Дело № 2-38/2018 22 мая 2018 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ломоносовский районный суд г. Архангельска в составе:

председательствующего судьи Ж.С. Кочиной,

при секретаре судебного заседания П.А. Коняхиной,

с участием прокурора Е.Г. Пузыревой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Город Архангельск» к ФИО1 о принудительном изъятии жилого помещения, выселении, по встречному иску о возмещении рыночной стоимости квартиры, рыночной стоимости принадлежащей доли на земельный участок, убытков, связанных с изменением места проживания, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Архангельск» (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1 о принудительном изъятии жилого помещения, выселении.

В обоснование требований указано, что ответчик является собственником .... Заключением межведомственной комиссии от 

<

Дата> 

<

№> вышеуказанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений указанного дома были направлены требования о его сносе или реконструкции. Собственники снос или реконструкцию дома в установленный срок не произвели. Распоряжением Администрации от 

<

Дата> 

<

№>р земельный участок, расположенный по адресу: ..., изъят для муниципальных нужд, также изъяты жилые помещения дома, в том числе ... общей площадью 53,9 кв.м., принадлежащая ответчику. Собственники дома были уведомлены о принятом решении. Рыночная стоимость квартиры 

<

№>, включая убытки, составила 2 082 988 рублей. Ответчику направлено соглашение об изъятии, которое до настоящего времени не подписано. Администрация просит изъять у ответчика принадлежащую на праве собственности ..., на условии выплаты ответчику возмещения в счет рыночной стоимости квартиры в размере 1 949 474 рубля, 133 514 рублей убытков, выселить ответчика из занимаемого жилого помещения.

ФИО1 заявлено встречное требование о возмещение рыночной стоимости квартиры в размере 1 930 000 рублей, 460 000 рублей - стоимости доли земельного участка, убытков в размере 212 712 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, всего просит взыскать 3 099 512 рублей. 

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, указала, что стоимость проведения капитального ремонта дома не подлежит включению в состав убытков, поскольку первая квартира в данном доме была приватизирована ранее квартиры ответчика, на момент приватизации квартиры ответчиком, обязанность по проведению капитального ремонта у Администрации отсутствовала. С учетом указанного просит изъять квартиру у ответчика путем выкупа, с выплатой Администрацией муниципального образования «Город Архангельск» в пользу ФИО1 денежных средств, указанных в экспертизе, назначенной судом, без учета стоимости земельного участка и стоимости капитального ремонта, выселить ответчика. Представитель истца в судебном заседании, в день вынесения решения, дополнила с предоставлением соответствующих документов, что дом принят в муниципальную собственность только в 1996 году, что, по мнению представителя истца, исключает взыскание стоимости капитального ремонта. Стоимость земельного участка, указанная в экспертизе, не может быть взыскана отдельно, поскольку рыночная стоимость квартиры определена без исключения земельного участка.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании требования, указанные в встречном заявлении, поддержали.

Заслушав пояснения сторон, заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить заявленные требования без учета стоимости капитального ремонта и стоимости земельного участка, указанных в заключении эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и разъяснениям, содержащимся в п.п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», жилое помещение у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. 

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. 

Из материалов дела следует, что ответчик является собственником ....

Заключением межведомственной комиссии от 

<

Дата> 

<

№> ... признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам дома, в том числе ответчику, были направлены требования о его сносе или реконструкции. Собственники снос или реконструкцию дома в указанный срок не произвели.

Распоряжением администрации МО «Город Архангельск» от 

<

Дата> 

<

№>р «Об изъятии земельного участка и жилых помещений» был изъят для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: ... изъяты жилые помещения дома, в том числе квартира 

<

№>, принадлежащая ответчику. 

Письмом ответчику направлено уведомление об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, которое было им получено, направлено предварительное соглашение об изъятии жилого помещения. Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что соглашение до настоящего времени не подписано. 

Учитывая, что процедура изъятия жилого помещения Администрацией соблюдена, между сторонами не достигнуто соглашения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения какого-либо иного, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать выкупа спорного жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в подп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. 

Согласно представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, его рыночная стоимость с учетом убытков составляет 2 082 988 рублей, в том числе размер убытков – 133 514 рублей. 

Судом по ходатайству ответчика назначена экспертиза по определению рыночной стоимости жилого помещения. Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость ... составляет 1 930 000 рублей. Размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые истец несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт до момента признания дома аварийным, составляет 709 512 рублей 00 копеек. Стоимость земельного участка оценена экспертом отдельно от рыночной стоимости квартиры и составила 460 000 рублей. 

Рыночная стоимость квартиры в размере 1 930 000 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 496 800 рублей, размер убытков, связанных с переселением 212 712 рублей, определенные экспертным заключением, сторонами не оспариваются. Напротив, представитель истца указал, что просит взыскать стоимость квартиры в размере 1 930 000 рублей и убытки в размере 212 712 рублей, поскольку доверяет расчетам, указанным в экспертизе в заявленной части.

