Дело №2-762/2024 13ноября 2024 года

УИД 29RS0016-01-2024-001228-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Новодвинский городской суд Архангельской области 

в составе председательствующего судьи Замариной Е.В.,

при секретаре Яковлевой Н.С.,

при участии истца ФИО1,

представителя ответчика администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск» ФИО2 (до перерыва), 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новодвинске Архангельской области гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск» о признании права собственности на объект незавершенного строительства. 

В обоснование заявленных требований указал, что 16.11.2016 заключил с ответчиком договор № аренды земельного участка на срок 18 месяцев для строительства объектов хранения автомобильного транспорта общей площадью 1000 кв.м по адресу: примерно в 135 м по направлению юго-запад от ориентира – жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>. Указывает, что осуществил строительство объекта недвижимости, что подтверждается техническим планом от 22.04.2024. Полагает, что поскольку ни одна сторона договора аренды не заявила о его расторжении, договор считается заключенным на неопределенный срок на основании положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Полагает, что в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства истца отказано на основании уведомления о приостановлении государственной регистрации № от 06.06.2024. Просит признать право собственности на объект незавершенного строительства, имеющий степень готовности 10%, достаточный уровень прочности, надежности, не создающий угрозы жизни и здоровья граждан.

В судебном заседании ФИО1 на исковых требованиях настаивал, от производства судебной экспертизы по делу отказался ввиду необходимости нести затраты на её производство. Указал, что не знал, что для строительства гаража требуется получение разрешения.

Представитель ответчика администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск» ФИО2 до перерыва полагала, что спорный объект является самовольной постройкой, права на которую могут быть установлены при соблюдении требований действующего законодательства, в таком случае исковые требования могут быть удовлетворены. Указала, что договор аренды не является действующим, поскольку подлежит перезаключению по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в настоящее время за фактическое использование земельного участка истцу начисляется неосновательное обогащение.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск» представителей в судебное заседание не направили, отзывов не представили, представили ответы на запросы суда.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц, участвующих в деле.

Заслушав истца, представителя ответчика, специалиста (до перерыва), исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ). 

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

Из содержания статей 48, 48.1, 49, 51, 55 ГрК РФ следует, что для создания объекта капитального строительства требуется подготовка проектной документации, получение разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Из содержания статей 128, пункта 1 статьи 130 и пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Соответственно, право собственности на объект незавершенного строительства указанный истцом в иске, как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если он создан именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализирован в качестве объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 218, 219 ГК РФ право собственности на возведенный объект признается за лицом при соблюдении установленных законодательством процедур получения землеотвода, разрешений на строительство, соблюдении градостроительных и иных специальных требований безопасности постройки и возможности его ввода в эксплуатацию.

При этом вышеуказанные разрешения и землеотвод для строительства должны быть предоставлены в установленном законом порядке и на законном основании тому лицу, которое возводило спорный объект. Кроме того, такое лицо должно доказать факт, что оно действительно возводило объект.

В случае несоблюдения вышеуказанных требований (при возведении постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей указанному правопритязателю в установленном порядке; строительство им без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных норм и правил) объект недвижимости является самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении указанных в данном пункте статьи условий.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Как следует из положений статьи 222 ГК РФ во взаимосвязи с разъяснениями, изложенными в пункте 26 Постановления Пленума, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ истец обязан доказать наличие предусмотренных законом оснований для признания права на спорный объект в судебном порядке.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 16.11.2016 между ФИО1 и администрациеймуниципального образования «Город Новодвинск» заключен договор аренды № земельного участка из категории земли населенных пунктов площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: примерно в 135 м по направлению юго-запад от ориентира – жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, на срок 18 месяцев для строительства объектов хранения автомобильного транспорта. На основании заявления от 30.05.2024 ФИО1 просил у ответчика однократно продлить срок действия договора. Иных обращений о продлении срока действия не установлено.

Ответом на заявление от 13.06.2024 № 09/385 ответчиком отказано в предоставлении земельного участка без торгов в связи с отсутствием законных оснований.

Материалами исполнительного производства, возбужденного на основании судебного приказа по делу 2-2777/2019, с учетом пояснений сторон, данных в судебном заседании, подтверждается, что ответчиком с истца взыскивались суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком. 

Заявляя требования, истец ссылается на то обстоятельство, что указанный договор считается заключенным на неопределенный срок на основании положений статьи 621 ГК РФ.

