77RS0013-02-2025-005010-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 ноября 2025 года адрес

Кунцевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Долбилиной О.С., при ведении протокола секретарем фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5267/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по адрес о признании преимущественного права покупки жилого помещения, признании договора купли-продажи недействительным, реестровой записи отсутствующей,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам о признании преимущественного права покупки жилого помещения, признании договора купли-продажи недействительным, реестровой записи отсутствующей, в обоснование своих требований указав, что истец является собственником 1\3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, д. 18\2, кв. 17, с кадастровым номером 77:07:0008002:14605, на основании свидетельства о праве на наследство, реестровая запись регистрации права 77:07:0008002:14605-77\072\2021-6 от 29.03.2021г. Ответчик является собственником 2\3 доли в праве собственности на указанную квартиру на основании договора купли-продажи доли в квартире, заключенном между ответчиком и фио, фио Истец указывает, что ей в нарушение ст. 250 ГК РФ не было предложено выкупить 2\3 доли в праве собственности на спорную квартиру, о продаже указанных долей фио, фио истцу стало известно в марте 2025г. при вселении в спорную квартиру. 

На основании изложенного, истец просит признать за ней право на преимущественную покупку 2\3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, д. 18\2, кв. 17; признать договор купли-продажи 2\3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: адрес, д. 18\2, кв. 17, недействительным, реестровую запись 77:07:0008002:14605-77\072\2024-10 отсутствующей. 

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, фио, фио, нотариус адрес фио

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, просил также применить к заявленным требованиям срок исковой давности.

Представитель третьих лиц в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по изложенным в письменном отзыве доводам.

Дело рассмотрено судом при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей ответчика и третьих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В силу ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, сформулированных в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ (абз.4 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

В силу ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

При этом, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению, поскольку последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1.2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которым в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, фио является собственником 1\3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, д. 18\2, кв. 17, с кадастровым номером 77:07:0008002:14605, на основании свидетельства о праве на наследство, реестровая запись регистрации права 77:07:0008002:14605-77\072\2021-6 от 29.03.2021г. 

фио С.А. и фио являлись собственниками 2\3 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру.

Посредством почтовой связи фио и фио в адрес ФИО1 направлено уведомление о продаже 2\3 долей (1\3 доли от каждого) спорной квартиры, с предложением их выкупа по цене сумма 

Уведомление было направлено 28.12.2023г. через нотариуса адрес фио, что подтверждается свидетельством о направлении документов от 28.12.2023г., зарегистрировано в реестре за № 77\1782-н\77-2023-2-470.

16.05.2024г. фио С.А. и фио повторно направили уведомление с предложением выкупа долей в квартире истцу по адресу фактического проживания ФИО1: адрес, что подтверждается свидетельством о передаче заявления от 16.05.2024г. нотариуса адрес фио, зарегистрировано в реестре за № 77\343-н\77-2024-7-184.

Согласно ответа на запрос суда нотариуса адрес фио фио уведомлялась фио, фио о продаже ими вместе и одновременно, принадлежащих им 2\3 долей квартиры, расположенной по адресу: адрес, д. 18\2, кв. 17. Уведомления направлялись почтовым отправлением «Почта России», заказными письмами с заказным уведомлением по адресам: адрес, д. 18\2, кв. 17; адрес.

В установленный срок истцом согласие на покупку доли не выражено.

21.05.2024г. между фио, фио и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли в квартире, согласно которому ФИО2 приобрела 2\3 доли спорной квартиры. 

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН 21.05.2024г. № 77:07:0008002:14605-77\072\2024-10. 

Ответчиком также заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, мотивированное тем, что уведомления с предложением покупки спорных долей направлялись истцу дважды, в том числе по адресу фактического проживания, 16.06.2024г. нотариусом выдано свидетельство о передаче заявления с подтверждением вручения его адресату, а с иском фио обратилась 07.05.2025г., с пропуском трехмесячного срока.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума ВС РФ N 43 от 29.09.2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума ВС РФ N 43 от 29.09.2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности" в соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Основываясь на приведенных выше нормах закона и разъяснениях ВС РФ, суд соглашается с позицией ответчика о том, что истцом пропущен трехмесячный срок исковой давности, уважительности пропуска которого истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку фио, фио направлялись дважды уведомления по адресу места регистрации истца и месту ее фактического проживания, нотариусом выдано свидетельство о передаче заявления с подтверждением вручения его адресату, сделка купли-продажи спорных долей заключена спустя год, после вручения соответствующего уведомления ФИО1, которая в свою очередь допустимых и относимых доказательств нарушения ее преимущественного права покупки доли в спорной квартире суду не представила. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по адрес о признании преимущественного права покупки жилого помещения, признании договора купли-продажи недействительным, реестровой записи отсутствующей отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Кунцевский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2025 года

Судья фио