2-1710/2023

61RS0005-01-2023-001546-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 сентября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Гелета А.А.

при секретаре Столярчук Д.В. 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ООО «СЗ «Галактика» о взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения договора купли- продажи, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Октябрьский районный суд 

<

...> с настоящим исковым заявлением к ООО «СЗ «Галактика», указав что между ними ... г. был заключен договор купли- продажи №з. В соответствии с условиями договора покупатель за счет собственных средств в размере 819 587 руб. и кредитных средств в размере 4644 326 руб., предоставленных ему ПАО КБ «Центр -инвест» согласно кредитному договору № от ... г., заключенному в 

<

...> между заемщиком и банком, покупает у продавца, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего договора. Денежные средства, согласно кредитному договору предоставляются покупателю (заемщику) для целей приобретения в покупателя (заемщика) квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего договора. Предметом купли- продажи и ипотеки в силу закона является квартира, назначение: жилое помещение, общей площадью 97,6 кв.м, этаж 16, кн 61:44:0080503:507, расположенная по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

...>. 

В ходе эксплуатации квартиры были обнаружены множественные недостатки в виде конденсации и перепадов температур на стыках в помещении, стен. Истец обратился в экспертное учреждение для исследования жилого помещения на предмет недостатков. В соответствии с выводами эксперта ООО «ЦЭО «ЭКСПЕРТ» в заключении от ... г. № в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...> 3 имеются недостатки, а именно:

- разница температур внутреннего воздуха и внутренних поверхностей ограждающих конструкций (наружных стен) составляет от 6,3? С до 11,4? С, что превышает нормируемый температурный перепад, который в соответствии с п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» для данного случая составляет 4 С?;

-наружные ограждающие конструкции квартиры (наружные стены) не обеспечивают ограничение минимальной температуры и недопущение конденсации влаги на внутренних поверхностях ограждающих конструкций в холодный период года (температура на стыках конструкций в углах, оконных откосах, на поверхности непрозрачных частей оконного блока) составляет 1,6 ?С до 9,5 ?С, что значительно ниже допустимого значения точки росы согласно п. 5.7 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». 

- таким образом, наружные ограждающие конструкции 

<

...> по адресу: 

<

...> (стены, светопрозрачные ПВХ конструкции) не соответствуют требованиям п. 9.18 СП 55 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», предъявляемым к теплозащитной оболочке здания. Причиной возникновения выявленных недостатков в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...> является несоблюдение застройщиком ООО «ГАЛАКТИКА» строительных норм и правил и государственных стандартов, а именно:

- нарушение технологии строительно- монтажных работ по возведению наружных ограждающих конструкций жилого дома (в т.ч монтажа ПВХ оконных блоков), что привело к сверхнормативным температурным перепадам между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций, которые не соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», а также привело к нарушению допустимых параметров микроклимата, которые не соответствуют т. 1 п. 4.4 ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». Стоимость устранения выявленных недостатков наружных стен 

<

...> по адресу: 

<

...> в ценах на дату исследования составляет 489 618 руб. 

В соответствии с выводами эксперта в заключении от ... г. № в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...> имеются недостатки, а именно:

- разница температур внутреннего воздуха и внутренних поверхностей ограждающих конструкций (наружных стен) составляет от 6,0 ?С до 7,9 ?С, что превышает нормируемый температурный перепад, который в соответствии с п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» для данного случая составляет 4,0 ?С ;

-наружные ограждающие конструкции квартиры (наружные стены) не обеспечивают ограничение минимальной температуры и недопущение конденсации влаги на внутренних поверхностях ограждающих конструкций в холодный период года (температура на стыках конструкций в углах, оконных откосах, на поверхности непрозрачных частей оконного блока) составляет 2,5? С до 9,2 ?С, что значительно ниже допустимого значения точки росы согласно п. 5.7 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». 

- таким образом, наружные ограждающие конструкции 

<

...> по адресу: 

<

...> (стены, светопрозрачные ПВХ конструкции) не соответствуют требованиям п. 9.18 СП 55 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», предъявляемым к теплозащитной оболочке здания. Причиной возникновения выявленных недостатков в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...> является несоблюдение застройщиком ООО «ГАЛАКТИКА» строительных норм и правил и государственных стандартов, а именно:

- нарушение технологии строительно- монтажных работ по возведению наружных ограждающих конструкций жилого дома (в т.ч монтажа ПВХ оконных блоков), что привело к сверхнормативным температурным перепадам между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций, которые не соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», а также привело к нарушению допустимых параметров микроклимата, которые не соответствуют т. 1 п. 4.4 ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». Стоимость устранения выявленных недостатков наружных стен 

<

...> по адресу: 

<

...> в ценах на дату исследования составляет 489 618 руб. 