Вместе с тем положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положении пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Указанных обстоятельств в рассматриваемом споре не установлено.

Так же ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11). 

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. 

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ). 

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. 

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Исходя из части 1 статьи 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. К таким доказательствам отнесены и заключения экспертов.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. 

Обращаясь с заявленными требованиями ФИО1 указывает, что осуществил строительство объекта недвижимости, что подтверждается техническим планом от 22.04.2024. 

Из технического плана, подготовленного 22.04.2024 кадастровым инженером ФИО3 на основании декларации об объекте недвижимости, представленной ФИО1, следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном примерно в 135 м по направлению юго-запад от ориентира – жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, находится объект незавершенного строительства (назначение: гаражи), площадью застройки 239,1 кв.м. 

Из сведений ЕГРН, уведомления о приостановлении государственной регистрации № от 06.06.2024 следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – строительство объектов хранения автомобильного транспорта. Как указано в уведомлении, такое назначение не предполагает строительство одного гаража для собственных нужд. Кроме того, указано, что в таком случае, на основании положений части 17 статьи 51 ГрК РФ, требуется получение разрешения на строительство.

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что за получением разрешения не обращался, поскольку не знал, что оно требуется. Кроме того, истец не смог пояснить, какой конкретно объект планируется к возведению, а так же не смог указать точную площадь застройки. 

Обосновывая большую площадь гаража, указал, что является владельцем большого количества техники, хранение которой планирует обеспечить в возводимом гараже.

Заключением эксперта ООО «АрхПромЭкспертиза» от 02.11.2024 №91/2024сэ установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 29:26:010501:4082 расположен объект незавершенного строительства (возведен свайный фундамент под будущее строение). Свайное поле имеет площадь 192 кв.м. Выполнены работы по устройству 16 свай из трубы диаметром 159 мм, по 8 свай в продольном ряду. Со стороны проезда 8 свай связаны между собой трубой диаметром 89 мм, оголовки свай и труба обвязки забетонированы. При этом эксперт указывает, что в связи с отсутствием проекта степень готовности объекта определить не представляется возможным. 

В судебное заседание истцом представлено гарантийное письмо, из которого следует, что ФИО1 не смог по причине отъезда в командировку своевременно завершить строительство объекта со следующими характеристиками: 1 этаж, 32*6 м, высота – не более 3 м, сваи винтовые (работы выполнены), стены: ж/б блоки, плиты, кровля односкатная, деревянная под уклон, покрытая металлом, ворота металлические – не более 2,7 м, гарантируя возведение указанного объекта. Представил чертежи. 

В судебном заседании специалист ФИО4, главный специалист комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск», пояснила, что, исходя из назначения земельного участка, предполагающего размещение гаражных боксов площадью застройки 1000 кв.м, разрешение на строительство гаража площадью более 50 кв.м должно было быть получено. 

Таким образом, по результатам судебного разбирательства не установлены основания для проведения строительных работ без получения разрешения на строительство, учитывая назначение выделенного земельного участка, сам объект незавершенного строительства не был идентифицирован, основания для правомерного обладания земельным участком не установлены.

При этом взыскание сумм неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком не влечет возникновение прав на такой участок.

Ссылки истца на то, что он нес расходы на возведение объекта, не подтверждают законность приобретения прав на объект. 

В нарушение положений статьи 56 ГПК РФ истец не представил доказательств, что он сам возводил спорный объект, а также, что своевременно предпринимал меры к легализации постройки, обращался к уполномоченному органу с заявлением о выдаче разрешения на строительство. 

Учитывая, что проект на спорный объект отсутствует, невозможно сделать вывод о том, что он (объект) имеет достаточный уровень прочности, надежности, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, истец не доказал наличие правовых оснований для признания за ним в судебном порядке права собственности на спорный объект незавершенного строительства как вновь возведенный объект недвижимости, поскольку данный объект имеет признаки самовольной постройки, кроме того, он не индивидуализирован.

При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что степень готовности объекта незавершенного строительства является основной характеристикой такого объекта, которая вносится в ЕГРН и отражается в процентах (подпункт 1 части 2 статьи 7, пункт 11 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подпункт 8 пункта 35 Порядка ведения ЕГРН). 

Следовательно, в отсутствие у истца прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, равно как и отсутствие у него необходимого разрешения на застройку данного объекта, является основанием для отказа истцу в удовлетворении его исковых требований в полном объеме. 

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН №) к администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск» (ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Новодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 ноября 2024 года.

Судья Е.В.Замарина