РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2017 года

с. Покровское, Неклиновского района Ростовской области 

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Говоровой О.Н.,

при секретаре Рыжковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска истец указал, что 10 апреля 2017 года между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3117 кв.м., жилого дома площадью 31,5 кв.м., жилого дома площадью 103,1 кв.м., сарая общей площадью 45,5 кв.м., находящихся по адресу: 

<

адрес>, за цену 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. 

Указанный земельный участок и жилой дом площадью 31,5 кв.м. приобретены истцом в 2013 году по договору купли-продажи у 

<

данные изъяты> за 1 500 000 рублей. На указанном земельном участке после сноса жилого дома площадью 31,5 кв.м, истцом построен жилой дом площадью 103,1 кв.м. и сарай площадью 45,5 кв.м., которые являлись предметом договора с ответчиком. В период 2015-2016 года на спорном земельном участке истцом был построен еще один дом, общей площадью 297,9 кв.м., что подтверждается техническим планом на выполнение кадастровых работ от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на строительство №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Новобессергеневского сельского поселения, архитектурным проектом на строительство. Указанный жилой дом не был предметом сделки, хотя уже существовал на день заключения договора. Таким образом, дом площадью 297,9 кв.м. является собственностью истца, а земельный участок юридически принадлежит ответчице, что, по мнению истца, является недопустимым, так как отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу не допускается.

Фактическая передача домовладения никогда не производилась. В настоящее время истец владеет всем имуществом. Все это время истец продолжает проживать в спорном жилом доме, оплачивает налоги и коммунальные платежи. ФИО2 никогда не проживала в спорном жилом доме, ключи и недвижимое имущество ей не передавались. 

Договор купли-продажи спорного имущества был заключен по просьбе истца с целью сокрытия имущества от реализации, без намерения создать правовые последствия сделки. Ответчица согласилась на переоформление имущества на её имя до погашения истцом задолженности перед кредиторами, после чего имущество подлежало возвращению истцу. Однако, после того, как истец произвел погашение кредитных задолженностей, ответчица отказалась произвести возврат имущества. 

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 3117 кв.м., с кадастровым номером №, жилого дома площадью 31,5 кв.м., жилого дома площадью 103,1 кв.м., сарая площадью 45,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Николаенко О.С. поддержали исковые требования и дали показания, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно адвокат Николаенко О.С. суду пояснила, что в ходе проведения судебной экспертизы экспертом установлено, что на оспариваемом земельном участке, в его кадастровых границах, отсутствует жилой дом площадью 31,5 кв.м. При этом, эксперт установил, что на данном земельном участке находится жилой дом площадью 297,9 кв.м., этажность-2, год постройки не установлен, однако физическое состояние строения – новый жилой дом. Таким образом, при совершении купли-продажи было продан объект, не существовавший на дату сделки, и при этом, не был продан жилой дом, существовавший на день сделки, что свидетельствует о нарушении закона при совершении сделки. При совершении договора нарушена ст. 35 Земельного Кодекса РФ, согласно которой законодательно введен прямой запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается не заключенным. В договоре не были согласованы существенные условия, не определен предмет договора, фактического исполнения оспариваемого договора купли-продажи не произошло, деньги не были оплачены, домовладение не было передано, истец продолжал и продолжает проживать в спорном доме. Кроме того, ответчица ФИО2 начала требовать выселения истца из домовладения только после получения копии искового заявления о признании сделки недействительной, в июне 2017 года. Истец продолжает пользоваться домовладением как собственным, продолжая проживать в доме и оплачивать коммунальные платежи, что подтверждается представленными квитанциями об оплате коммунальных услуг, а так называемый покупатель - ответчик не приняла никаких действий, связанных с переоформлением на себя лицевых счетов по коммунальным услугам. У ответчицы, как она подтвердила в судебном заседании, не имеется ключей ни от дома, ни от сарая, ни от входной калитки. Также, о недействительности договора (мнимости сделки) может свидетельствовать указание на цену в договоре по цене гораздо ниже рыночной стоимости, в сумме 500 000 рублей, так как эксперт установил реальную рыночную стоимость недвижимости в сумме 6 695 000 рублей. Исковые требования просила удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебные заседания не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя ФИО3

Представитель ответчицы ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, суду пояснила, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с требованиями закона в письменной форме. Договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности состоялся. В договоре купли-продажи сторонами согласованы все существенные условия, четко выражены его предмет и цена. У ФИО2 отсутствуют письменные доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств ФИО1, однако денежные средства ему были переданы, что подтверждается его подписью в договоре. Действительно, в договоре купли-продажи было указано имущество (жилой дом площадью 31,5 кв.м.), которое фактически на момент сделки отсутствовало на спорном земельном участке, однако, данный факт не имеет правого значения. Также полагала, что не имеет правого значения и тот факт, что вместе с земельным участком ответчице перешел жилой дом площадью 297,9 кв.м., этажность-2, который не был указан в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Не оспаривала доводы истца о том, что именно им было предложено ответчице ФИО2 переоформить на её имя спорное имущество, в связи с временными финансовыми проблемами, как и то, что фактически ответчица спорным имуществом не пользовалась, и в приобретенный жилой дом не вселялась. В иске просила отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности отнесена к полномочиям суда.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что 10 апреля 2017 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3117 кв.м., жилого дома площадью 31,5 кв.м., жилого дома площадью 103,1 кв.м., сарая общей площадью 45,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, за цену 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. 

