76RS0010-01-2025-002935-66 Дело № 2-1663/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2025 года Ростовский районный суд Ярославской области в составе председательствующего: судьи Батыревой Е.И.,

при секретаре Бесединой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Ростове Великом Ярославской области

гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского поселения Ростов Ярославской области, администрации Ростовского муниципального района о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского поселения Ростов Ярославской области о признании права собственности на объект капитального строительства - реконструированный жилой дом блокированной застройки по адресу: ФИО2 

<

адрес>, г. ФИО2, 

<

адрес> с технико - экономическими показателями: общая площадь блокированного жилого 

<

адрес> кв.м., количество этажей- 2, в том числе: жилой 

<

адрес>, общей площадью 74,7 кв.м., количество этажей – 2, жилой 

<

адрес>, общей площадью 101,7 кв.м., количество этажей – 2, жилой 

<

адрес>, общей площадью 72,6 кв.м., количество этажей – 2.

Требование обосновано тем, что истец на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 76:19:010210:721 по адресу: ФИО2 

<

адрес>, г. ФИО2, 

<

адрес> произвел реконструкцию принадлежащего ему жилого дома, в результате чего изменились технические показатели дома, он стал домом блокированной застройки, состоящим из 3 самостоятельных двухэтажных жилых домов.

Это ничьих прав не нарушает, образованный в результате реконструкции дом соответствует требованиям строительных и градостроительных норм, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключениями экспертиз.

Судом к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация Ростовского муниципального района Ярославской области.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, были своевременно извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Представители администрации городского поселения Ростов и администрации Ростовского муниципального района, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание также не явились.

От представителя администрации РМР по доверенности ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, но с учетом позиции по иску, согласно которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения Ростов земельный участок истца расположен в территориальной зоне Ж1- зона застройки индивидуальными жилыми домами, которая выделена для обеспечения правовых условий формирования кварталов индивидуальной и блокированной застройки.

Основными видами разрешенного использования в этой зоне являются: индивидуальное жилищное строительство и блокированная жилая застройка.

Предусмотрено предельное количество этажей- 3, максимальный процент застройки земельного участка – 30%.

Земельный участок ФИО1 полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории – культурный слой г. Ростова 11-17 вв, утв. приказом Департамента культуры Ярославской области от 04.08.2020 года № 71 «Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия».

В соответствии со ст. 36 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» изыскательские, проектные, земляные, строительные мелиоративные, хозяйственные работы, указанные в ст. 30 закона, работы по использованию лесов и иные работы в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся при условии соблюдения установленных ст. 5.1 Федерального закона требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и при условии реализации согласованных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным п.2 ст. 45 Федерального закона, обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия.

Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Земельный участок также полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории ЗРЗ-2.5.

Администрация РМР не возражает в узаконении прав ФИО1 на объект недвижимости при условии урегулирования вопроса с Государственной службой охраны объектов культурного наследия Ярославской области.

В качестве третьего лица представитель Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области в судебное заседание не явился.

От представителя ФИО4 поступил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 76:19:010210:721 по 

<

адрес> расположен в границах территории объекта культурного (археологического) наследия федерального значения «Культурный слой города», Х1-ХV11вв (ФИО2 

<

адрес>, г. ФИО2, центр города). Объект включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на основании Указа Президента Российской Федерации от 20.02.1995 № 176. Границы территории объекта утверждены приказом департамента культуры Ярославской области от 20.02.2012 года № 7.

Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, установлен п.5 ст. 5.1, п. 2 ст. 36 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (далее-Федеральный закон № 73-ФЗ).

Земельный участок непосредственно связан с земельным участком, расположенным в границах территории объекта культурного наследия регионального значения (памятника) «Дом Серебрениковых», 1760-е г., середина Х1Х (

<

адрес>), который приказом ДООКН ЯО от 25.03.2019 года № 17 включен в реестр, утверждены его границы, предмет охраны.

На основании этого при осуществлении истцом на участке изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, заказчик работ в соответствии с пп.2,3 ст. 36 ФЗ № 73 обязан разработать в составе проектной документации и согласовать со службой раздел об обеспечении сохранности или проект обеспечения сохранности либо план проведения спасательных археологических полевых работ, включающий оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия.

Кроме того, земельный участок ФИО1 в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 13.02.2025 года № 123-п «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения, режимов использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон» (далее- Проект зон охраны), расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (подзона ЗРЗ-2, участок ЗРЗ-2.5).

Согласно режиму использования земель и требованиям к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, установленным пунктами 2.1-2.5 раздела «Режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территорий зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Ростовского Кремля», Х11-ХV1 вв, ХV11-ХХ вв.», Проекта зон охраны на земельном участке разрешается строительство, ремонт, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с настоящими требованиями к градостроительным регламентам.

