Дело № 2-23/2020

Мотивированное 

решение

 изготовлено 17.02.2020г.

Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2020 г. с. Красногорское

Красногорский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Коноваленко Л.В.,

при секретаре Савиной Е.Н.,

с участием: представителя истца ООО «Агрохолдинг «Алтайские поля» ФИО1,

ответчика ФИО2,представителя ответчика ФИО3,

третьего лица ФИО4, представителя третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Алтайские поля» к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью « Агрохолдинг «Алтайские поля» (далее ООО «Агрохолдинг «Алтайские поля») обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточнения от 12.02.2020г., занесенного в протокол судебного заседания, просило перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на ООО « Агрохолдинг « Алтайские поля» по следующим сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 1028000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, рабочие участки №, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>:

общая долевая собственность: 1/10, по договору купли -продажи между ФИО2 и ФИО4 (запись регистрации № от 21.05.2019г.);

общая долевая собственность: 1/10 по договору купли -продажи между ФИО2 и Ф. А.М. (запись регистрации № от 02.09.2019г.). Взыскать с истца в пользу продавцов ФИО4 и Ф. А.М. денежные средства полученные от ФИО2 по договорам купли- продажи в размере 50 000 руб. и 64000 руб. соответственно.

Указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ООО «Агрохолдинг «Алтайские поля» в Управлении Росреестра по Алтайскому краю.

В иске указал на то, что в соответствии с договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенного 22.04.2019 г. сроком на 49 лет с 06.05.2019 года по 22.06.2068 года, арендодатели собственники земельных долей земельного участка с кадастровым номером № передали, а арендатор ООО «Агрохолдинг « Алтайские поля» принял в аренду указанный земельный участок, для целей производства сельскохозяйственной продукции.

Считает, что заключение договоров купли – продажи между ФИО2 и Ф. А.М. от 26.08.2019г. и между ФИО2 и ФИО4 от 13.05.2019г. нарушает права истца на преимущественное право покупки земельной доли, как в соответствии со ст.250 ГК РФ, так и в силу заключенного договора аренды с ООО «Агрохолдинг Алтайские поля», так как при заключении договора аренды участники долевой собственности добровольно в соответствии с разделом 4 договора взяли на себя обязательства продать принадлежащие им доли и участок в целом арендатору участка. Каких либо уведомлений о совершаемых сделках в Общество в соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ, не поступало.

О наличии заключенных договоров купли -продажи истцу стало известно 14.11.2019 года из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости №.

Ответчик ФИО2, представитель истца ФИО3, действующий на основании устного ходатайства, занесенного в протокол судебного заседания, в судебном заседании против иска возражали, указав, что исковые требования не основаны на нормах действующего законодательства, совершение сделок купли -продажи соответствует положениям ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. У ФИО2, как сособственника земельного участка имелось в силу закона преимущественное право покупки земельной доли, право арендатора по использованию земельного участка в случае изменения состава собственников, не ограничивается. В письменных возражениях, представленных суду ответчиком ФИО2, последний указал на то, что раздел 4 договора аренды земельного участка от 22.04.2019г. касается выкупа земельного участка, а не земельных долей и распространяется на сделки с посторонними лицами, а не с сособственниками.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований на стороне ответчика ФИО4 полагала иск не подлежащим удовлетворению, поскольку ее волеизъявление было направлено на продажу принадлежащей ей земельной доли ФИО2, который являлся сособственником спорного земельного участка и фактически использовал для целей сельхозпроизводства земельный участок. О том, что арендатором участка является ООО «Агрохолдинг « Алтайские поля» ей известно не было, узнала о заключении договора аренды от 22.04.2019г. от государственного регистратора при регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи от 13.05.2019г., после чего известила истца о продаже принадлежащей ей земельной доли.

Представитель третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО5 в судебном заседании против иска возражала, указав, что сделки от 13.05.2019г. и от 26.08.2019г. заключены в соответствии с требованиями закона, у арендатора преимущественное право покупки по отношению к другим собственникам земельного участка отсутствует. В случае удовлетворения иска решение будет неисполнимо.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям. 

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом, земельный участок, для сельскохозяйственного производства, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, рабочие участки №, площадью 1028000 кв.м, на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.04.2019 г. передан гражданами – арендодателями в аренду ООО " Агрохолдинг» Алтайские поля» сроком на 49 лет с 06.05.2019 г. по 22.04.2068 г. ( л.д. 19-24).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 4 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Указанным же разделом договора предусмотрено, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

ФИО4 и Ф. А.М., реализуя свое право сособственников земельного участка, совершили сделки по продаже своих долей, каждый по 1/10 доли в праве собственности на земельный участок, для сельскохозяйственного производства, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № сособственнику ФИО2, что подтверждается следующими договорами купли -продажи:

от 13.05.2019 г. между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупателем) по цене 50000 руб., право общей долевой ФИО2 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 21.05.2019г.(л.д.17, 73);

от 26.08.2019 г. между ФИО6 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) по цене 64000 руб., право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 02.09.2019г. (л.д.18, 74);

На момент заключения вышеуказанных договоров, как ответчик ФИО2, так и третьи лица Ф. А.М. и ФИО4 являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, что следует из выписки из ЕГРН от 18.03.2019г., при этом истец собственником земельного участка не являлся.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представитель истца, ссылаясь на пункт 4 договора аренды от 22.04.2019 г., положения ст.ст.246, 250 ГК РФ, пп.4 п.3 ст.1, ст.12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" настаивал на переводе прав и обязанностей покупателя ФИО2 на ООО «Агрохолдинг «Алтайские поля».

В соответствии с ст.209 ГК РФ собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.ст.246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав " по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Положения ст. 246, 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учётом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п.2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.4 ч.3 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно пунктам 1-2 ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами: завещать; отказаться от права собственности; внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. 

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Поскольку ФИО2 на момент заключения сделок являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, а не третьим лицом, то, третьи лица ФИО7 И. И.В. Ф. А.М., как продавцы, были вправе продать ему свои земельные доли, не извещая остальных участников долевой собственности и арендатора. 

Положения статьи 250 ГК РФ, предусматривают преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка перед третьими лицами, а не участниками долевой собственности. 

Таким образом, ООО «Агрохолдинг «Алтайские поля", являющееся лицом, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, на правах арендатора, не имеет преимущественного права по отношению к другим участникам долевой собственности, в том числе по отношению к участнику долевой собственности ФИО2 на приобретение отчуждаемых собственниками земельных долей. 

Извещения арендатора, как и извещения других участников долевой собственности, о намерении собственника земельной доли продать ее указанным субъектам в силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101 не требуется, в связи с чем довод истца о нарушении ФИО8 и Ф. А.М. порядка продажи земельной доли является необоснованным.

Положения ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки остальных участников долевой собственности исключительно при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу носят императивный характер, в связи с чем, приоритетное положение арендатора в предоставлении ему преимущественного права покупки арендуемой земельной доли перед остальными участниками долевой собственности противоречит требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка не соответствующая требованиям закона или иных нормативных актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или ранее предусматривает иных последствий нарушения.

В связи с чем, ссылка истца на условия договора аренды, гарантирующие ООО " Агрохолдинг « Алтайские поля" преимущественное право выкупа земельных долей при их продаже перед другими участниками являются ничтожными в силу закона и не влекут юридических последствий.При таких обстоятельствах, требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО « Агрохолдинг «Алтайские поля» к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Красногорский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Коноваленко Л.В.

.

.

.

.

.