№ 2-22/20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область 16 января 2020 года

Химкинский городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Букина Д.В. 

при секретаре Файзуллиной Р.У.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО10 к ООО «Управляющая компания «Еврогород» о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным, 

УСТАНОВИЛ

Истцы обратились с требованием о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многофункционального жилого комплекса (ЖК) «Город», расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес> проведенного в форме очно-заочного голосования и оформленного протоколом № 1/Город 2019 от 

<

дата>, ссылаясь на нарушение порядка организации и проведения общего собрания, в частности на созыв неправомочным лицом, на нарушение срока уведомления участников, на распоряжение общим имуществом одного многоквартирного дома собственниками помещений других многоквартирных домов, на несоответствие заявленной в уведомлении повестки дня фактически поставленным вопросам. 

ООО «Управляющая компания «Еврогород» требование не признало по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные в деле доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что на сайте в сети Интернет, предназначенном для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (www.reformagkh.ru), опубликованы сведения о том, что ООО «Управляющая компания «Еврогород» управляло многоквартирными домами 

<

адрес> по вышеуказанному адресу (в настоящее время почтовый адрес: 

<

...> 

<

адрес>) на основании протокола № 1/Город 2019 от 

<

дата> общего собрания собственников помещений.

Согласно ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Исчерпывающий перечень оснований ничтожности приведен в ст. 181.5 ГК РФ, а условия оспоримости решения собрания указаны в ст. 181.4 ГК РФ, в которой приведен открытый (не исчерпывающий) перечень оснований недействительности.

Решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п.4 ст. 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

В отношении ничтожного решения собрания подобное ограничение законом не установлено.

В связи с этим не имеет правового значения довод представителя ответчика о невозможности истцов повлиять на исход общего собрания, поскольку, помимо основания для признания спорного решения собрания недействительным в силу оспоримости, имеются основания его ничтожности. Кроме того, решение собрания при недействительности в силу оспоримости затрагивает материальные интересы истцов – решением утверждены обязательные для истцов тарифы, отличные от утвержденных публичными органами тарифов (что не оспаривалось ответчиком) на содержание и ремонт, на дополнительные услуги, и на основании решения возникли обязательственные отношения с ответчиком из договора управления.

Решения общего собрания ничтожны по п/п.2 ст. 181.5 ГК РФ.

Согласно материалам дела общее собрание проведено в период с 

<

дата> по 

<

дата>. Подсчет голосов осуществлялся по правилам ч.3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом согласно ч.1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, юридически значимыми для определения кворума являются сведения о площади всех жилых и нежилых помещений в собственности участников собрания и о площади общего имущества многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч.7 ст. 1 и п.9 ч.4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Площадь является основной характеристикой. 

Между тем решением регистрирующего органа от 

<

дата> было отказано в осуществлении кадастрового учета в отношении многоквартирного дома в связи с противоречиями в сведениях об основных характеристиках помещений.

В письме от 

<

дата> Минэкономразвития России разъяснило истцу, что противоречия касались указания общей площади в разрешении на строительстве и в технических планах, а также несоответствие технических планов требованиям закона. Указано, что по результатам совещания с застройщиком принято решение уточнить количество и общую площадь объектов, а Мосгосстройнадзору поручено внести соответствующие изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, на момент проведения общего собрания сведения о площади, указанные в разрешении на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, являлись недостоверными, а кадастровый учет помещений многоквартирного дома не был осуществлен. 

Следовательно, при проведении общего собрания отсутствовали достоверные сведения, позволяющие проверить наличие кворума и произвести расчет голосов, а значит, доказательств наличия кворума на общем собрании не имеется.

Решения общего собрания ничтожны по п/п.3 ст. 181.5 ГК РФ.

Согласно ч.13 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч.4 настоящей статьи открытый конкурс. 

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. 

Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Согласно ч.1.1 ст. 162 ЖК РФ с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 

<

дата> N 75 утвержден порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. 

Приведенные нормы являются специальными для случаев, когда вводятся в эксплуатацию вновь построенные многоквартирные дома, и не предусматривают иного варианта заключения договора управления иначе как с лицом, ставшим победителем в соответствующем конкурсе.

Из письма Тимирязевской межрайонной прокуратуры от 

<

дата> следует, что Управа Дмитровского района Москвы не организовала открытый конкурс по отбору управляющей организации в многоквартирном доме.

Таким образом, общее собрание было не правомочно принимать решения об избрании ООО «УК «Еврогород» управляющей организацией, об утверждении тарифов на содержание и ремонт и дополнительные услуги в обход установленного законом порядка определения управляющей организации на конкурентной основе.

Решения общего собрания недействительны по п.1 ст. 181.4 ГК РФ.

3.1. ООО «УК «Еврогород» было неправомочно инициировать собрание.

Согласно ч.14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п.6 ч.2 ст. 153 Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно ч.7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 

<

дата>.

<

дата> между застройщиком ООО «Град Инвест» и ответчиком ООО «УК «Еврогород» заключен договор № ДГ-23 временного управления объектом.

В то же время уведомления о проведении общего собрания по инициативе ООО «УК «Еврогород» были разосланы ответчиком в адрес участников собрания почтой от 

<

дата>, что подтверждается представленным истцом ФИО4 конвертом, содержанием письменного уведомления и отчетом об отслеживании почтового отправления, т.е. в дату, когда ответчик не управлял многоквартирным домом по договору управления, а значит, не был правомочен инициировать общее собрание в порядке ч.7 ст. 45 ЖК РФ.

