного исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Испрашиваемая ответчиком площадь участка с учетом расположенной на нем совокупности объектов в соответствии с их функциональным использованием (функциональным назначением в рамках единой технологической цепочки) исходя из осуществляемых на участке производственных процессов, является нормативно необходимой. 

Суд также обращает внимание, что как в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером №, так и в отношении вновь образованных участков с кадастровыми номерами № и №, установлены ограничения землепользования (приаэродромная территория аэродромом Емельяново, Черемшанка, санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов, санитарно-защитная зона склада с погрузочным терминалом).

Каких-либо данных о том, что использование территории спорного земельного участка с кадастровым номером №, с учетом его последующего раздела на 2 участка, нарушало вышеназванные ограничения по землепользованию, судом не установлено.

Ответчиком ФИО3 в материалы дела было представлен соответствующий ответ Красноярское МТУ Росавиации от ДД.ММ.ГГГГ №Исх№, согласно которому, размещенные на участке башенные краны серии № высотой 25,68 м., не влияет на безопасность при выполнении полетов на аэродромах Емельяново и Черемшанка. 

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № был правомерно предоставлен в собственность ответчику ФИО3 без проведения торгов, учитывая потребность в данном земельном участке из назначения объектов недвижимости, расположенных на участке, а также градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и проектов планировки, развития территории соответствующего населенного пункта.

Бесспорных и убедительных доказательств, опровергающих доводы ответчика ФИО3 о соразмерности площадей объекта и предоставленного земельного участка, использования имеющихся на участке объектов для целей разрешенного использования земельного участка, суду не представлено.

Кроме того, суд обращает внимание, что земельный участок с кадастровым номером № первоначально предоставленный ответчику ФИО3 в аренду, и из территории которого был впоследствии образован спорный участок с кадастровым номером №, был сформирован и постановлен на кадастровый учет в ДД.ММ.ГГГГ г., то есть, до введения соответствующих Правил землепользования и застройки городского округ г. Красноярска Красноярского края.

Кроме того, само себе превышение размеров земельного участка относительно площади объекта капитального строительства не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной, поскольку граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственности в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Ранее образованный земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет, использовался в соответствии с требованиями нормативных актов по назначению, при этом площадь является необходимой и достаточной для осуществления на нем заявленной ответчиком ФИО3 деятельности.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Вместе с тем, при установленных судом обстоятельствах ответчик ФИО3 имел право на приобретение земельного участка с кадастровым номером №, в собственность без проведения торгов.

Приобретение ответчиком в собственность указанного участка не нарушило требования земельного и гражданского законодательства, а равно публичных интересы.

При таких обстоятельствах, правовых и фактических оснований для признания недействительным, в силу ничтожности, договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:706, заключенного между ответчиками, применения последствий недействительности указанной сделки, указанных истцом, суд не усматривает.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований прокурора г. Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации 

<

адрес>, ФИО3 надлежит отказать в полном объеме.

Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (ч. 3).

Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение (ч. 4).

С учетом изложенных положений законодательства, а также того обстоятельства, что в удовлетворении исковых требований прокурора г. Красноярска, заявленных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0400049:712 и 24:50:0400049:713, было отказано, суд приходит к выводу об отсутствии необходимости в сохранении обеспечительной меры в виде ареста.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения ареста на земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0400049:712 и 24:50:0400049:713.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прокурора г. Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ФИО3

о признании недействительным, в силу ничтожности, договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 27 927 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации 

<

адрес> и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

исключении из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей о регистрации права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельные участки с кадастровыми номерами №, №

прекращении права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Советского районного суда г. Красноярска от 07.09.2023 г. в виде наложения ареста на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 13 566 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 14 361 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Г. Мамаев 

Мотивированное решение суда составлено 28.02.2025 г.