Из пояснений эксперта ФИО3 в судебном заседании, экспертного заключения следует, что им произведен отдельно расчет рыночной стоимости квартиры, где не исключалась стоимость земельного участка сравнительным методом по объектам аналогам. Стоимость земельного участка им рассчитана дополнительно от рыночной стоимости квартиры в размере 460 000 рублей, поскольку площадь земельного участка под домом превышает площадь дома. При этом, эксперт в качестве аналогичных объектов выбрал земельные участки свободные от построек, что недопустимо. Эксперт указал, что указанная им рыночная стоимость квартиры соответствует отчету об оценке с учетом даты проведения экспертизы.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд принимает выводы, указанные в заключении эксперта, частично, за исключением стоимости земельного участка, рассчитанного отдельно от рыночной стоимости самого объекта недвижимости, поскольку согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Вышеназванное заключение эксперта, как и пояснения самого эксперта, судом исследовано и оценено в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ). Эксперт имеет соответствующее профессиональное образование, квалификацию, обладает необходимыми специальными познаниями, однако нормы права, регулирующие связь объекта недвижимости и земельного участка, эксперт истолковал не в соответствии с требованиями действующего законодательства. Суд также учитывает, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Стоимость земельного участка не может рассчитываться отдельно от рыночной стоимости квартиры, куда уже включена стоимость земельного участка, расположенного под домом. Указанный вывод содержится и в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), где указано, что положениями ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. 

Суд полагает, что стоимость жилья, указанная в заключении эксперта, 1 930 000 рублей соответствует ее рыночной стоимости, практически аналогична отчету о рыночной стоимости, представленному истцом, соответствует средней стоимости по аналогичным объектам, куда уже включена стоимость земельного участка, расположенного под многоквартирным домом.

Доводы представителя истца о том, что в выкупную стоимость квартиры не подлежит включению компенсация за не произведенный капитальный ремонт до момента признания дома аварийным, суд считает обоснованными в силу следующего.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 2 ст. 32 ЖК РФ. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Исходя из вышеизложенного юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о необходимости включения сумм компенсации за не произведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения, является установление судом того обстоятельства, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.

Из материалов дела следует, что жилой дом 

<

№> в ... принят в муниципальную собственность распоряжением мэра города Архангельска 

<

№>р от 

<

Дата>, до указанного времени дом находился на балансе Архморпорта, жилье, расположенное в указанном доме, считалось служебным. Согласно сведениям АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» первый договор приватизации квартиры в указанном доме был оформлен 

<

Дата>. Именно с указанной даты возникла общая долевая собственность на общее имущество в доме, что применительно к положениям ст. 249 ГК РФ, обязывало каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества, включая капитальный ремонт.

Из пояснений эксперта следует, что дом требовал капитального ремонта (замены основных составляющих дома) начиная с 1982 года. При этом, дом был передан муниципалитету в 1996 году, и документы, свидетельствующие о том, что капитальный ремонт дома был произведен коммерческой организацией, в собственности которой дом был в период с момента постройки и до 1996 года, не представлены.

По мнению суда, необходимость проведения капитального ремонта, когда ремонт не был проведен собственником АО «Архморторгпорт» не может быть возложена на муниципалитет, поскольку и по ранее действующему законодательству только собственник должен был нести бремя ответственности за свое имущество. При этом, дом был передан в муниципальную собственность в соответствии с требованиями, указанными в Постановлении Правительства РФ от 07.03.1995 N 235 (действовало до 14.07.2006) "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность", где указано, что дома передавались в муниципальную собственность с целью освобождения предприятий от несвойственных им функций по содержанию объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28.10.1994 N 2027 "О полномочиях Правительства Российской Федерации по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность". 

Суд полагает недоказанным тот факт, что после приемки дома в муниципальную собственность (1996 год), дом за два года до первой приватизации (1997 год) был настолько разрушен, что возникла необходимость в проведении капитального ремонта.

Решения о проведении капитального ремонта дома как на дату приватизации квартиры ответчиком, так и на дату ее изъятия компетентным органом (ни общим собранием собственников жилья многоквартирного дома, ни межведомственной комиссией) не принималось.

С учетом исключения из состава убытков компенсации за непроизведенный капительный ремонт, размер убытков составит 212 712 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п.п. 5 п. 2 ст. 14 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного, правовым последствием удовлетворения заявленных требований об изъятии жилого помещения является прекращение права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., после получения возмещения за него от ответчика в размере 2 142 712 рублей 00 копеек (1 930 000+212 712). 

В связи с этим, суд полагает необходимым в решении указать на то, что право собственности истца на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., переходит на основании решения к муниципальному образованию «Город Архангельск» и подлежит соответствующей регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Поскольку право собственности на спорную квартиру у ответчика прекращено, на основании ст. 304 ГК РФ, он подлежит выселению из спорной квартиры без предоставления иного помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации муниципального образования «Город Архангельск» к ФИО1 о принудительном изъятии жилого помещения, выселении – удовлетворить.

Встречные требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Изъять путем выкупа у ФИО1 принадлежащее ей право собственности на квартиру 

<

№>, расположенную по адресу: ..., с выплатой администрацией муниципального образования «Город Архангельск» в пользу ФИО1 2 142 712 рублей 00 копеек путем перечисления на расчетный счет ФИО1.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономной округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на квартиру 

<

№>, расположенную по адресу: ..., а также основанием для внесения записи о праве собственности муниципального образования «Город Архангельск» на квартиру 

<

№>, расположенную по адресу: ....

Выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: .... 

Решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по жилому помещению, расположенному по адресу: ....

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО1 о взыскании рыночной стоимости земельного участка, платы за непроизведенный капитальный ремонт – отказать. 

Обязать ФИО1 после получения денежных средств в возмещение выкупной цены за жилое помещение передать администрации муниципального образования «Город Архангельск» ключи от ..., расположенной по адресу: 

<

...> ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба, принесено апелляционное представление в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Ж.С. Кочина