УИД 61OS0000-01-2021-000225-41

Дело № 3а-233/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

12 октября 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

при секретаре Магомедовой Р.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТЕХ-СНАБСЕРВИС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ТЕХ-СНАБСЕРВИС» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 36 655 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 14 мая 2021 года в размере 8 247 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, соответственно плательщиком земельного налога, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 21 780 034,45 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО «ТЕХ-СНАБСЕРВИС» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 мая 2021 года в сумме 12 096 000 рублей. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области и Администрация Аксайского района Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности ФИО4 выразил несогласие с экспертным заключением и результатами судебной экспертизы, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

От Администрации Аксайского района Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей административного истца и административного ответчика, допросив эксперта ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО «ТЕХ-СНАБСЕРВИС» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 36 655 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - тяжелая промышленность, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 14 мая 2021 года. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена и внесена в сведения ЕГРН 14 мая 2021 года в порядке, предусмотренном ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 14 мая 2021 года в размере 21 780 034,45 рублей с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778. 

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 22 июня 2021 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 8 июня 2021 года № 15/21, подготовленный оценщиком ФИО2, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 14 мая 2021 года составляет 8 247 000 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 13 июля 2021 года № 11-26/2021-141 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, заявленного в связи с имеющимися возражениями относительно выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка, ходатайства представителя административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14 мая 2021 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 11СЭ/80-2021 от 20 сентября 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 мая 2021 года составляет 12 096 000 рублей.

Представитель Правительства Ростовской области, полагая заключение эксперта ФИО1 несоответствующим требованиям действующего законодательства об оценке, в связи с чем оно не может являться доказательством по делу, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного земельного участка. 

В обоснование своего ходатайства представитель административного ответчика указал, что экспертом не приведено подробное описание земельного участка, а именно его окружение и транспортная доступность; в заключении отсутствует анализ рынка земельных участков промышленного назначения Ростовской области по состоянию на дату оценки. По мнению представителя Правительства, среднее значение цены за 1 кв.м земельного участка не может быть ниже 500 рублей, а выводы эксперта о средней цене противоречивы. Также представителем указано на отсутствие в заключении корректировки по местоположению объектов-аналогов.

Представитель административного истца в судебном заседании возражала против проведения повторной судебной экспертизы, представила отзыв на возражения Правительства Ростовской области. 

С целью проверки доводов административного ответчика судом допрошен эксперт ФИО1., который в судебном заседании дал пояснения по всем имеющимся вопросам.

Так из заключения эксперта и его пояснений следует, что в заключении эксперта приведен подробный и наглядный анализ местоположения участка, включая схемы, данные картографических сервисов и другую информацию и выводы, в том числе проанализированы окружение объекта, данные об инженерной инфраструктуре и подъездных путях, приведено подробное описание самого объекта исследования. Требования п. 8 ФСО №3 и п. 10 ФСО №7 выполнены экспертом в полном объёме, экспертом проанализирован рынок по апрель 2021 года включительно. 

По результатам анализа экспертом выявлено, что в Аксайском районе Ростовской области диапазон цен на земельные участки производственно-складского назначения составляет от 78 руб. за 1 кв.м до 701 руб. за 1 кв.м, причем средняя стоимость 1 кв.м составляет 309 руб./кв.м без учета скидки на продажу. Диапазон цен по предложениям на продажу земельных участков, которые соответствуют характеристикам исследуемого земельного участка и выбраны в качестве аналогов варьируется от 269 до 701 руб. за 1 кв.м. Данные о выбранных аналогах приведены на стр. 54 в табл. 13. Противоречий в изложенной информации не имеется, она относится к двум разным выборкам - к расширенной выборке сопоставимых объектов и к выбранным аналогам, к которым не может применяться средняя стоимость, поскольку по ним проводится детальный расчет в рамках сравнительного подхода.

Анализ местоположения и учет данного фактора при проведении расчетов проведен экспертом в полном объёме, все аналоги расположены в максимальной близости от объекта исследования. Эспертом выявлены и проанализированы критерии местоположения, факторы, связанные с инфраструктурой, в том числе наличие коммуникаций, транспортной доступности.

Суд не усмотрел предусмотренных законом оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14 мая 2021 года, определением суда от 12 октября 2021 года в удовлетворении ходатайства Правительства Ростовской области отказано. 

Оценивая экспертное заключение № 11СЭ/80-2021 от 20 сентября 2021 года по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертное заключение соответствует вопросу, поставленному перед экспертом, его выводы последовательны, не противоречат материалам дела и представленным доказательствам, отвечают принципам полноты и обоснованности. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке. 

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынка земельных участков Аксайского района Ростовской области. В заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Для определения рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Примененная экспертом методология, включая выбор подходов и методов не оспаривается сторонами.

Доводы административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО1 не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены. 

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости названного земельного участка, суду не представлено.

Оценив представленные доказательства, допросив эксперта, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, и определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (44,5 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными. В результате проведения судебной оценочной экспертизы установлено, что отчёт об оценке оспаривался обоснованно.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

ООО «Бета консалтинг» представило в суд счет и финансово-экономическое обоснование расчета затрат на проведение судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 36 655 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования тяжелая промышленность, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 14 мая 2021 года в размере 12 096 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 27 июля 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «ТЕХ-СНАБСЕРВИС» в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 19 октября 2021 года.

Судья: Е.В. Шикуля