64RS0022-01-2021-000969-35

Дело № 2-616/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2021 год г. Маркс

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Мурго М.П.,

с участием адвоката Груздевой А.Н.,

при секретаре Погониной И.А

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ботовой А.Г к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области о признании недействительным постановления органа местного самоуправления, возложении обязанности заключить договор аренды,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, о признании незаконным постановления от 10 ноября 2020 года № 1716 «Об отказе в предоставлении права аренды на земельный участок ФИО1» и возложить на ответчика обязанность предоставить истцу земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в аренду без проведения торгов. В обоснование требований заявитель указывает, что между ней и администрацией ММР 06 апреля 2007 года был заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка сроком на три года. Постановлением администрации ММР № от 16 декабря 2014 года истцу был продлен срок договора аренды земельного участка на срок 10 лет, с 06 апреля 2010 года по 05 апреля 2020 года. 28 мая 2019 года ею было получено разрешение на строительство сроком действия по 28 мая 2029 года. На основании разрешения на строительство истцом был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 18%. Данный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет под номером № и на него зарегистрировано право собственности. В связи с истечением срока аренды 05 апреля 2020 года ею было подано заявление о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка сроком на три года для завершения строительства, однако вышеуказанным постановлением администрации ММР в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов ФИО1 было отказано. Считает, что в согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г.№ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом. Считает, что оспариваемым постановлением нарушаются его права и законные интересы.

Истец ФИО1, ее представитель адвокат Груздева А.Н., представившая удостоверение № от 23 декабря 2002 года и ордер № от 09 июня 2021 года, будучи надлежащим образом, извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В представленных заявлениях исковые требования поддержали и просили их удовлетворить, ходатайствуя о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от 26 мая 2021 года, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствуя о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01 марта 2015 года п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01 марта 2015 года, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01 марта 2015 года), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что, что на основании постановления администрации ММР № от 25 декабря 2006 года (л.д. 9) 06 апреля 2007 года между ФИО1 и администрацией ММР был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды три года (л.д.10-13).

Постановлением администрации Марксовского муниципального района Саратовской области № от 16 декабря 2014 года Ботовой А..Г. продлен срок договора аренды вышеуказанного земельного участка на срок 10 лет, с 06 апреля 2010 года по 05 апреля 2020 года (л.д.16) и 16 января 2015 года между сторонами заключено дополнительное соглашение о продлении срока, внесении изменений и дополнений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 06 апреля 2007 года (л.д. 17).

28 мая 2019 года ФИО1 было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, сроком действия до 28 мая. 2029 года (л.д. 18-19).

Также судом установлено, что на основании разрешения на строительство ФИО1 был возведен объект незавершенного строительства площадью 110 кв.м., степенью готовности 18%. Данный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет под номером № и на него зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 26).

В связи с истечением срока аренды 05 апреля 2020 года ФИО1 было подано заявление о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка сроком на три года для завершения строительства, однако постановлением администрации ММР от 10 ноября 2020 года № в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов ФИО1 было отказано по следующим основаниям: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов (объект незавершенного строительства отсутствует на испрашиваемом земельном участке); заявитель утратил право на однократное заключение договора аренды сроком на три года в связи с ранее заключенным дополнительным соглашением о продлении договора.

Таким образом, ФИО1 как собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

При этом суд считает необходимым отметить, что объект незавершенного строительства в его фактическом состоянии был в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет и на него также было зарегистрировано право собственности ФИО1 Законность совершения регистрирующими органами данных действий в установленном законом порядке административным ответчиком оспорена не была. 

В силу положений ст. 13 ГК РФ и ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 соблюдены все установленные законом условия для заключения договора аренды без проведения торгов, органом местного самоуправления не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением действующего договора и земельного законодательства, отсутствуют основания предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Указанное свидетельствует о недействительном отказе администрации ММР в удовлетворении заявления ФИО1 и нарушении ее прав и законных интересов. В связи с чем, постановление администрации ММР от 10 ноября 2020 года № «Об отказе в предоставлении права аренды на земельный участок ФИО1» является незаконным и подлежит отмене, как нарушающее право истца на приобретение земельного участка в аренду, поскольку истец является арендатором спорного земельного участка, за предоставлением которого он обратился в орган местного самоуправления.

С целью восстановления нарушенного права истца, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о предоставлении ей земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, в порядке, предусмотренном пп.31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в аренду без проведения торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ 

решил:

признать недействительным постановление администрации Марксовского муниципального района Саратовской области от 10 ноября 2020 года № «Об отказе в предоставлении права аренды на земельный участок ФИО1».

Возложить на администрацию Марксовского муниципального района Саратовской области обязанность предоставить ФИО1 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, по адресу: 

<

адрес>, в порядке, предусмотренном пп.31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в аренду без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.П. Мурго