... г. истцом была подана претензия, которая до настоящего времени осталась без ответа. 

На основании изложенного просил суд взыскать с ООО СЗ «Галактика» в пользу истца денежную сумму в размере 489 618 руб. в счет соразмерного уменьшения договора купли- продажи №з от ... г., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 22 000 руб.

Представитель истца по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2); по соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Статьей 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, при продаже квартиры, если специальные условия не оговорены, покупателю должно быть передано жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Необходимым условием реализации права покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с существенными недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ... г. между ООО СЗ «Галактика» и истцом был заключен договор купли-продажи 

<

...>.

Согласно п.п. 1.1, 1.2. Договора продавец продал, а покупатель приобрел в собственность 

<

...>, расположенную на 16 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, городской округ 

<

...>.

В процессе проживания в квартире были обнаружены недостатки в виде конденсации влаги и перепадов температур на стыках в помещении стен. 

03.03.2023 года истцом была подана претензия в адрес ответчика, с просьбой возврата денежной суммы в счет соразмерного уменьшения договора купли- продажи №з на сумму устранения недостатков в квартире, то есть на 489 618 руб., которая до настоящего времени осталась без ответа. 

Согласно п. 1 ст. 4 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как указывалось выше, 30.06.2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры, при этом на момент заключения договора купли-продажи строительство жилого дома по адресу: 

<

...> было завершено дом введен в эксплуатацию 30.12.2020 года), следовательно, внесенные покупателем денежные средства по договору купли-продажи не привлекались ответчиком для строительства квартиры в многоквартирном доме.

Отношения, возникающие между потребителем и продавцом при продаже недвижимого имущества (например, квартиры) для личных (бытовых) нужд, регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 2 Закона "О защите прав потребителей".

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 477 настоящего Кодекса).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 настоящего Кодекса).

Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 19 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2018 года N 16-КГ18-49.

Пунктом 1 статьи 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

На основании пункта 3 статьи 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Из содержания указанных норм следует, что действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, ФИО3 приобрел (как потребитель) и право требования к продавцу об устранения выявленных в квартире недостатков и возмещения материального ущерба.

Так, при продаже квартиры, если специальные условия не оговорены, покупателю должно быть передано жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Необходимым условием реализации права покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с существенными недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Как указано в иске в ходе эксплуатации квартиры были обнаружены недостатки в виде конденсации влаги и перепадов температур на стыках в помещении стен. Истец обратился в экспертное учреждение для исследования жилого помещения на предмет недостатков.

Согласно заключению конденсации и перепадов температур на стыках в помещении, стен. Истец обратился в экспертное учреждение для исследования жилого помещения на предмет недостатков. В соответствии с выводами эксперта ООО «ЦЭО «ЭКСПЕРТ» в заключении от ... г. № в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...>, 

<

...> имеются недостатки, а именно:

- разница температур внутреннего воздуха и внутренних поверхностей ограждающих конструкций (наружных стен) составляет от 6,3? С до 11,4? С, что превышает нормируемый температурный перепад, который в соответствии с п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» для данного случая составляет 4 С?;

-наружные ограждающие конструкции квартиры (наружные стены) не обеспечивают ограничение минимальной температуры и недопущение конденсации влаги на внутренних поверхностях ограждающих конструкций в холодный период года (температура на стыках конструкций в углах, оконных откосах, на поверхности непрозрачных частей оконного блока) составляет 1,6 ?С до 9,5 ?С, что значительно ниже допустимого значения точки росы согласно п. 5.7 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». 

- таким образом, наружные ограждающие конструкции 

<

...> по адресу: 

<

...> (стены, светопрозрачные ПВХ конструкции) не соответствуют требованиям п. 9.18 СП 55 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», предъявляемым к теплозащитной оболочке здания. Причиной возникновения выявленных недостатков в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...> является несоблюдение застройщиком ООО «ГАЛАКТИКА» строительных норм и правил и государственных стандартов, а именно:

- нарушение технологии строительно- монтажных работ по возведению наружных ограждающих конструкций жилого дома (в т.ч монтажа ПВХ оконных блоков), что привело к сверхнормативным температурным перепадам между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций, которые не соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», а также привело к нарушению допустимых параметров микроклимата, которые не соответствуют т. 1 п. 4.4 ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». Стоимость устранения выявленных недостатков наружных стен 

<

...> по адресу: 

<

...> в ценах на дату исследования составляет 489 618 руб. 

