№ 2-608/2025

УИД: 61RS0023-01-2024-008249-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Яковлевой Ю.В., при секретаре судебного заседания Петраковой Д.В., с участием истца ФИО1, представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации 

<

адрес> ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации 

<

адрес>, Администрации 

<

адрес> о признании права собственности на самовольную постройку и произведенную реконструкцию квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации 

<

адрес>, Администрации 

<

адрес> о признании права собственности на самовольную постройку и произведенную реконструкцию квартиры в многоквартирном доме, ссылаясь на следующее: ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира площадью 27 кв.м., расположенная по адресу 

<

адрес>, с кадастровым номером: №. Права истца на квартиру подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Данная квартира была приобретена истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. После покупки квартиры истцу стало известно, что в ней были проведены работы по реконструкции, а именно: демонтирована угольная печь в бывшей жилой комнате №; разобран дверной проем в несущей перегородке между жилыми комнатами №, 4; увеличен оконный проем по ширине в стене жилой комнаты №; разобран дверной проем между жилой комнатой № и кладовой №; заложен дверной проем между кладовой № и коридором №; разобран оконный проем в стене санузла №; возведена пристройка общей площадью 19,8 кв.м.; установлено сантехническое оборудование в санузле №; установлено сантехническое и газовое оборудование в кухне №.

В результате реконструкции общая площадь квартиры составила 60,1 кв.м., жилая 27,4 кв.м. Данная реконструкция произведена без разрешительной документации, оформленной в установленном законом порядке и признана самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ. 

В ходе проведенной реконструкции системы водоснабжения, канализации, электроснабжения и отопления не нарушены. Кроме того, при возведении пристройки было получено согласие всех собственников квартир (соседей), живущих в этом же доме. Истцом во внесудебном порядке получено техническое заключение о состоянии конструкций, обследованной квартиры № после реконструкции по 

<

адрес> в 

<

адрес>, подтверждающее, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Спорный объект расположен в границах участка жилого дома по 

<

адрес>, о чем свидетельствует техническое заключение ООО «Архитектурно-кадастровое бюро» 

<

адрес>, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Также истцом предприняты меры для получения разрешительной документации, что подтверждается решением Главного архитектора Администрации 

<

адрес> № об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. 

Истец просит признать за ней право собственности на самовольную постройку – пристройку, и произведенную реконструкцию квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика КУИ Администрации 

<

адрес> ФИО4, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении требований отказать, поскольку разрешение данного вопроса не входит в полномочия Комитета по управлению имуществом Администрации 

<

адрес>.

Представитель ответчика Администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу части 5 статьи 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (часть 6 статьи 26 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Вопросы перепланировки помещений регулируются специальными положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно указанным Правилам перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии с Правилами не допускается переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций дома, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на них оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, разрушению противопожарных устройств.

Судом установлено, что квартира площадью 27 кв. м., расположенная по адресу 

<

адрес>, с кадастровым номером: 61:59:0010321:164 принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 7-9). Указанная квартира была приобретена истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13). После покупки квартиры истцу стало известно, что в квартире были проведены работы по реконструкции, а именно: демонтирована угольная печь в бывшей жилой комнате №; разобран дверной проем в несущей перегородке между жилыми комнатами №, 4; увеличен оконный проем по ширине в стене жилой комнаты №; разобран дверной проем между жилой комнатой № и кладовой №; заложен дверной проем между кладовой № и коридором №; разобран оконный проем в стене санузла №; возведена пристройка общей площадью 19,8 кв.м.; установлено сантехническое оборудование в санузле №; установлено сантехническое и газовое оборудование в кухне №. В результате реконструкции общая площадь квартиры составила 60,1 кв.м., жилая 27,4 кв.м. 

Решением № от ДД.ММ.ГГГГ главным архитектором Администрации 

<

адрес> истцу отказано в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, в связи с тем, что работы по переустройству и перепланировки помещения в многоквартирном доме уже произведены без разрешительной документации. Реконструкция объекта признана самовольной постройкой (л.д. 12).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

В соответствии с техническим заключением, выполненным ООО «Архитектурно-кадастровое бюро» 

<

адрес>, о состоянии строительных конструкций объекта жилищного строительства, расположенного по адресу 

<

адрес>, общая площадь квартиры составила 60,1 кв.м., жилая 27,4 кв.м., статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, реконструкция включает демонтаж угольной печи в бывшей жилой комнате №; разобран дверной проем в несущей перегородке между жилыми комнатами №, 4; увеличен оконный проем по ширине в стене жилой комнаты №; разобран дверной проем между жилой комнатой № и кладовой №; заложен дверной проем между кладовой № и коридором №; разобран оконный проем в стене санузла №; возведена пристройка общей площадью 19, 8 кв. м.; установлено сантехническое оборудование в санузле №; установлено сантехническое и газовое оборудование в кухне №. 

Обследованная 

<

адрес> кадастровым номером № по 

<

адрес> после реконструкции размещается в границах земельного участка с кадастровым номером № и не выходит за его пределы. 

Строительные конструкции обследованной указанной квартиры после реконструкции находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям санитарных (СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»), противопожарных (Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ), строительных (СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные») и других норм, действующих на территории РФ.

Обследованная 

<

адрес> после реконструкции соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным ч.2 ст.ст. 5, 7, 8, 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 185-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащихся в иных документах, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из анализа переустройств и реконструкции, произведенных в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, следует, что они не нарушают и не могут нарушить права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации 

<

адрес>, Администрации 

<

адрес> о признании права собственности на самовольную постройку (пристройку) и произведенную реконструкцию квартиры – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ серия №), право собственности на самовольную постройку и произведенную реконструкцию квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.В. Яковлева

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2025 г.