УИД 61 RS 0051-01-2025-000229-81

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 г. с. Ремонтное 

Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шафоростова В.А. 

при секретаре Зябриной М.Н.

с участием: представителя истца – адвоката Четвертковой Л.Н., представившей ордер и доверенность, ФИО1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-257/2025 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора заключенным и регистрации перехода права собственности. 

Свою просьбу к суду мотивировала следующими обстоятельствами, что 16 ноября 1998 г. ФИО2 и ФИО5 заключили Договор купли-продажи жилого дома (квартиры), согласно которого продавец ФИО5 продал, а ФИО2 купила, 

<

адрес> восемнадцатиквартирном доме, состоящую из двух жилых комнат, находящуюся в селе 

<

адрес>а 

<

адрес>.

Согласно п.2, указанного договора, отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании Договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан от 28 сентября 1993 г. реестр №, регистрационное удостоверение БТИ 

<

адрес> от 12 октября 1993 г. №.

Квартира была продана ФИО5 с согласия его жены ФИО1, заявление № от 16.11.1998.

Квартира была продана ФИО5 ФИО2 за 8000 рублей, уплаченных Покупателем Продавцу после подписания указанного Договора.

Согласно п. 5 указанного Договора квартира передана в хорошем состоянии и настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Указанный Договор купли-продажи от 16.11.1998 удостоверен нотариусом Ремонтненского района Ростовской области, зарегистрирован в реестре за № от 16.11.1998.

Согласно Домовой книги на указанную квартиру, продавец ФИО5 был снят с регистрационного учета по месту жительства по адресу 

<

адрес> 17.11.1998.

Продавец ФИО5 и Покупатель ФИО2 полагали, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи является подтверждением перехода права собственности на квартиру к покупателю, и более никаких действий в отношении квартиры по указанному адресу не предпринимали.

ФИО2 считала себя собственницей квартиры, более 26 лет пользуется квартирой, прописала в квартире сына и членов его семьи, которые с ее согласия проживают в квартире.

В настоящее время выяснилось, что за ФИО2 не зарегистрировано право собственности на квартиру, однако во внесудебном порядке узаконить квартиру невозможно, так как продавец ФИО5 умер 25.01.2011.

Таким образом с 16.11.1998 ФИО2 пользуется и владеет квартирой, ее владение является добросовестным, непрерывным, но она не имеет возможности распорядиться квартирой, из-за отсутствия зарегистрированного права собственности.

Выпиской из реестра наследственных дел подтверждается, что ФИО5 умер 25.01.2011 после его смерти открыто наследственное дело №, нотариус ФИО4.

Наследники ни юридически ни фактически во владение указанной квартирой не вступали, не предъявляли прав на квартиру, не проявляли к квартире правового интереса.

Таким образом, после смерти ФИО5, с согласия своей жены ФИО1 выразившего свою волю на отчуждение недвижимого имущества, обязанности по договору купли-продажи от 16.11.1998 перешли к его наследникам, способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законом, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения.

Согласно Выписки из ЕГРН от 06.06.2025, № № земельный участок площадью 7030 кв.м, кадастровый № местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под размещение многоквартирных домов. Правообладатели: собственники помещений, машино-мест в многоквартирном доме. Вид, номер, дата государственной регистрации права: общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру площади принадлежащего собственнику помещения, машино-места. №.

Согласно Выписки из ЕГРН от 06.06.2025г. № многоквартирный дом площадью 902 кв.м, количество этажей:2, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, на кадастровом учете значатся 

<

адрес> из восемнадцати, 

<

адрес> на кадастровый учет не поставлена.

Согласно технического паспорта помещения составленного по состоянию на 04.06.2025г. 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, Литер А общая площадь 55.1 кв.м., в том числе жилая площадь 30.5 кв.м.

Просила суд: 1. Признать заключенным Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГг. между Продавцом ФИО5 и Покупателем ФИО2 01.04.1952г.р.

2. Признать подлежащим государственной регистрации Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) от 16 ноября 1998г. и переход права собственности на 

<

адрес> площадью 55.1 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес> ФИО2 01.04.1952г.р.

3. Прекратить право собственности ФИО5 14.03.1958г.р. на квартиру площадью 55.1 кв.м, адрес: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства было истребовано наследственное дело в отношении умершего ФИО5, согласно которого наследником является его дочь – ФИО6.

Определением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 16.07.2025 в качестве соответчика привлечена ФИО6 (л.д.76,77)

В ходе досудебной подготовки от Управления Росреестра Ростовской области от 15.07.2025 поступил письменный отзыв(л.д.89-93)

В ходе судебного разбирательства представителем истца были уточнены исковые требования в соответствии с письменным отзывом Управления Росреестра по Ростовской области(л.д.101)

В которых просит суд: Признать заключенным Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) от 16 ноября 1998г. между Продавцом ФИО5 и Покупателем ФИО2 01.04.1952г.р.

Признать право собственности ФИО2 на квартиру площадью 55.1 кв.м, адрес: 

<

адрес>. 