В соответствии с выводами эксперта в заключении от ... г. № в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...> 

<

...> имеются недостатки, а именно:

- разница температур внутреннего воздуха и внутренних поверхностей ограждающих конструкций (наружных стен) составляет от 6,0 ?С до 7,9 ?С, что превышает нормируемый температурный перепад, который в соответствии с п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» для данного случая составляет 4,0 ?С ;

-наружные ограждающие конструкции квартиры (наружные стены) не обеспечивают ограничение минимальной температуры и недопущение конденсации влаги на внутренних поверхностях ограждающих конструкций в холодный период года (температура на стыках конструкций в углах, оконных откосах, на поверхности непрозрачных частей оконного блока) составляет 2,5? С до 9,2 ?С, что значительно ниже допустимого значения точки росы согласно п. 5.7 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». 

- таким образом, наружные ограждающие конструкции 

<

...> по адресу: 

<

...>стены, светопрозрачные ПВХ конструкции) не соответствуют требованиям п. 9.18 СП 55 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», предъявляемым к теплозащитной оболочке здания. Причиной возникновения выявленных недостатков в наружных ограждающих конструкциях 

<

...> по адресу: 

<

...> является несоблюдение застройщиком ООО «ГАЛАКТИКА» строительных норм и правил и государственных стандартов, а именно:

- нарушение технологии строительно- монтажных работ по возведению наружных ограждающих конструкций жилого дома (в т.ч монтажа ПВХ оконных блоков), что привело к сверхнормативным температурным перепадам между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций, которые не соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», а также привело к нарушению допустимых параметров микроклимата, которые не соответствуют т. 1 п. 4.4 ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». Стоимость устранения выявленных недостатков наружных стен 

<

...> по адресу: 

<

...> в ценах на дату исследования составляет 489 618 руб. 

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи квартиры от 30.06.2021 года сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе в отношении качества жилого помещения, передаваемого покупателю в том состоянии, которое имело место на дату заключения договора.

Претензий и замечаний относительно технического состояния жилого помещения при передаче объекта недвижимости истцом предъявлено не было. Квартира передана продавцом покупателю в строительном варианте (п. 3.1.5 договора). 

Определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.05.2023 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертизы, проведение которой было поручено экспертам ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз».

Согласно судебно-строительной экспертизе ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз» (заключение № от ... г.) объект (жилое помещение (квартира) № по адресу: 

<

...> стр. 3 соответствует проектной документации, а также обязательным требованиям национальных строительных и санитарных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), действовавших на момент прохождения проектной документации. В результате проведенного исследования методом моделирования и сопоставления на основании полученных данных, содержащихся в материалах дела и данных, полученных в ходе натурного осмотра, экспертами не выявлены в жилом помещении № по адресу: 

<

...> недостатки возникшие по вине застройщика, в наружных ограждающих конструкциях квартиры, в том числе в части обеспечения теплозащитных характеристик. 

Суд считает необходимым положить в основу решения суда выводы судебной экспертизы ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз» по следующим основаниям.

Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется, поскольку заключение составлено экспертом, имеющим соответствующие свидетельства и квалификацию, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Кроме того, выводы эксперта являются мотивированными, основанными на исследованных в полном объеме материалах дела и фактических обстоятельствах дела.

Допустимых доказательств, опровергающих экспертное заключение, сторонами не представлено.

