№ 2-587/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Зеленокумск 10 сентября 2018 года

Советский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Кечековой В.Ю.,

при секретаре Дакука А.И.,

с участием помощника прокурора Советского района Ставропольского края Колодяжной О.А.,

истца ФИО3,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО4 - адвоката Маслова А.А., представившего ордер № с 066665 от 14.08.2018, удостоверение № 1848 от 23.11.2007,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, выселении, взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей, судебных расходов,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ, о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ФИО4, о выселении ФИО4 из квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, о взыскании с ответчика ФИО4 в его пользу задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 14133,73 рублей, расходов на оплату по оказанию юридических услуг в размере 7000 рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований истец указывает, что он является собственником трехкомнатной 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, пл. Ленина, 

<

адрес>, на основании договора дарения недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является указанная выше квартира. Пунктом 1.3 договора определена цена отчуждаемой квартиры в размере 

<

данные изъяты> рублей, определен срок оплаты до ДД.ММ.ГГГГ и соответственно заключение основного договора купли-продажи. В связи с заключением предварительного договора, им было разрешено ФИО2 проживание в квартире, с передачей ключей от квартиры, являющейся предметом договора. По устной договоренности с ответчицей основным условием проживания до заключения договора, являлись обязательства по оплате коммунальных услуг. Договор социального найма жилого помещения не заключался. 

В мае 2018 года ему стало известно об имеющейся задолженности ответчицы по оплате коммунальных платежей, в связи с чем он сразу обратился к ответчице с претензией. В результате обращения выяснилось, что она сменила дверь и поменяла ключи, в связи с чем доступ в квартиру стал ему ограничен. Неоднократно он обращался к ответчику о возможности осмотра квартиры и оплате задолженности по коммунальным платежам. На претензии ответчик сообщила, что доступ в квартиру невозможен, в связи с нахождением в квартире ценных вещей, высказала обещание об оплате задолженности по коммунальным платежам. До настоящего времени обязательства ответчиком не выполнены, что свидетельствует о неплатежеспособности последней, и сомнении в возможной оплате суммы по договору купли-продажи, кроме того доступ к недвижимости, являющейся его собственностью, ему ограничен. С момента заключения предварительного договора купли-продажи, ФИО4 вступила в права владения, распоряжения и пользования имуществом, приняла на себя обязанности по надлежащему содержанию, фактически же уклоняется от своих обязательств. 

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просит их удовлетворить, а также пояснил, что ответчик ФИО4, проживая с его разрешения в квартире после заключения предварительного договора купли-продажи, коммунальные платежи не оплачивала, что являлось условием ее проживания в квартире до заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 14133,73 рубля. Ключи от квартиры ответчик ему не возвращала, хотя он неоднократно требовал освободить квартиру и вернуть ключи.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала и пояснила, что действительно между ней и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. С разрешения продавца она производила ремонтные работы в квартире до мая 2018 года, однако после поступивших от истца претензий в мае месяце она покинула квартиру и по настоящее время там не появлялась. Она предлагала истцу вернуть ключи, но он из дома по месту его жительства не выходил, а предлагал оставить ключи у калитки двора. Договоренности в устной форме с истцом о том, что она будет производить оплату коммунальных платежей в период до заключения основного договора купли-продажи квартиры, не было. Просит в удовлетворении иска отказать.

Адвокат Маслов А.А. поддержал доводы своей доверительницы, просит в иске отказать.

Помощник прокурора Советского района Ставропольского края Колодяжная О.А. полагала, что законных оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Заслушав доводы сторон, заключение прокурора, исследовав письменные доказательства по делу, дав юридическую оценку доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца по следующим основаниям. 

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником 

<

адрес> по пл. Ленина 

<

адрес> на основании договора дарения недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор заключен между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, в соответствии с которым ФИО3 (продавец) обязуется передать ФИО4 (покупателю) 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, пл. Ленина, 

<

адрес>. 

Пунктом 1.3 договора определена цена отчуждаемой квартиры в размере 

<

данные изъяты> рублей, п. 3.1 определен срок заключения основного договора купли-продажи и полной оплаты ДД.ММ.ГГГГ. Договор подписан сторонами обоюдно.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Заключенный предварительный договор между сторонами по делу соответствует требования гражданского законодательства и заключен добровольно по волеизъявлению сторон, что сторонами в судебном заседании не оспорено.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено в судебном заседании и следует из предварительного договора, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и полный расчет за приобретаемую квартиру наступает ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обратился в суд с настоящим иском до наступления данного события, однако на момент разрешения настоящего спора по существу, установленный предварительным договором срок для заключения основного договора наступил, при этом основной договор между сторонами не заключен, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, и, соответственно основания для удовлетворения иска в части расторжения предварительного договора отсутствуют. 

В обоснование заявленных требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей истец ссылается на то, что ответчик по их устной договоренности обязалась производить после заключения предварительного договора купли-продажи и до заключения основного договора купли-продажи квартиры оплату коммунальных услуг.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании факт устной договоренности оплаты коммунальных платежей за квартиру отрицала.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2.1.2 предварительного договора продавец обязуется на дату возникновения у покупателя ФИО4 права собственности на недвижимость уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы, которые причитаются с собственника недвижимости. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В предварительном договоре купли-продажи буквально отражено, что все коммунальные и иные платежи на дату возникновения у покупателя права собственности на недвижимость, обязуется уплатить продавец ФИО3

Таким образом, доводы истца о том, что ответчик ФИО4 обязалась уплачивать коммунальные платежи до заключения основного договора купли-продажи, в судебном заседании не нашли своего объективного подтверждения и опровергаются условиями предварительного договора купли-продажи.

Также не нашли своего подтверждения доводы истца о том, что ответчик ФИО4 проживает в квартире по настоящее время и не желает выселяется из нее добровольно, поскольку истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено суда доказательств в обоснование данных доводов, а ответчик, в свою очередь, отрицает факт проживания в спорной квартире, не отрицая, что до мая 2018 года с согласия истца производила в квартире ремонтные работы.

В судебном заседании ответчик ФИО4 передала истцу ФИО3 ключи от принадлежащей ему квартиры, которые он принял. 

С учетом вышеизложенного, и исходя из установленного в судебном заседании факта прекращения правоотношений между истцом и ответчиком по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 30.10.2017, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3

Поскольку истцу отказано в удовлетворении основных исковых требований в полном объеме, то подлежат оставлению без удовлетворения и требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, выселении, взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей, судебных расходов, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Советский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда, в соответствии со ст. 199 ГПК РФ, изготовлено в окончательной форме 12.09.2018.

Судья В.Ю. Кечекова