В судебное заседание стороны, кроме ФИО1 не прибыли, причин неявки суду не сообщили.

Суд, с учётом мнения сторон в отношении вышеуказанных лиц рассмотрел дело в порядке ч.3, ч.5, ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца – адвокат Четверткова Л.Н. поддержала уточненные исковые требования по доводам, изложенными в иске.

В судебном заседании ФИО1 заявленные исковые требования признала, пояснила суду, что действительно её супруг ФИО5 в 1998 году продал с её согласия ФИО2 вышеуказанную квартиру.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему:

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ (статья 130).

Согласно пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иди иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.60,61 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановление №10/22 от 29.04.2010г. пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.58,1110,1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, что 16 ноября 1998 г. ФИО2 и ФИО5 заключили Договор купли-продажи жилого дома (квартиры), согласно которого продавец ФИО5 продал, а ФИО2 купила, 

<

адрес> восемнадцатиквартирном доме, состоящую из двух жилых комнат, находящуюся в селе 

<

адрес>а 

<

адрес>.

Согласно п.2, указанного договора, отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании Договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан от 28 сентября 1993 г. реестр № регистрационное удостоверение БТИ с. Ремонтного от 12 октября 1993 г. № №

Квартира была продана ФИО5 с согласия его жены ФИО1, заявление № от 16.11.1998.

Квартира была продана ФИО5 ФИО2 за 8000 рублей, уплаченных Покупателем Продавцу после подписания указанного Договора.

Согласно п. 5 указанного Договора квартира передана в хорошем состоянии и настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Указанный Договор купли-продажи от 16.11.1998 удостоверен нотариусом Ремонтненского района Ростовской области, зарегистрирован в реестре за № от 16.11.1998.(л.д.45)

Согласно Домовой книги на указанную квартиру, продавец ФИО5 был снят с регистрационного учета по месту жительства по адресу 

<

адрес> 17.11.1998.(л.д.12-14)

Выпиской из реестра наследственных дел подтверждается, что ФИО5 умер 25.01.2011 после его смерти открыто наследственное дело №, нотариус ФИО4. Наследником принявшей наследство является его дочь ФИО6(л.д.47-61)

Наследники ни юридически ни фактически во владение указанной квартирой не вступали, не предъявляли прав на квартиру, не проявляли к квартире правового интереса.

В ходе досудебной подготовки от ФИО3 в суд поступило письменное заявление(л.д.102), согласно которого она иск признает, спора в отношении вышеуказанной квартиры не имеет.

Согласно Выписки из ЕГРН от 06.06.2025, № земельный участок площадью 7030 кв.м, кадастровый № местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под размещение многоквартирных домов. Правообладатели: собственники помещений, машино-мест в многоквартирном доме. Вид, номер, дата государственной регистрации права: общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру площади принадлежащего собственнику помещения, машино-места. 61:32:0010101:173-61/221/2025-ДД.ММ.ГГГГ.2025.(л.д.25-31)

Согласно Выписки из ЕГРН от 06.06.2025г. №№ многоквартирный дом площадью 902 кв.м, количество этажей:2, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, на кадастровом учете значатся 17 квартир из восемнадцати, 

<

адрес> на кадастровый учет не поставлена.(л.д.15-25)

Согласно технического паспорта помещения составленного по состоянию на 04.06.2025г. 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, Литер А общая площадь 55.1 кв.м., в том числе жилая площадь 30.5 кв.м.(л.д.32-35).

Суд, полагает, что продавец ФИО5 и покупатель ФИО2 считали, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи является подтверждением перехода права собственности на квартиру к покупателю, и более никаких действий в отношении квартиры по указанному адресу не предпринимали.

ФИО2 считала себя собственницей квартиры, более 26 лет пользуется квартирой, прописала в квартире сына с 20.12.2000(л.д.96) и членов его семьи, которые с ее согласия проживают в квартире.

За ФИО2 не зарегистрировано право собственности на квартиру, однако во внесудебном порядке узаконить квартиру невозможно, так как продавец ФИО5 умер 25.01.2011.

Суд находит, что с 16.11.1998 ФИО2 пользуется и владеет квартирой, ее владение является добросовестным, непрерывным, но она не имеет возможности распорядиться квартирой, из-за отсутствия зарегистрированного права собственности.

На основании вышеизложенного, суд считает исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности на объект недвижимости – удовлетворить.

Признать заключенным Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) от 16 ноября 1998 г. между Продавцом ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> и покупателем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>.

Признать право собственности за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>(паспорт № № выданный ДД.ММ.ГГГГ) на квартиру площадью 55.1 кв.м, адрес: 

<

адрес>. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности на объект недвижимости – удовлетворить.

Признать заключенным Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) от 16 ноября 1998 г. между Продавцом ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> и покупателем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>.

Признать право собственности за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>(паспорт № № выданный ДД.ММ.ГГГГ) на квартиру площадью 55.1 кв.м, адрес: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в месячный срок со дня вынесения его в окончательной форме.

Судья Шафоростов В.А.

Мотивированное решение изготовлено 13.08.2025.