Данное обстоятельство имеет юридическое значение – каждый участник сообщества вправе быть заблаговременно осведомленным не только о факте созыва собрания и повестке дня, но и об инициаторе собрания, что следует также из п.1 ч.5 ст. 45 ЖК РФ, согласно которому в сообщении должны быть указания сведения об инициаторе собрания.

Так, если лицо неправомочно созывать собрание, то уведомление, которое оно направляет участникам сообщества, не влечет для них правового эффекта, т.е. не является юридически значимым сообщением, а значит, участники сообщества не должны признаваться уведомленными.

3.2. Существенное нарушение порядка уведомления о собрании.

Помимо того, что направленное 

<

дата> по почте лицом, не обладающим право на созыв собрания, сообщение не является юридически значимым, не влечет правового эффекта в виде уведомления участников, оно также было направлено с существенным нарушением установленного законом срока.

Согласно ч.4 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. 

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Приведенные положения следует толковать во взаимосвязи исходя из смысла закрепленной в них нормы о праве собственника быть осведомленным о созыве собрания не позднее чем за десять дней до даты собрания.

Правильность такого толкования соотносится с гарантированным правом на заблаговременное ознакомление с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании (п.5 ч.5 ст. 45 ЖК РФ).

Следовательно, почтовое сообщение должно быть направлено не только не позднее чем за десять дней до даты собрания, но и настолько заблаговременно до даты собрания, чтобы адресат был уведомлен о собрании не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

При этом в ст. 165.1 ГК РФ сформулированы правила признания сообщения доставленным, а адресата извещенным. 

Уведомления о созыве 

<

дата> очной части собрания ответчик направил почтой 

<

дата>, т.е. за 11 дней до собрания, однако без учета срока их почтовой пересылки, который бесспорно превышает 1 календарный день.

Так, из отметок на представленном истцом ФИО4 конверте и отчета об отслеживании видно, что уведомление в ее адрес поступило 

<

дата>, т.е. за один календарный день до очной части собрания.

Представители ответчика ссылались на дополнительное уведомление путем размещения его на информационной доске в подъездах многоквартирного дома от 

<

дата>, т.е. в дату возникновения у ответчика правомочия на созыв собрания в связи с назначением управляющей организацией по договору с застройщиком.

Однако такое уведомление осуществлено за 5 дней до собрания, что также не соответствует требованиям закона.

3.3. Нарушение права на участие в собрании.

По смыслу ст.ст. 8, 12, 16 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у застройщика не возникает права на помещения, которые являются предметом заключенных договоров участия в долевом строительстве. У участников долевого строительства права на помещения возникают на основании подписанного застройщиком передаточного акта. Подписание передаточного акта с передачей объекта должны быть осуществлены в обусловленные договором сроки (ч.3 ст. 8), при этом срок должен быть единым для всех участников (ч.1 ст. 6).

Договорами участия в долевом строительстве, заключенными с истцами, срок передачи объектов согласован не позднее 

<

дата>, а значит, такой же срок был установлен для всех участников долевого строительства.

Согласно ч.1.1 ст. 44 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Таким образом, назначение на 

<

дата> очной части общего собрания было недобросовестным со стороны ответчика, заведомо направленным на исключение возможности присутствия на очной части обсуждения участников строительства, не принявших от застройщика к тому моменту объекты долевого строительства. 

3.4. Нарушение организации работы счетной комиссии.

В силу п.4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В нарушение указанного принципа ответчик из недобросовестного поведения по скорому созыву очной части собрания до истечения установленного договорами срока передачи объектов участникам долевого строительства, лишившего последних возможности выдвигать кандидатов в органы управления общим собранием, извлек выгоду, выразившуюся в том, что на заочной части состав счетной комиссии был выдвинут единым списком, включающим его сотрудников, т.е. лиц в служебной зависимости от ответчика, в чьем интересе было созвано собрание с повесткой дня об избрании ответчика управляющей организацией и утверждении тарифов.

Согласно протоколу общего собрания в состав счетной комиссии избраны 10 человек. Однако в нарушение п/п.4 п.5 ст. 181.2 ГК РФ протокол общего собрания подписан лишь двумя членами счетной комиссии из десяти избранных. 

Доказательств того, что оставшиеся восемь избранных членов не явились на работу счетной комиссии, не представлено, учитывая что свой протокол комиссия не вела несмотря на значительное количество бюллетеней (на 3777 листах).

Таким образом, протокол общего собрания либо подписан не всеми членами счетной комиссии (значит, не удостоверен всеми членами счетной комиссии), либо у счетной комиссии при явке двух из десяти членов отсутствовал кворум, который по аналогии с порядком принятия решений общим собранием (п.1 ст. 6 ГК РФ) был необходим в случае возникновения спорных вопросов о выявлении волеизъявления того или иного собственника или о действительности отдельных бюллетеней.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Признать недействительными оформленные протоколом № 1/Город 2019 от 

<

дата> решения общего собрания собственников помещений многофункционального жилого комплекса (ЖК) «Город», расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес> (в составе МЖК 1,2,3 корп.) (почтовые адреса: 

<

...> 

<

адрес>), проведенного в форме очно-заочного голосования.

Решение является основанием для погашения записи в реестре лицензий, основанной на недействительных решениях.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Букин

В окончательной форме принято 

<

дата>.