До начала работ по реконструкции жилого дома собственник должен был согласовать с Государственной службой обязательный раздел об обеспечении сохранности объекта культурного (археологического) наследия федерального значения «Культурный слой города», а также обеспечить соблюдение требований, предъявляемых Проектом зон охраны.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленное требование обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Истцу с 2017 года на праве собственности принадлежит одноэтажный жилой дом с кадастровым номером 76:19:010210:63, площадью 150,7 кв.м., по адресу: ФИО2 

<

адрес>, г. ФИО2, 

<

адрес>, и земельный участок по данному адресу с кадастровым номером 76:19:010210:721, площадью 624 кв.м.

Дом состоял из 6 жилых комнат.

Из представленных документов следует, что ФИО1 был разобран пристрой к дому, демонтированы стены и перегородки между помещениями 2, 3 и 4, установлено железобетонное монолитное перекрытие, разделяющее здание на 2 этажа, выполнены оконные и дверные блоки в уровне 2 этажа, три входных дверных проемов на 1 этаже, лестницы в количестве 3 штук для доступа на второй этаж, новые перегородки из пенобетонного перегородочного блока, образующие новые помещения, остекленные тамбуры при входе в каждый блок в количестве 3 по каркасу из алюминиевого профиля, на втором этаже выполнены остекленные балконы в количестве 3 с ограждением по каркасу из алюминиевого профился, устроена двускатная крыша с профлистом с полимерным покрытием, выполнено утепление фасадов с наружной стороны жесткой минватой толщиной 50 мм, выполнено оштукатуривание, окрашивание фасадной краской, по периметру дома сделана отмостка из бетонной тротуарной плитки.

Это является реконструкцией, в результате которой изменились технические показатели дома, увеличилась его площадь, он стал домом блокированной застройки, состоящим из 3 самостоятельных жилых домов.

ФИО1 разрешения на реконструкцию не получал.

В силу ч. 1 ст. 40, ст. 42 Земельного Кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

При этом, в соответствии с п.п.1, 1.1 ч.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов ИЖС с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Частью 15 ст. 55 ГрК РФ соответственно предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч.17 ст. 51 названного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Таким образом, в данном случае не требовалось получения разрешения на строительство.

Но, вместе с тем, поскольку земельный участок истца находится в границах территории объекта культурного (археологического) наследия федерального значения «Культурный слой города», XI - XVII вв. (ФИО2 

<

адрес>, г. ФИО2, центр города), в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель и градостроительным регламентом ЗРЗ-2, в соответствии со ст. 36 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» требовалось согласование с региональным органом охраны объектов культурного наследия обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия.

Поскольку необходимых согласований нет, реконструированный истцом жилой дом является самовольным строением.

Пунктом 3 ст.222 ГК РФ определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключениям ООО «КуполСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ здание №а по 

<

адрес> гор, ФИО2 состоит из трех индивидуальных жилых домов, блокированных с другими индивидуальными жилыми домами в одном ряду общей боковой стеной без проемов, и имеющих отдельные выходы на земельный участок. Здание является следствием реконструкции и перепланировки жилого дома с кадастровым номером 76:19:010210:63. Конструкции реконструированного дома блокированной жилой застройки находятся в нормативном техническом состоянии без видимых повреждений и дефектов, техническое состояние здания соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным Федеральным Законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Объект капитального строения безопасен и не превышает предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом, соответствует строительным нормам и правилам, градостроительным, экологическим и санитарным нормам, не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям». Объект капитального строительства позволяет эксплуатировать его без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

Принимая во внимание данные заключения, исходя из того, что заявленный объект, хотя и находится в границах территорий объектов культурного наследия, зонах со специальным режимом, однако, в них реконструкция объектов недвижимости не запрещена, установленные регламентами таких зон параметры истцом не нарушены, также не установлено произведенной реконструкцией жилого дома нарушения чьих-либо прав, суд считает возможным сохранение жилого дома в реконструированном состоянии и признании на него права собственности истца, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить заявленное требование:

Признать за ФИО1 (паспорт серия 78 09 №) право собственности на реконструированный двухэтажный жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером 76:19:010210:63 по адресу: ФИО2 

<

адрес>, г. ФИО2, 

<

адрес>, общей площадью 249 кв.м., состоящий из 3 двухэтажных жилых домов (блоков) с технико-экономическими показателями: жилой 

<

адрес>, общей площадью 74,7 кв.м., количество этажей- 2, жилой 

<

адрес>, общей площадью 101,7 кв.м., количество этажей- 2, жилой 

<

адрес>, общей площадью 72,6 кв.м., количество этажей- 2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: