Дело №3а-85/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2020 года город Рязань

Рязанский областной суд 

в составе:

судьи Милашовой Л.В.,

при секретаре Кирдянове А.С.,

с участием:

представителя административного истца ЗАО "Рязанский кирпичный завод" – ФИО1,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску закрытого акционерного общества «Рязанский кирпичный завод» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Рязанский кирпичный завод» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года в размере 106 334 953 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 131 818 186, 69 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

ЗАО «Рязанский кирпичный завод» указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая в соответствии с отчетом ООО «ФИО9 составляет 106 334 953 рубля. 

По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. 

Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 106 334 953 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.

В процессе производства ЗАО «Рязанский кирпичный завод» исковые требования уточнило. С учетом уточнений, административный истец просил установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 71 693 090 рублей в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО "Рязанский кирпичный завод" ФИО1 административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2 административные исковые требования в указанном размере не признала.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, судебного эксперта, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Рязанский кирпичный завод» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственных зданий, общей площадью 81655 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2007 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года в размере 131 818 186, 69 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.07.2019г. 

Согласно отчету ООО «ФИО10 по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 106 334 953 рубля.

По ходатайству представителя административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «ФИО11».

Из заключения судебной экспертизы №1860/2020 от 05.06.2020 следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 71 693 090 рублей.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения судебной экспертизы, объяснений эксперта ФИО8 в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектов оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.

Из заключения судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта ФИО8 в суде следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 ею проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка (индустриальная застройка). Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций, учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что использованные экспертом в расчете объекты-аналоги №№ 2 и 3 несопоставимы с объектом оценки по своим физическим характеристикам: являются застроенными, на них имеются объекты капитального строительства, влияющие на рыночную стоимость. 

Согласно объяснениям в суде судебного эксперта ФИО8, из текста объявления о продаже объекта-аналога № 2 (земельный участок, расположенный в 

<

адрес>), размещенного фотоснимка (стр. 181 – 182 заключения судебной экспертизы) следует, что на данном земельном участке не имеется объектов капитального строительства, он был принят экспертом при проведении судебной экспертизы как не застроенный.

На объекте-аналоге № 3 (земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>), согласно данным Росреестра имеется здание – склад трех комплектующих. Однако земельный участок был продан по договору-купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ отдельно от здания за цену 8 900 000 рублей, которая была принята экспертом при проведении судебной экспертизы, в подтверждение чего судебным экспертом представлена копия договора договора-купли продажи от 16.01.2017 года, заключенного между ФИО6 и ООО "ФИО12".

При этом, наличие на объектах-аналогах сооружения – водопроводная сеть "Приокский", имеющей общую протяженность по Московскому шоссе и Приокскому поселку г.Рязани, не влияет на их использование по назначению, каких-либо ограничений в использовании и обременений особыми условиями использования не имеют, а потому введение при расчетах корректирующих коэффициентов на обременение не требуется. 

Таким образом, объекты-аналоги №№ 2 и 3 являются сопоставимыми с объектом оценки по своим физическим характеристикам и приняты экспертом как свободные от объектов капитального строительства.

Представленная ответчиком в дополнительном отзыве информация о наличии на земельном участке с кадастровым номером: № объекта капитального строительства не опровергает заключение судебной экспертизы, поскольку согласно заключению судебной экспертизы в качестве объектов-аналогов экспертом не был использован земельный участок с этим кадастровым номером.

Судебный эксперт подтвердил в суде, что все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, находящимся согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы № 897-1 от 11.12.2008 года, в градостроительной зоне П (зона индустриальной застройки) и имеющим разрешенное использование: для обслуживания производственных зданий, т.е. относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, имеют сходные с ним виды разрешенного использования, в связи с чем не требуется внесения каких-либо корректировок по данному фактору. 

Вопреки доводам ответчика о неверной трактовке экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями", из заключения судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 экспертом проверены, исследованы на наличие или возможность подведения коммуникаций

Судебный эксперт в суде также подтвердил, что им проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объект-аналог № 1 (земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>), имеет возможность подключения к коммуникациям, что подтверждается, в том числе, размещенным на официальном сайте отчетом ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" об определении кадастровой стоимости земельных участков, где данный земельный участок принят как имеющий коммуникации. Объект-аналог № 2 (земельный участок, расположенный в 

<

адрес>) имеет выданные технические условия на подключение ко всем коммуникациям, что означает возможность подключения к нему всех необходимых мощностей. На объекте-аналоге № 3 (земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>) согласно данным Росреестра имеется объект недвижимости – склад трех комплектующих, к которому подведены все коммуникации, в связи с чем экспертом сделан вывод о возможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям и применен корректирующий коэффициент на наличие коммуникаций в размере 1, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, 2017.

Как пояснил судебный эксперт ФИО8, использованные в расчете, представленном суду в дополнительном отзыве ответчика, земельные участки, не принятые экспертом при расчете, не являются сопоставимыми с объектом оценки: объект № 2 (земельный участок на бывшей территории Лампового завода согласно данным Росреестра является застроенным (на нем расположено порядка 8 зданий), к объекту № 3 (земельному участку, расположенному по 

<

адрес>), проезд затруднен и возможен только через смежные земельные участки, что делает некорректным их использование для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Представленный истцом отчет ООО "ФИО13 противоречит выводам судебной экспертизы и не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства. 

Заключение судебной экспертизы, проведенной ООО "ФИО14", соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением ООО «ФИО16».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования закрытого акционерного общества «Рязанский кирпичный завод» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2018 года в размере 71 693 090 рублей.

Датой подачи заявления считать 17 сентября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 03 августа 2020 года.