В ходе рассмотрения дела был допрошен эксперт ФИО4, который выводы заключения поддержал, суду пояснил, что ограждающие конструкции, которые были осмотрены в рамках осмотра по настоящему делу являются самонесущими наружными стенами. Ненесущие и самонесущие это одно и тоже, они сами себя несут, несущими иногда являются перекрытия. Используемый при даче заключения СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» -это основной документ, применяемый при обследовании строительных конструкции, который описывает полностью все требования к обследованию несущей конструкции, самонесущая конструкция она тоже несущая. СП «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» имеется ввиду обследование всех самонесущих и несущих, все конструкции, которые испытывают нагрузку. Промерзание стен это называется иначе тепловая аномалия, промерзание проявляется в виде инея и льда на стене, это нигде не проявилось, нигде это не зафиксировано, даже в досудебной экспертизе. При осмотре эксперты не зафиксировали, потому при осмотре следы от инея и снега проявляются в виде взбухшей штукатурки, это как залитие, пятна отслоившейся штукатурки, там идеально сделан ремонт, нигде повреждении, дефектов во всех помещениях в результате сплошного визуального осмотра и внизу и наверху, наружные и внутренние стены не нашли. Осмотры для выявления тепловой аномалии регламентируются: есть методика тепловизером проверить, там четко прописано когда проверяется, если не ошибаюсь п.4 в ГОСТе, 4.1 или 4.2, написано рекомендуется в отапливаемое время года проводить тепловизионную проверку, весной или осенью, но дальше там написано, чем ниже температура окружающего воздуха, тем лучше, но никак не летом. Не исследовали указанное помещение тепловизионным путем, потому что был применен для обследований общий СП «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», так как СП 13-102 применяется во всех случаях, всегда, при обследовании строительных конструкций, на основании визуального осмотра принимается решение, указываются дефекты и недостатки, на основании этого определяете их характер и как они возникли и как они выглядят, что могло повлиять на их возникновение, после чего принимается решение о детальном, инструментальном обследовании, дефектов, эксперты не выявили, причин проводить инструментальное исследование, потому что выявили никаких признаков того, что есть какие-то тепловые аномалии на основании визуального осмотра, они внешне никак не проявляются. Если бы они были, то они бы остались, потому что промерзание это серьезная аномалия. Да, если в помещении нормальная температура, а стена сильно холодная, это начинает проявляться, визуально это видно. Установить определенные тепловые аномалии, которые указаны в предмете исковых требований, то есть в виде промерзания, установить в июне температуру не возможно. Эксперт сделал вывод на основании визуального осмотра, если бы увидели пятна, обычно они проявляются внизу вдоль наружных стен, эксперты бы это увидели и указали, что невозможно сейчас определить, нужно ждать зиму, но в данном случае нет никаких причин для этого, потому что нет промерзая, много квартир прошли, там где промерзает, это катастрофа, а у истца нигде даже пятнышка нет на наружных стенах. Пятна просто так не убираются, они изнутри начинают выступать, надувается штукатурка, плесень начинает лезть. Воду стереть можно, но останутся следы, пятна. Это проявляется в виде точек росы, а температура на поверхности стен не должно быть точки росы внутреннего воздуха. Проявившаяся точка росы если бы зимой проявилась, то осталась бы, как не вытирай, потому что это влага на поверхности отделки, на плитке да, можно протереть и не заметить, а на отделочных шпаклевках, краске, даже если это фасадная краска, незаметно не получится, все отслоится, потрескается, плесень просто так не сотрешь, это нужно красить всю стену. Нужно еще иметь ввиду, что вверху и внизу квартиры, каждая квартира регулирует отопление отдельно, могли например купить квартиру, не жить в ней и приглушить отопление вверху и внизу, и все, у истца будет холодный воздух сверху и снизу, который не должен быть, появится аномалия. Здесь нет данных, что конструкция сделана с какими-то недостатками, это проявилось бы в первый же год. Визуального обследования достаточно, это прописано в этом же СП. Конструкцию не разбирали, причин не было для этого, могли поставить вопрос разобрать и осмотреть, визуально чтобы доступно было, могли ходатайствовать перед судом, чтобы разобрать изнутри часть стены, чтобы понять почему происходит промерзание, но нет никаких данных о том, что промерзание было. Фотография №12 стр.заключения 14 (л.д. 56) имеется дефект, который мог появиться в результате некачественных молярных работ или скопления конденсата с поверхности окна, которое обычно проявляется при отсутствии вентиляции, это явно повреждения от влаги, которые могли поступать изнутри со стороны шва, который был поврежден при нанесении штукатурки, которую делал не застройщик, а сам владелец квартиры, сам откос не отходит как должен хотя бы на 1,5 см. Это может быть плесень, это дефект от воздействия влаги, эксперт этого не отрицает, это единственное место, где мог возникнуть дефект по трем причинам, не одну их них нельзя исключить. Но это не имеет отношение к аномалии, это к стене вообще не имеет отношение, это имеет отношение к установке окна или к откосу либо к эксплуатации окна. Не одна из этих причин не относится к ограждающим конструкциям, к стенам. Невозможно сказать, что это именно застройщик виноват. Эксперты полно и всесторонне обследовали все что необходимо было по данному вопросу, в данном случае, в данных условиях не нужно использовать тепловизор, причин не было, проводится визуальный осмотр. Если вы нанимаете по контракту, вам проводят обследование тепловизором, судебные эксперты не обязаны делать все что кому-то хочется, эксперт делает в соответствии с нормами и правилами, которыми регламентирована строительно-техническая деятельность в суде. Эксперты и прочность бетона не мерили, пропускание стекол не мерили приборами и люксы не мерили, много чего не мерили, должна быть причина для инструментальных измерений, что также увеличивает стоимость экспертизы. Дефект с окном произошел не из-за промерзания стены. Потому что это молярный откос, это штукатурка, если иметь ввиду всю составляющую многослойной стены ограждающей конструкции, то это последний слой – отделочный, который сделан после застройщика, определить что этот дефект возник из-за застройщика невозможно, потому что сделана последующая работа. Это дефект следующей работы, который единственный дефект на всю квартиру и он не находится на стене, тепловизором не будем мерить окна, там будет три градуса на поверхности стекла, их не меряют, меряют стены, а дефект возле окна как раз в том месте, где в большинстве случаев проявляется конденсат из-за того, что долгое время закрыто окно, осталась влага внутри откоса, повреждена пена, когда ставили откос, скорее всего была обрезана пена, которая сильно выпирала вместе с защитной гидропленкой, поэтому стала попадать влага, это вопросы к моляру. Если имеется тепловая аномалия признаки виде коррозии или отслоения проявляются в разных случаях по разному, в зависимости от того какая аномалия, в некоторых быстро проявляется в течение недели-двух, некоторые и за год не проявится, один год это максимальный срок, если за год не проявилось. то уже не проявится. 

