Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело № 3а-475/2018 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Айрон» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,

с участием представителя закрытого акционерного общества «Айрон» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Айрон» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 5 403 992 рубля, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7 750 947 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области представили письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество «Айрон» является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 531,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 389,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 июня 2009г., выписками из ЕГРН об объекте недвижимости от 13 сентября 2017 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена по состоянию на 24 июля 2013 года и составляет: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 13 235 331,39 руб., с кадастровым номером № в размере 34 618 165,35 руб.

В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД, а также с учетом включения спорных объектов недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907, а также в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 23 ноября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Решениями комиссии от 8 декабря 2017 года № заявления общества были отклонены.

После этого, считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчеты об оценке рыночной стоимости №, №, выполненные 21 ноября 2017 года независимым оценщиком ФИО1, являющейся членом некоммерческой организации Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

Указанными отчетами рыночная стоимость нежилых зданий определена по состоянию на 24 июля 2013 года и составляет: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 5 403 992 рубля, с кадастровым номером № в размере 7 750 947 рублей

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они выполнены в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оценка произведена в соответствии с заданием на оценку, с учетом допущений и ограничительных условий, на которых должна основываться оценка, стандартов оценочной деятельности. В отчетах приведены документы, использованные оценщиком при проведении оценки, определены объём и этапы исследования, описаны объекты оценки, нежилое здание с кадастровым номером № используется в качестве торгово-офисного, нежилое здание с кадастровым номером № используется в качестве производственно-складского, определено наиболее эффективное использование объектов оценки – в качестве нежилых торгово-офисных помещений универсального назначения /нежилое здание с кадастровым номером №/ и в качестве складского здания /нежилое здание с кадастровым номером №/.

Оценщиком произведен анализ рынка коммерческой и производственно-складской недвижимости в г. Тольятти на дату оценки.

Оценка рыночной стоимости объектов производилась затратным, сравнительным и доходным подходами. 

Стоимость земельных участков, на которых расположены оцениваемые объекты недвижимости, рассчитана методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что отражено в расчетах на страницах 25-30 отчета 63/17 и на страницах 26-30 отчета 66/17.

В рамках расчета стоимости объектов сравнительным подходом, оценщиком произведён сбор информации для оценки объектов недвижимости из базы данных «Волга-Инфо» о продаже коммерческой и производственно-складской недвижимости на дату оценки 24 июля 2013 года, в качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м. общей площади объектов.

Сведения об аналогах, анализ и корректировка основных ценообразующих факторов, а также расчет стоимости приведены на страницах 30-34 отчета 63/17 и на страницах 31-35 отчета 66/17.

В рамках затратного подхода определены затраты на создание (воспроизведение или замещение) объектов капитального строительства, рассчитана прибыль предпринимателя, определены износ и устаревания, рассчитана стоимость объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их износа и устареваний. Расчет рыночной стоимости объектов в рамках затратного подхода осуществлён на страницах 34-36 отчета 63/17 и на страницах 35-37 отчета 66/17.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 36-42 отчета 63/17 и на страницах 37-43 отчета 66/17.

В рамках расчета объектов оценки методом прямой капитализации произведен расчет арендной ставки, определены потери от недозагрузки, рассчитан коэффициент капитализации методом рыночной экстракции, коэффициента капитализации, рассчитан чистый операционный доход и определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что стоимость объектов без учета НДС составляет: с кадастровым номером № в размере 5 403 992 рубля, с кадастровым номером № в размере 7 750 947 рублей.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчётам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилых зданий равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 5 403 992 рубля, с кадастровым номером № в размере 7 750 947 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 23 ноября 2017 года, в суд – 28 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования закрытого акционерного общества «Айрон» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 531,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 5 403 992 рубля без учета НДС.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 389,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 7 750 947 рублей.

Датой обращения закрытого акционерного общества «Айрон» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 23 ноября 2017 года, в суд – 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина