Дело № 2-3280/23

25RS0005-01-2023-003395-97

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

«17» октября 2023 года г. Владивосток

Первомайский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Лысенко Е.А. 

при секретаре Выонге Д.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Приморском крае, обществу с ограниченной ответственностью «Антарес», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указывая в обоснование заявленных требований, что 02.04.2021 ответчики заключили договор купли-продажи арестованного имущества, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил в соответствии с протоколом о результатах торгов арестованного имущества от 29.03.2021 имущество, принадлежащее истцу, - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>. Оспариваемый договор заключен ранее чем через десять дней со дня подписания – 29.03.2021 протокола о результатах торгов арестованного имущества, что противоречит части 11 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», поэтому договор является ничтожным как противоречащий требованию закона с момента его совершения. Указывает, что договор купли-продажи не заключен, срок исковой давности истцом не пропущен. Просит суд признать договор купли-продажи арестованного имущества № от 02.04.2021 недействительным.

В судебных заседаниях истец, его представитель ФИО3, являющаяся третьим лицом, поддержали заявленные требования, суду пояснив, что оспаривали торги по продаже спорной квартиры в судебном порядке, решением Первомайского районного суда г. Владивостока отказано в признании торгов недействительными. При заключении договора купли-продажи нарушен срок с момента подписания протокола о результатах проведенных торгов. ФИО3 оспаривала договор купли-продажи квартиры по указанным обстоятельствам, решением суда ей отказано в иске.

В судебных заседаниях представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснив, что права истца оспариваемым договором не затрагиваются. Поддержала доводы возражений на иск, согласно которым Первомайским районным судом г. Владивостока рассмотрено гражданское дело № 2-1354/2022 по иску ФИО3, ФИО1 о признании торгов недействительными. В деле суд исследовал процедуру проведения торгов, нарушения не были установлены, в удовлетворении исковых требований отказано, решение вступило в законную силу. Первомайским районным судом г. Владивостока также рассмотрено гражданское дело № 2-1312/2023 по иску ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным. ФИО3 заявлены требования, идентичные настоящему иску, в удовлетворении иска отказано. Полагает, что доводы истца сводятся к переоценке обстоятельств, установленных в решении от 28.07.2022 по гражданскому делу № 2-1354/2022 по иску ФИО3 о признании торгов недействительными. Указывает на то, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключен по результатам проведения торгов с победителем ФИО2 По результатам проведенных торгов 29.03.2021 подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества, который является документом, удостоверяющим право победителя торгов на заключение договора купли-продажи после полной оплаты имущества победителем торгов. Надлежащим исполнением обязательств победителя торгов по оплате имущества является поступление денежных средств на счет продавца не позднее 05.04.2021. Победитель торгов обязуется при условии внесения им покупной цены имущества продавцу прибыть для заключения договора купли-продажи с продавцом в общество с ограниченной ответственностью «Антарес» в течение пяти дней с момента внесения покупной цены. Все условия, предписанные протоколом о результатах торгов выполнены ФИО2 в срок. Организатор публичных торгов заключает с лицом, выигравшим публичные торги, договор купли-продажи в течение пяти дней с момента внесения покупной цены. Основания для признания договора купли-продажи незаключенным не имеется, так как между сторонами согласованы все существенные условия, право ФИО2 на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. 

В судебное заседание не явились представитель общества с ограниченной ответственностью «Антарес», представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Приморском крае, извещены судом о месте и времени судебного разбирательства. Судебная повестка, направленная по адресу юридического лица - общества с ограниченной ответственностью «Антарес», возвращена в адрес суда за истечением срока хранения.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав истца, ФИО3, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (абзац 2 пункта 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Таким образом, по смыслу приведенных норм закона при проведении торгов договор заключается между победителем торгов, то есть лицом, предложившим наибольшую цену за имущество, и организатором торгов (выступающей от его имени специализированной организацией). 

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено не только стороной сделки, но и иным лицом, если она нарушает права или охраняемые законом интересы такого лица, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

При этом положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Договор, заключенный по результатам торгов, может быть признан недействительным без проверки законности проведения торгов и признания их недействительными, поскольку точное соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи арестованного имущества от 02.04.2021 заключен путем проведения торгов, победителем которых признана ФИО2, предметом договора является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, в которой зарегистрирована истец, в связи с чем приходит к выводу о том, что ФИО3 вправе требовать защиты своего права путем признания договора купли-продажи недействительным. 

Процедура проведения торгов была предметом рассмотрения Первомайского районного суда г. Владивостока, вступившим в законную силу решением суда от 28.07.2022 по гражданскому делу № 2-1354/2022 по исковому заявлению ФИО3, ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Антарес», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Приморском крае о признании торгов недействительными, торги по продаже арестованного имущества от 29.03.2021 признаны законными, процедура их проведения не была нарушена. 

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что пересмотр вступившего в законную силу судебного акта в части установленных обстоятельств и выводов, не может быть предметом рассмотрения суда в настоящем деле. 

Суд учитывает, что в обоснование ничтожности заключенного договора купли-продажи истец указывает на то, что он не соответствует требованию закона, а именно части 11 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в соответствии с которой не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения. 

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

По смыслу приведенной нормы закона организация, проведение торгов, реализация имущества производится по правилам, установленным Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», с изъятиями, предусмотренными специальным нормативно-правовым актом - Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

В силу пунктов 7, 8 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части срока, в течение которого должно быть реализовано недвижимое имущество после проведения торгов. 

Как следует из материалов дела, 29.03.2021 проведены торги, составлен протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества, из которого следует, что продажная стоимость квартиры составила 4 307 200 руб., из которых внесена сумма задатка в размере 150 000 руб., 02.04.2021 заключен оспариваемый договор.

При указанных обстоятельствах оснований для вывода о нарушении срока на продажу недвижимого имущества после проведения торгов у суда не имеется. 

Кроме того, истец ссылается на злоупотребление правом при совершении оспариваемой сделки.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из обстоятельств настоящего дела, злоупотребления правом при совершении сделки судом не установлено.

Иных доводов и доказательств, свидетельствующих о нарушении какого-либо конкретного положения закона, которое влечет признание договора недействительным, материалы дела не содержат. 

В части указания истцом на то, что оспариваемый договор не был заключен, суд исходит из следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу подпункта 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, данное агентство организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Из договора купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества № от 02.04.2021 следует, что он заключен между обществом с ограниченной ответственностью «Антарес», действующим на основании государственного контракта и доверенности, в соответствии с поручением, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Приморском крае и ФИО2 (победителем торгов), содержит указание на предмет сделки, а также цену продаваемого недвижимого имущества с отметкой о том, что ФИО2 оплатила покупную цену, содержит подписи сторон, переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается соответствующей выпиской.

Таким образом, оснований для утверждения о том, что оспариваемый договор не заключен, у суда не имеется. 

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В исковом заявлении ФИО1, 

<

данные изъяты>, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Приморском крае, ИНН 

<

***>, обществу с ограниченной ответственностью «Антарес», ИНН 

<

***>, ФИО2, 

<

данные изъяты>, о признании договора купли-продажи недействительным отказать. 

На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока.

Судья: Е.А. Лысенко

Мотивированный текст решения изготовлен 23.10.2023