Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 07 июля 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зенкевичем В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1236/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аура» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с указанным административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 552 536 рублей 32 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 460 253 рублей 44 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 392 588 рублей 82 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 82 241 рубля 60 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 7 761 189 рублей 26 коп.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, кадастровая стоимость которых установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере 22 931 091, 45 рублей, в размере 2 824 812, 16 рублей, в размере 1 124 005, 26 рублей, 184 855, 30 рублей, 14 729 913, 88 рублей соответственно. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объекта, которая определена отчетом об оценке ООО «КЦ «Эксперт», чем нарушаются права и законные интересы административного истца, поскольку налоги исчисляются исходя из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец ООО «Аура», административные ответчики Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений по Самарской области, заинтересованные лица ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, администрация г.о. Тольятти Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» извещены о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

От представителя административного истца имеется заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствии.

В письменном отзыве на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» с учетом дополнительных пояснений разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость спорного земельного участка, определенная в заключении эксперта, и иных объектов, определенная в отчете об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты. 

Учитывая требования статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административный истец является правообладателем объектов недвижимого имущества

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, площадью 8871 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4),

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> площадью 1472 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4),

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> площадью 426 кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 392 588 рублей 82 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, площадью 70 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4),

- земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> площадью 5654 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2022 утверждена кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, по состоянию на 01.01.2022 в размере 22 931 091, 45 рублей, в размере 2 824 812, 16 рублей, в размере 1 124 005, 26 рублей, 184 855, 30 рублей, 14 729 913, 88 рублей соответственно.

Административный истец, будучи собственником указанных объектов, является плательщиком земельного налога. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 29.03.2023 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчеты об оценке № 12-23 от 28.02.2023 оценщика ФИО1 оценочной компании ООО «Консалтинговый центр «Эксперт» об определении итоговой величины стоимости по состоянию на 01.01.2022 земельных участков

с кадастровым номером № в размере 7 761 189 рублей 26 коп.,

с кадастровым номером № в размере 5 552 536 рублей 32 коп.,

с кадастровым номером № в размере 1 460 253 рубля 44 коп.,

с кадастровым номером № в размере 987 895 рублей 50 коп.,

с кадастровым номером № в размере 392 588 рублей 82 коп.,

с кадастровым номером № в размере 82 241 рубля 60 коп.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» и в связи с возникшими сомнениями судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № назначена судебная экспертиза определением суда от 27.04.2023, производство которой поручено эксперту ООО «Консалтинговый Центр «Слово» ФИО2 

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов капитального строительства на дату определения кадастровой стоимости не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объектов капитального строительства, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. 

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой оценки, замечаний, нарушений в представленном отчете об оценке не выявлено.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчете об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости объектов капитального строительства на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. 

Заключением эксперта № 18/2023-СЭ от 16.06.2023 экспертом ООО «Консалтинговый Центр «Слово» ФИО2 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 022 634, 49 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на результатах достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости помещения, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы от участников дела не поступило, административный истец уточнил требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости по выводам заключения судебной экспертизы. 

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении на дату кадастровой оценки кадастровой стоимости равной рыночной стоимости спорных объектов с кадастровым номером № по заключению эксперта, а остальные спорные объекты по отчету об оценке, представленного истцом, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29.03.2023, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аура» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 022 634 (одиннадцать миллионов двадцать две тысячи шестьсот тридцать четыре) рублей 49 коп.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 460 253 (один миллион четыреста шестьдесят тысяч двести пятьдесят три) рубля 44 коп.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 392 588 (триста девяносто две тысячи пятьсот восемьдесят восемь) рублей 82 коп.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 82 241 (восемьдесят две тысячи двести сорок один) рубля 60 коп.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 7 761 189 (семь миллионов семьсот шестьдесят одна тысяча сто восемьдесят девять) рублей 26 коп.

Датой подачи заявления в суд считать 29.03.2023.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 17.07.2023.

Судья И.А. Щетинкина