Дело № 2-491/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

29 мая 2020 года г. Зерноград 

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Портновой И.А., 

при секретаре Крат А.О.,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Зерноградского района о признании договора исполненным и действительным, и признании права собственности на приусадебный земельный участок и жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Зерноградского района о признании договора исполненным и действительным, и признании права собственности на приусадебный земельный участок и жилой дом, мотивировав тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в простой письменной форме, он приобрел у ФИО№1 жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Ранее ФИО№1 являлся владельцем имущества на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на дом и земельный участок за продавцом зарегистрировано не было. У истца возникла необходимость в распоряжении принадлежащим ему имуществе, но при оформлении документов, выяснилось, что во время проживания без соответствующего разрешения им произведена реконструкция жилого дома, что соответствует понятию «самозастрой». Кроме того, в свидетельстве о праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ площадь указана 

<

данные изъяты> кв.м., а на кадастровый учет поставлен с площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Зарегистрировать сделку купли-продажи истцу не представляется возможным, так как продавец ФИО№1 в ДД.ММ.ГГГГ г. умер. Так как документы на отчуждателя не зарегистрированы должным образом и привести их в должный вид не представляется возможным по причине смерти продавца, истец лишен возможности требовать в суде зарегистрировать сделку и переход права собственности. До настоящего времени, правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась, взаимных претензий не предъявлялось. Отсутствие надлежаще оформленных документов на здание мешает осуществлять правомочия собственника. 

На основании вышеизложенного истец просил суд: признать договор купли-продажи жилого дома с приусадебным земельным участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО№1 в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ исполненным и действительным; признать не подлежащим сносу и сохранении в существующем виде реконструированный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; признать за ФИО1 право собственности на реконструированный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., приусадебный земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 99), в представленном суду заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствии (л.д. 107). Дело в отсутствие истца рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание ответчик представитель Администрации Зерноградского района не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 97). В представленном суду заявлении представитель ответчика просил дело рассмотреть в его отсутствие, решение принять на усмотрение суда (л.д. 104). Дело в отсутствие ответчика рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание не явились третьи лица: представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, представитель Администрации Мечетинского сельского поселения, ФИО2, ФИО3, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (л.д. 98, 99, 100, 103). От ФИО3, ФИО2 имеются заявления, в которых просили дело рассмотреть в их отсутствии. Против исковых требований не возражают (л.д.94, 95). Дело в отсутствие третьих лиц рассмотрено в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив все представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам:

В силу требований ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 приобрел у ФИО№1 земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 58). Принадлежность продавцу ФИО№1 спорного земельного участка подтверждается свидетельством на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69). 

Согласно выписки из похозяйственной книги № ФИО№1 принадлежало домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, являлся ФИО№1, впоследствии право собственности перешло к ФИО1 (л.д. 59). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО№1 умер, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68). 

Судом установлено, что договор, заключенный между сторонами был исполнен, жилой дом и земельный участок были переданы покупателю – истцу по делу, денежные средства переданы продавцу ФИО№1, о чем свидетельствует соответствующая запись в самом договоре, истец проживает в указанной квартире с момента приобретения.

На основании выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не за кем не зарегистрировано (л.д. 65-66, 111-112). 

Согласно справке 

<

адрес> МКУ «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» объект недвижимого имущества: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реестре муниципального имущества муниципального образования «

<

адрес>» не числится (л.д.108). 

Исходя из вышеизложенного и установленного в судебном заседании, подтверждено, что ФИО1 были приобретены у ФИО№1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Однако зарегистрировать по указанному договору купли-продажи переход права собственности на данные объекты недвижимости истцу не удалось в связи со смертью продавца. Кроме того, на момент заключения сделки купли-продажи право собственности продавца ФИО№1 на указанные в договоре объекты недвижимости не было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Также установлено, что в период проживания в квартире истцом была произведена реконструкция без получения на то соответствующего разрешения. В связи с произведенной реконструкцией изменилась площадь жилого дома, которая в настоящее время согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ составляет: общая площадь 47,5 кв.м и жилая площадь 22,3 кв.м (л.д. 51-57).

На основании справки Администрации Мечетинского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ – размеры земельного участка по адресу: 

<

адрес>, указанные изначально в свидетельстве на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на ФИО№1, были впоследствии уточнены в результате проведения замеров работников межевых служб, в связи с чем размеры участка составили 

<

данные изъяты> кв.м., а не 

<

данные изъяты> кв.м, как было указано в свидетельстве. 

<

адрес> в размере 

<

данные изъяты> кв.м. стала основанием для внесения в кадастровый паспорт земельного участка при формировании государственного кадастра недвижимости (л.д. 62). 

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объеме), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Основываясь на указанной норме, суд признает, что спорный жилой дом представляет собой объект капитального строительства в реконструированном состоянии. Таким образом, в настоящее время, создан новый объект недвижимого имущества, т.е. жилой дом в реконструированном состоянии. 

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Указанное разрешение истцом получено не было.

Согласно техническому заключению специалиста ООО «Южная региональная экспертная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ – жилой дом литер А,А1, расположенный по адресу: 

<

адрес> (выполненная реконструкция жилого дома – возведение пристройки литер А1, помещения №№, 4, 5х) не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует параметрам, установленным обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в документах: ст. 7 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ; п.1 ст. 80 «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ (л.д. 11-22). 

Третье лицо ФИО3, являющийся собственником соседнего дома, возражений относительно исковых требований не представил.

Установив вышеизложенные обстоятельства по делу и оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, поскольку договор составлен в письменной форме, в нем сторонами оговорены все существенные условия, необходимые для договоров данного вида: предмет договора, цена, условия перехода права собственности на предмет продажи. Кроме того, указанный договор является исполненным, поскольку сторонами выполнены все его условия, а именно продавцом ФИО№1 жилой дом передан ФИО1, что подтверждено материалами дела, а ФИО1 произведена оплата в обусловленной сумме. 

Также установлено, что реконструкция жилого дома произведена в соответствии со строительными нормами и правилами, не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение спорного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории Администрации Мечетинского сельского поселения, а отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку истец предпринимал меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему было правомерно отказано уполномоченным органом.

Исходя из вышеизложенного, суд считает исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Зерноградского района о признании договора исполненным и действительным, и признании права собственности на приусадебный земельный участок и жилой дом удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома с приусадебным земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО№1, действительным и исполненным.

Признать не подлежащей сносу и сохранении в существующем виде реконструированный жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право собственности на реконструированный жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, и приусадебный земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 04.06.2020.