Дело № 3а-326/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000233-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль                                                                         19 августа 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 642, 9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 22 548 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Заявление обосновано тем, что ФИО2 и ФИО3 являются собственниками указанного объекта недвижимости и плательщиками налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данного объекта. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 27 329 261, 12 рубля. 

Административными истцами проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному «Унисон» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 22 548 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административные истцы просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 на основании доверенности ФИО4 административный иск поддержала.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, своего представителя не направил.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО3 на основании доверенности ФИО4, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2, ФИО3 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2, Семенова ВЯ.Н. являются собственниками объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 642, 9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус"), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что ФИО2, ФИО3 являются плательщиками налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ФИО2, ФИО3 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, они имеют право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 27 329 261, 12 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 22 548 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным и сравнительным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. 

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход определялся оценщиком как доход от сдачи в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В качестве аналогов – помещений, предлагавшихся к продаже на дату оценки, оценщик отобрал три аналога – помещения торгово – офисного назначения в 

<

...> дом № (аналог 1), улица Чкалова, дом № (аналог 2), улица Тургенева, дом № (аналог 3).

Оценщиком произведено сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим ценообразующим характеристикам: вид передаваемых имущественных прав, местоположение в пределах города (типовая зона), физическое состояние здания, состояние отделки помещений, тип объекта, расположение здания относительно «красной» линии, этажность, обеспеченность инженерными коммуникациями, функциональное назначение, площадь, материал стен здания, близость к остановкам общественного транспорта, характеристики доступа к объекту, тип парковки, наличие отдельного входа в помещения, тип площади (основная и вспомогательная).

При установлении расхождения между характеристиками объекта оценки и аналогов по данным показателям, цены последних оценщиком корректировались. Кроме того, цена аналогов скорректирована на наличие в ее составе стоимости земельного участка, на дату продажи и на торг.

В качестве аналогов – помещений, предлагавшихся передаче в аренду на дату оценки, оценщиком отобраны три помещения торгово – офисного назначения, расположенных на улице Чкалова города Ярославля: два предложения в ТД «Эстет» в доме № по улице Чкалова (аналоги 1 и 2), предложение в доме № по улице Чкалова (предложение 3).

Оценщиком произведено сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим характеристикам: местоположение в пределах города (типовая зона), физическое состояние здания, состояние отделки помещений, тип объекта, расположение здания относительно «красной» линии, этажность, обеспеченность инженерными коммуникациями, функциональное назначение, площадь, материал стен здания, близость к остановкам общественного транспорта, характеристики доступа к объекту, тип парковки, наличие отдельного входа в помещения, тип площади (основная и вспомогательная).

При установлении расхождения между характеристиками объекта оценки и аналогов по данным показателям, арендные ставки последних оценщиком корректировались. Кроме того, арендные ставки аналогов скорректированы на дату предложения и на торг. Оценщиком исследован вопрос наличия в составе арендной платы коммунальных платежей.

При исследовании такой характеристики аналога 2 в сравнительном подходе, аналогов 1 и 2 в доходном подходе как отнесение к типовой зоне города, оценщик охарактеризовал местоположение данных аналогов, как расположенные в центре административного района. Поскольку объект оценки имеет иные характеристики в данной части (расположен в районе крупных автомагистралей) оценщиком по данному ценообразующему фактору применена корректировка. 

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже или сдаче в аренду объектов – аналогов, изображениями карты города Ярославля, данными публичной кадастровой карты. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что вышеуказанные аналоги расположены в районе крупных автомагистралей, сопоставимы по данному показателю с объектом оценки, а потому корректировки их цен и ставок арендной платы не требовалось.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объектов оценки и аналогов, у суда не имеется.

Аналог 2 в доходном подходе охарактеризован оценщиком, как расположенный на первом этаже здания и имеющий отдельный вход. Из дополнительных пояснений оценщика следует, что указанные данные получены им при формировании базы предложений по аренде объектов недвижимости на дату размещения объявления от автора объявления.

Указанные доводы оценщика административным ответчиком не опровергнуты. В связи с этим, у суда отсутствуют основания полагать, что характеристики аналога 2 в доходном подходе оценщиком не подтверждены.

Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом произведен оценщиком путем корректировки полученной с использованием аналогов ставки арендной платы оцениваемого помещения на переход к арендопригодной площади, потери от недоиспользования и операционные расходы.

Применяя корректировку на переход к арендопригодной площади, оценщик исходил из того, что в составе объектов - аналогов имеется доля вспомогательных площадей. Величина корректировки определена оценщиком на основании предложения Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года, в размере максимального значения данной корректировки из расширенного интервала.

В соответствии с требованиями пунктов 3, 5, 8 ФСО N 3 приведенные выводы оценщика в Отчете подробно изложены.

Возражения на Отчет Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, содержащие доводы о том, что оснований для применения данной корректировки не имелось, так как все оцениваемые помещения являются основными, основаны на неверном толковании произведенного оценщиком расчета и о нарушении оценщиком в результате данной процедуры федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Исследование представленного административными истцами Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административных истцов подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 22 548 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2, ФИО3 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2, ФИО3 с настоящим административным иском в суд – 24 июня 2022 года.

Учитывая, что 19 февраля 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 643 кв.метра по состоянию на 28 января 2021 года, установленная настоящим решением кадастровая стоимость подлежит применению в период с 1 января 2020 года по 27 января 2021 года. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2. ФИО3 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 642, 9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 22 548 000 (двадцать два миллиона пятьсот сорок восемь тысяч) рублей на период с 1 января 2020 года по 27 января 2021 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 24 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 2 сентября 2022 года