Дело №2-1282/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тында 30 октября 2018 года 

Тындинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Меринова В.А., 

при секретаре Сельминской А.С., 

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, их расторжении, приведении сторон в первоначальное состояние, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, их расторжении, приведении сторон в первоначальное состояние, мотивируя тем, что 17 июня 2013 года между ней и ответчиком был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно договору часть денежных средств была передана продавцу наличными за счет собственных денежных средств покупателя, где в договоре указано, что данная сумма является задатком. Согласно указанному договору продавцы гарантируют, что до совершения договора указанная квартира никому не подарена, не заложена, в споре, под арестом не состоит, однако, согласно договору на момент получения задатка квартира находилась в залоге, и было наложено обременение согласно кредитному договору. 

Так, в договоре купли-продажи от 29 декабря 2009 года указано, что квартира была приобретена ФИО2 согласно ипотечного кредита в ОАО «Далькомбанк». В п.5.1, п.5.3 договора от 29.12.2009 года указано, что замена предмета ипотеки в силу закона – квартиры по настоящему договору допускается только с письменного согласия кредитора. Это означает, что ФИО3 и ФИО3 незаконно заключили предварительный договор, и получили 1 500 000 рублей за квартиру, не принадлежащую им на праве собственности. Квартира, находящаяся в залоге у Банка, была продана согласно предварительного договора за 2900000 рублей. П-вы нарушили условия договора от 29.12.2009 года, т.е. сделка совершена под обманом, получением денежных средств путем введения в заблуждение рассматривается как мошенничество. 

23 июля 2013 года после получения продавцами от нее денежной суммы в размере 1500000 рублей при составлении основного договора купли-продажи также указывается, что сумма в размере 1500000 рублей наличными денежными средствами была уплачена покупателям до подписания договора, что еще раз подтверждает незаконное получение денежных средств за жилую квартиру, не являющейся собственностью продавца. 

В договоре купли-продажи от 23 июля 2013 года сумма в размере 1500 000 рублей не обозначена суммой задатка, а это значит, что если в договоре купли-продажи не оговорено, что сумма является задатком, тогда данная сумма является авансом. А при расторжении еще действующего договора купли-продажи аванс передаваемый покупателем продавцам должен подлежать возврату, если судом будут установлены факты нарушения заключения договора. 

23 июля 2013 года ФИО3 ей были переданы документы на квартиру. Согласно паспорту квартиры, ванная комната и санузел указаны раздельно, в то время как в квартире они совмещены. О том, что проведена незаконная перепланировка, П-вы ей не сообщили. Данный факт подтверждается отчетом БТИ от 2016 года и другими документами, где указано, что в квартире имеются две незаконные перепланировки, за разрешением на перепланировку П-вы не обращались. Об этой перепланировке она узнала из отчета БТИ в 2016 году. При заключении договора купли-продажи П-вы уверили ее в том, что перепланировка узаконена. Продать квартиру с незаконной перепланировкой нельзя. 

Считает, что факт обмана со стороны П-вых имеется и подтверждается, также договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения. 

Договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора одной из сторон, а также при появлении обстоятельств, которых раньше не было, но если бы они были, договор не был бы заключен. При заключении договора она работала, но 16 сентября 2013 года ее сократили, что повлияло на условия договора. После потери работы на почве стресса она перенесла множество заболеваний, все деньги уходили на лечение. На момент купли-продажи квартиры совместно с ней проживали две дочери, которые были незаконно уволены. Она неоднократно предлагала ФИО3 рассрочку платежа, различные способы оплаты, но П-вы хотят получить деньги сразу. 

Просит признать договор купли-продажи предварительный от 17 июня 2013 года и договор купли-продажи от 23 июля 2013 года недействительными, расторгнуть указанные договоры, вернуть стороны в первоначальное положение. 

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержала в полном объеме. Считает, что была введена в заблуждение относительно законности перепланировки, и при подписании предварительного договора квартира была в залоге. Это не помешало оформить основной договор и зарегистрировать право собственности. Договоры составлял ее адвокат, она их подписывала, данный факт не оспаривает.

Ответчик ФИО2 требования не признал по мотиву того, что истец квартиру видела, претензий у нее не было. О том, что квартира была в залоге указано в договоре, и было одним из условий. На момент заключения основного договора и передачи квартиры ипотека была погашена. 

Определением суда от 26.09.2018 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечены ФИО4, Управление Росреестра по Амурской области. 

В судебное заседание не явились ФИО4, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Амурской области, были извещены надлежащим образом. На основании ст.167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела при данной явке. 

Судом исследовались представленные сторонами доказательства в обоснование требований и возражений по иску. В силу ст.67 ГПК РФ доказательства, представленные сторонами, оценены судом каждое в отдельности, а также в их совокупности и признаются допустимыми. 

Выслушав стороны, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статья 9 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с нормами п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 427 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что 17 июня 2013 года между П-выми и ФИО1, заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

При заключении предварительного договора купли-продажи между сторонами была определена стоимость квартиры, которая составила 2 900 000 рублей, которая должна производиться следующим образом: первая часть в качестве первоначального взноса в размере 1 500 000 рублей, оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя – наличными средствами в момент подписания настоящего договора и является задатком предстоящей сделки настоящего договора (п.2.2). Окончательный расчет в сумме 1 400 000 рублей будет произведен покупателем наличными деньгами после государственной регистрации права собственности с рассрочкой платежа в срок до 17 июня 2015 года. 

В пункте 1.4 договора указано, что на момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 декабря сделана запись регистрации №

Согласно закладной №Ф-0147/1389/09ИК предметом ипотеки по кредитному договору Ф-014/1389, заключенному 29 декабря 2009 года между ОАО «Далькомбанк» и П-выми, является 

<

адрес> в 

<

адрес>, сумма залога 1 500 000 рублей.

Согласно п.1.5 предварительного договора от 17.06.2013 года обременение наложено на квартиру на основании кредитного договора 

<

***> от 29 декабря 2009 года, который продавцы заключили с ФКБ «Далькомбанк» Тындинский ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк».

Согласно п.2.3 предварительного договора от 17.06.2013 года продавцы обязаны использовать задаток, указанный в п.2.2 Договора для досрочного погашения кредита. 

Стороны определили, что квартира с момента ее передачи покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавцов (п. 2.4).

Согласно п.3.1 предварительного договора от 17.06.2013 года с техническим состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен. 

Согласно п.4.3 предварительного договора от 17.06.2013 года Продавцы обязаны заключить с Покупателем основной договор и произвести его государственную регистрацию в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры. 

Согласно п.5.6 предварительного договора от 17.06.2013 года Продавцы гарантируют, что обременение будет снято с квартиры в течение 30 календарных дней с момента получения задатка, указанного в п.2.2 Договора. 

Также материалами дела подтверждается, что 23 июля 2013 года между ФИО2, ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли продажи 

<

адрес>. Квартира передана от продавцов покупателю, в соответствии со ст. 566 ГК РФ, отдельно передаточный акт не составлялся (п. 4.1.2 договора) /л.д. 5-8/.

Согласно п.3.1 договора купли-продажи от 23.07.2013 года с техническим состоянием покупатель ознакомлен и согласен. 

Согласно п.4.2.3 договора от 23.07.2013 года покупатель осмотрел квартиру, замечаний по ее состоянию не имеет. Удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта недвижимости до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, не обнаружено. 

Судом из указанных выше договоров установлено, что форма предварительного договора и основанного договора соблюдена, договоры содержат существенные условия, а именно указано полное местонахождение имущества, кадастровый номер, привязка к местности и его цена – 2 900 000 рублей, а также указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Порядок и основания признания сделок недействительными определяется параграфом 2 Главы 9 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование заявленных требований о признании предварительного договора купли-продажи от 17.06.2013 года и договора купли-продажи от 23.07.2013 года недействительными истец ФИО1 указывает о том, что продавцом была произведена незаконная перепланировка и о том, что она не знала о нахождении покупаемого ею жилого помещения в ипотеке. 

Оценивая данные доводы, суд приходит к выводу о том, что в них не содержится правового обоснования для признания оспариваемых договоров недействительными. 

Так, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форма, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В судебном заседании установлено, что 17 июня 2013 года между П-выми и ФИО1, заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры из трех комнат общей площадью 59,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

23 июля 2013 года между П-выми и ФИО1, заключен основной договор купли-продажи, согласно которому Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру из трех комнат общей площадью 59,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

С условиями указанных договоров ФИО1 была ознакомлена, договоры ею подписаны лично.

Как установлено судом, между сторонами заключены договоры в надлежащей форме, и на изложенных выше условиях. 

Таким образом, при заключении договоров 17 июня и 23 июля 2013 года истец ФИО1 была ознакомлена со всеми условиями договоров. 

Доводы истца ФИО1 о незаконной перепланировке квартиры (совмещены ванна и туалет), о том, что в техпаспорте указана одна квартира, а ей продали совершенно другую квартиру, судом во внимание не принимаются, поскольку материалами дела подтверждается, что покупатель осмотрел квартиру, замечаний по ее состоянию не имел. Удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта недвижимости до подписания договора, каких либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, не обнаружено (п. 4.2.3 договора от 23.07.2013г.).

Доказательств, о том, что квартира, указанная в договоре купли продажи, и квартира, зарегистрированная в собственность ФИО1, являются разными объектами недвижимости, суду не представлено.

Более того, незаконная, по мнению истца, перепланировка жилого помещения, не повлияла на заключение с ней договора купли-продажи квартиры и передачу ей квартиры в собственность, и не помешала проведению государственной регистрации сделки.

Довод истца ФИО1 о том, что она не знала о нахождении квартиры в ипотеке, также не принимается судом во внимание, поскольку опровергается материалами дела.

Так, в п.1.4 предварительного договора указано, что на момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 декабря сделана запись регистрации №

Согласно п.1.5 предварительного договора от 17.06.2013 года обременение наложено на квартиру на основании кредитного договора 

<

***> от 29 декабря 2009 года, который продавцы заключили с ФКБ «Далькомбанк» Тындинский ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк».

Согласно п.2.3 предварительного договора от 17.06.2013 года продавцы обязаны использовать задаток, указанный в п.2.2 Договора для досрочного погашения кредита. 

В судебном заседании были изучены решения судов по ранее рассмотренным делам и не оспаривалось сторонами, что 21 июня 2013 года обязательства по кредитному договору погашены в полном объеме, 24 июня 2013 года Дальневосточный филиал ОАО «МТС» (правопреемник ОАО «Далькомбанк») передал оригинал закладной заемщикам ФИО2 и ФИО4

Таким образом, суд приходит к выводу, что в момент заключения договора купли продажи квартиры, квартира не была в залоге, истец об этом знала, поскольку обязательства перед банком П-вы выполнили 21 июня 2013 года, и находилась в совместной собственности П-вых.

С учетом всех обстоятельств дела, правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 17.06.2013 года и договора купли-продажи от 23.07.2013 года недействительными не установлено, а исковые требования ФИО1 о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными удовлетворению не подлежат. 

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи отказано, производное требование о приведении сторон в первоначальное положение удовлетворению не подлежит. 

Других доказательств сторонами не представлено, ходатайств о содействии в их истребовании не заявлено, а суд в соответствии с ч. 2 ст.195 ГПК РФ основывает свое решение только на доказательствах, непосредственно исследованных в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, их расторжении, приведении сторон в первоначальное состояние отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Тындинский районный суд в течение одного месяца с момента вынесения мотивированного решения. 

Судья В.А. Меринов 

Мотивированное решение вынесено судом 01 ноября 2018 года.