Также в судебном заседании установлено и не оспаривалось представителем ответчицы, что ФИО1 не передавал спорное имущество покупателю. После регистрации договора ФИО1 продолжал проживать в спорном домовладении, оплачивать налоги и коммунальные платежи. Более того, из представленного технического плана на проведение кадастровых работ, следует, что именно истец был заказчиком кадастровых работ, которые выполнены и получены истцом 29.04.2017 г., т.е. после оформления договора купли-продажи (17.04.2017г.).

В ходе проведения судебной экспертизы, экспертом установлено, что на оспариваемом земельном участке, в его кадастровых границах, что следует из информации, представленной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, фактически отсутствует жилой дом площадью 31,5 кв.м. На момент осмотра наличие данной постройки экспертом не установлено. При этом, эксперт установил, что на данном земельном участке находится жилой дом площадью 297,9 кв.м., этажность-2, год постройки не установлен, однако физическое состояние строения – новый жилой дом. 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу ст. 432 ГК РФ, включение в договор купли – продажи не существующего на дату заключения договора объекта недвижимости, описанного в договоре как обладающего индивидуально-определенными характеристиками – общая площадь, наличие жилой и нежилой площади, не может являться законным.

В судебном заседании установлено, и не оспаривалось сторонами, что при заключении договора купли-продажи продан объект недвижимости, не существовавший на дату сделки, что свидетельствует о нарушении закона при совершении сделки, то есть об оспоримой сделки, а следовательно, о ее недействительности в силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 г., сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

При этом, в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, из существа оспариваемого договора усматривается то обстоятельство, что в договоре не были согласованы существенные условия, не определен предмет договора, что также подтверждается заключением эксперта № № от 21.09.2017 г., в связи с чем, суд приходит к выводу, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. 

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла данной нормы права, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок указанного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Совершая мнимую сделку, стороны хотят лишь создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, данным в п. 86 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Ответчица ФИО2, после заключения оспариваемого договора, в приобретенный по договору дом не вселялась, данное имущество с момента совершения сделки, не приняла. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что действия сторон, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи от 17.04.2017 г., в своей совокупности свидетельствуют о том, что ни продавец, ни покупатель не имели намерения реально исполнить названный договор путем передачи спорного имущества за оговоренную цену продавцом во владение, пользование и распоряжение покупателя.

Между тем, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой, является именно установление того, имелось ли у обеих сторон сделки намерение фактически совершить и исполнить соответствующую сделку, то есть породить реальные юридические последствия, обычно соответствующие виду заключенного договора.

В данном случае, несмотря на заключение договора купли-продажи домовладения от 17.04.2017 г. и дальнейшую регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, правовые последствия, которые обычно соответствуют договору купли-продажи не наступили.

ФИО1 продолжает проживать в спорном жилом доме, ответчица фактически не вселилась в принадлежащий ей жилой дом, поскольку каких-либо доказательств того, что ею с апреля 2017 г. и до обращения истца с настоящим иском в суд – 19.06.2017 г., было принято приобретенное имущество, а также исполнялись обязанности по содержанию приобретенного имущества или иные правомочия по владению и пользованию - в материалах дела также нет.

Установленные в судебном заседании обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что покупатель – ФИО2 изначально не имела намерения приобрести в собственность спорное недвижимое имущество, а продавец не имел намерения передать на возмездной основе все принадлежавшие ему правомочия собственника в пользу ответчицы.

В связи с этим доводы истца о том, что оформление сделки не имело своей целью достижение правовых последствий, вытекающих из ст. 454 ГК РФ (переход права собственности), суд считает обоснованными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеется достаточно оснований для признания оспариваемого договора недействительным в силу его мнимости, а также противоречия закону, в связи с чем требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 3117 кв.м., жилого дома площадью 31,5 кв.м., жилого дома площадью 103,1 кв.м., сарая общей площадью 45,5 кв.м., находящихся по адресу: 

<

адрес>, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу указанной нормы, а также исходя из заявленных ФИО1 требований, суд полагает необходимым применить последствия недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возвратив земельный участок площадью 3117 кв.м., жилой дом площадью 31,5 кв.м., жилой дом площадью 103,1 кв.м., сарай общей площадью 45,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО1, соответственно запись в ЕГРП о праве собственности ответчицы на указанное выше имущество подлежит погашению.

Факт получения от ответчицы выкупной цены наличными денежными средствами в размере 500 000 руб. по договору купли-продажи материалами дела и пояснениями сторон подтвержден не был. Письменных доказательств получения названных денежных средств по оспариваемому договору материалы дела не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ земельного участка - Категория земель: Земли населенных пунктов – земли под домами индивидуальной жилой застройки с кадастровым номером № площадью 3117 кв.м., жилого дома площадью 31,5 кв.м., жилого дома площадью 103,1 кв.м., сарая, общей площадью 45,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, возвратив земельный участок - Категория земель: Земли населенных пунктов – земли под домами индивидуальной жилой застройки с кадастровым номером № площадью 3117 кв.м., жилой дом площадью 31,5 кв.м., жилой дом площадью 103,1 кв.м., сарай общей площадью 45,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО1

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок - Категория земель: Земли населенных пунктов – земли под домами индивидуальной жилой застройки с кадастровым номером № площадью 3117 кв.м., жилой дом площадью 31,5 кв.м., жилой дом площадью 103,1 кв.м., сарай площадью 45,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий 

Решение в окончательной форме изготовлено 20.10.2017 г.