дело № 3а-64/2026 (3а-690/2025)

16OS0000-01-2025-000917-27

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 18 февраля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Раминвест» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Раминвест» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание магазина и прилегающую территорию, необходимую для его обслуживания) площадью 1 560 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);

здания магазина площадью 2 162, 8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – здание с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика земельного налога и налога на имущество организаций, административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 15 012 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, здания – в размере 101 461 300 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО1, также представляющая интересы Кабинета Министров Республики Татарстан, административный иск не признала.

Общество с ограниченной ответственностью «Раминвест», государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Рассмотрев административное дело в отсутствие неявившихся лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выслушав представителя административного ответчика и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, определяется кадастровая стоимость на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 названного Федерального закона предусмотрено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» установлено, что налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1 000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 этой же статьи перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год. В пункте 828 данного перечня значится объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

...>. Этот же объект указан в пункте 1045 аналогичного перечня на 2026 год, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2025 года № 4603-р.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ...., здание с кадастровым номером 16:50:011121:387 принадлежат на праве собственности административному истцу (т. 1 л.д. 180-183, 186-190). Поскольку налоговая база в отношении данных объектов недвижимости определяется как кадастровая стоимость, оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как налогоплательщика земельного налога и налога на имущество организаций.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан, по состоянию на 1 января 2022 года утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р, в том числе определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 22 447 700 рублей 34 копейки (т. 1 л.д. 156, 158, 179).

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3685-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года в размере 158 654 809 рублей 47 копеек (т. 1 л.д. 155об., 157об., 174).

В связи с выявлением системной ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в виде незначительного искажения сведений о каталоге координат, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером .... исправлена и установлена в размере 158 653 809 рублей 91 копейка (т. 1 л.д. 160-170, 185). Актом определения кадастровой стоимости от 29 февраля 2024 года № АОКС-16/2024/000094 кадастровая стоимость здания установлена в размере 158 653 809 рублей 91 копейка (т. 1 л.д. 160-170, 176).

Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости с датой начала применения 1 января 2024 года (т. 1 л.д. 179, 185).

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчеты об оценке от 7 июля 2025 года № 763/1-н, № 763-н, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Экономичная Быстрая Оценка Собственности» ФИО2 Согласно отчетам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена в размере 15 012 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (т. 1 л.д. 82-126), рыночная стоимость здания с кадастровым номером .... – в размере 101 461 300 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (т. 1 л.д. 22-80).

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости объектов недвижимости. Для проверки правильности определения в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости и установления их действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 23 декабря 2025 года № 3191/07-4, 3213/07-4 (т. 2 л.д. 101-200), величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в отчете определена неправильно, действительная величина рыночной стоимости определена в ином размере, который составил 18 462 837 рублей по состоянию на 1 января 2022 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....; 119 010 830 рублей по состоянию на 1 января 2023 года в отношении здания с кадастровым номером .....

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан указано на неполный анализ рынка, некорректный подбор аналогов, отсутствие обоснования значения корректировок и их применимости к рынку недвижимости города Казани.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчетах об оценке, эксперт выявил недостатки, влияющие на уровень точности величины стоимости объектов оценки.

В частности, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком использованы справочные материалы, изданные после даты оценки; не введены корректировки на расположение относительно красной линии; не учтено местоположение одного из аналогов, находящегося в окружении индивидуальной жилой застройки; использован аналог без указания кадастрового номера с неизвестными местоположением, площадью, видом разрешенного использования; некорректно подобран аналог, представляющий собой проезд к зданию.

При определении рыночной стоимости здания оценщиком применена корректировка на масштаб, рассчитанная для объектов, расположенных в городах с численностью населения менее миллиона человек, что неприменимо к объектам города Казани; не введена корректировка на физическое состояние здания.

Для расчета действительной величины рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от использования других подходов и методов. Обоснование выбора объектов-аналогов на каждом этапе исследования, равно как обоснование и расчет необходимых корректировок, подробно описаны в заключении эксперта.

Для определения рыночной стоимости здания экспертом применены сравнительный и доходный подходы, отказ от затратного подхода обусловлен недостаточной достоверностью результатов, поскольку он отражает стоимость объектов оценки только со стороны собственника имущества. Окончательное суждение о величине рыночной стоимости выработано после сведения результатов использованных методов и определения преимуществ и недостатков каждого из них, результатам оценки, полученным каждым подходом, приданы весовые коэффициенты.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Выраженное в письменных возражениях Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан несогласие с заключением эксперта со ссылкой на некорректный анализ сегмента рынка, некорректный подбор объектов-аналогов, отсутствие обоснования значения применяемых корректировок допустимыми доказательствами не подтверждается, сведений об иной рыночной стоимости объектов недвижимости не содержит.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При оценке доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости суд принимает во внимание, что представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости в ходе судебной экспертизы не подтвердились. Таким образом, действительная величина рыночной стоимости должна быть установлена на основании заключения эксперта, содержание которого в ходе судебного разбирательства не опровергнуто. Соответственно требование административного истца об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном в результате судебной экспертизы.

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д. 127), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 августа 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом положений пункта 1.1 статьи 391, пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административными истцами уплачена государственная пошлина в размере 30 000 рублей – по 15 000 рублей за оспаривание кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости (т. 1 л.д. 5).

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость которых оспаривалась в рамках настоящего административного дела составила 233 894 рубля, в том числе 46 497 рублей за проведение исследования в отношении земельного участка, 187 397 рублей – за проведение исследования в отношении здания (т. 1 л.д. 145, т. 2, л.д. 201), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Расхождение между значениями кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... и .... и установленной судом рыночной стоимости, составляющее 17,75 % и 24,99 % соответственно, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах судебные издержки относятся на административного истца, то есть уплаченная им сумма государственной пошлины возмещению не подлежит, а расходы по проведению экспертизы в размере 233 894 рубля подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Раминвест».

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Раминвест» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость объектов недвижимости, указав ее равной рыночной стоимости:

в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание магазина и прилегающую территорию, необходимую для его обслуживания) площадью 1 560 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 18 462 837 рублей по состоянию на 1 января 2022 года;

в отношении здания магазина площадью 2 162, 8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 119 010 830 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 августа 2025 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Раминвест» в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 233 894 рубля в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 2 марта 2026 года.

Судья Сафина М.М.