Таким образом, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность выводов экспертного заключения, поскольку указанное заключение получило оценку в совокупности с иными имеющимися по делу доказательствами.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Данное ходатайство было оставлено без удовлетворения, так как ответчиком не представлено доказательств неполноты или иных объективных недостатков имеющего заключения. Ответы на уже поставленные перед экспертом вопросы являются исчерпывающими и достаточны для установления существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. 

К представленным истцом заключениям специалистов ООО «Центр экспертизы и оценки «ЮГ-ЭКСПЕРТ» от ... г. №, от ... г. № суд относится критически, поскольку выводы специалистов противоречат материалам дела, кроме того, при даче заключения специалисты не исследовали имеющуюся проектную документацию застройщика, при этом в своем заключении указали на наличие со стороны фасада раковин, полых отверстий в швах кирпичной кладки, которые способствуют проникновению холодного воздуха через ограждающие конструкции, в то время как согласно проектной документации (т.2 л.д. 10,13) наружные стены здания запроектированы ненесущими с поэтажным опиранием на перекрытия. Внутренний слой выполнен из газобетонных блоков автоклавного твердения ?=250мм, класса по прочности на сжатие В2,5, марки по морозостойкости F50 по ГОСТ 31360-2007. Наружный слой – из кирпича лицевого пустотелого одинарного с утолщенной наружной стенкой не менее 20 ? =120 мм марки КР-л-пу 250х120х65/1НФ/100/1,4/75/ГОСТ 530-2012 на р-ре М75. То есть кирпичный слой выполняет декоративную функцию и делают выводы о нарушении технологии строительно- монтажных работ по возведению наружных ограждений конструкции жилого дома, без указания на наличие внутреннего слоя наружных стен МКД по адресу: 

<

...> из газобетонных блоков автоклавного твердения и соответственно без их исследования. При этом, в заключении фактически указывая на недостатки наружных стен в виде раковин, полых отверстий в швах кирпичной кладки, не указывает способ устранения температурных аномалий (заделка швов и т.д), а указывает на устранение данных недостатков фасада (раковин, полых отверстий в швах кирпичной кладки), минуя внутренний слой стен из газобетонных блоков автоклавного твердения, внутренними работами в квартире истца. Кроме того, эксперты не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Также следует отметить, что по итогам завершения строительства, ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ... г., выданное департаментом архитектуры и градостроительства 

<

...>, что удостоверило выполнение строительства в полном объеме. 

Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание результаты судебной строительно-технической экспертизы ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз» № от ... г., суд считает, что истцом не представлено доказательств возникновения недостатков в квартире. 

Таким образом, тот факт, что квартира была передана ответчиком без недостатков, подтверждается заключением эксперта и не оспорен в судебном заседании. Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о истца о взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения договора купли- продажи. 

Оснований для удовлетворения требований иска о компенсации морального вреда суд также не усматривает.

В связи с тем, что основные требования истца не подлежат удовлетворению, требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «СЗ «Галактика» о взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения договора купли- продажи отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: 

Решение в окончательной форме изготовлено 14.09.2023 года. 

...

...

...

...

...

...

... 

...

... 

...

... 

...

...

... 

...

...

... 

...