Дело №2-307/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2019 г. Реутовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Корниенко М.В., при секретаре судебного заседания Самохиной Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Центр защиты собственности» в интересах ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертстрой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, признании ничтожным пункт договора,

У С Т А Н О В И Л:

МОО «Общество защиты прав потребителей «Центр защиты собственности» обратилась в суд в защиту интересов потребителя ФИО2, с иском, в последствии уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Экспертстрой» о защите прав потребителя путем признания права собственности на долю в размере 2870/12224300 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, соответствующую после ввода в эксплуатацию однокомнатной квартире, условный №, площадь по проекту 28,70 кв.м., секция 2, этаж 3 в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16, с установлением залога недвижимости (ипотеки) в пользу Публичного акционерного общества Ханты-Мансийский банк Открытие. Представитель истца также просил суд признать ничтожным пункт 2.3. Договора учатися в долевом строительстве №Д-403-НКИ-16-44/14-07-15, как противоречащий законодательству Российской Федерации, помимо этого, представитель истца просил установить ответчику срок передачи Объекта долевого строительства по Договору - 10 рабочих дней с момента получения Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила представителя.

Представитель МОО «Общество защиты прав потребителей «Центр защиты собственности» ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования, с учётом их уточнений, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Экспертстрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. Возражений на иск не представил.

Конкурсный управляющий ФИО6 (Ассоциация СОАУ «Меркурий») извещалась судом о времени и дне судебного заседания, в суд не явилась, возражений на иск не представила.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по 

<

адрес>, ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» - будучи извещёнными о времени и дне судебного заседания, в суд не явились.

Стороны судом были уведомлены о месте и времени рассмотрения дела публично, путём своевременного размещения информации о движении данного гражданского дела на официальном интернет-сайте Реутовского городского суда 

<

адрес> в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, обсудив доводы уточнённого искового заявления, исследовав материалы дела, и оценив с учётом статьи 67 ГПК РФ представленные суду доказательства, находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч. 3 ст. 38 ГПК РФ стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Это является процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел и - во взаимосвязи с ч. 3 ст. 196 и ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, обязывающими суд принимать решение по заявленным истцом требованиям, указывать в мотивировочной части решения обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, и доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства.

Из представленных в материалы дела доказательств явствует, что между ФИО2 и застройщиком ООО «ЭкспертСтрой» ДД.ММ.ГГГГг. заключен договор участия в долевом строительстве №Д- 403-НКИ-16-44/14-07-15. 

В соответствии с п.п. 1.1., 1.2., 2.1. Договора долевого участия ответчик обязался своими силами и(или) с привлечением других лиц, построить (создать) жилой дом и передать в собственность участников долевого строительства следующий объект недвижимости: однокомнатную квартиру, условный №, площадь по проекту 28,70 кв.м., секция 2, этаж 3, расположенную в жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16.

Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись в ЕГРН №.

Цена Договора долевого участия составила 3044706,66 руб. (п. 3.1. Договора). Оплата истицей произведена в полном объеме, что подтверждается следующими документами: платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГг., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГг..

Как следует из п. 2.2. Договора долевого участия предполагаемый срок завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – III квартал 2018. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.2.3. Договора долевого участия).

Строительство многоквартирного дома осуществлено ООО «ЭкспертСтрой» на основании разрешения на строительство №RU50-59-974-2015 от ДД.ММ.ГГГГг., выданного Администрацией 

<

адрес>, технические характеристики жилого дома приведены в проектной декларации, размещенной в открытом доступе на сайте застройщика.

Истцы просят признать указанный п.2.2 договора ничтожным, поскольку он нарушает действующее законодательство РФ, и считают необходимым установить срок передачи объекта долевого строительства – 10 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Вместе с тем, как считают истцы, имеются факты, свидетельствующие о нарушении ответчиком условий Договора долевого участия.

Так, по данным 

<

адрес>, ответчик внесен в реестр проблемных застройщиков, в соответствии в Порядком ведения Реестра проблемных застройщиков, утвержденным распоряжением Министерства строительного комплекса 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № по пункту «г» - в отношении застройщика арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве (письмо от ДД.ММ.ГГГГг. №ТГ-2609/9.3).

Как указано в письме 

<

адрес> ответчик привлекался к административной ответственности по ч.ч.2,3 ст.14.28. (нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости) и ч.4 ст. 19.5 (невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости) Кодекса Российской Федерации об административной ответственности.

ДД.ММ.ГГГГг. ответчик письмом № известил о приостановлении работ по строительству жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16.

ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> письмом № п-1540 подтвердила приостановление работ ответчиком в связи с корректированием проекта.

Кроме того, финансовое положение ответчика имеет признаки банкротства. В отношении него Арбитражным судом 

<

адрес> возбуждено производство по делу о банкротстве А41-26468/17. В Едином федеральном реестре юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц нотариусами внесены записи о намерениях кредиторов обратиться в суд с заявлениями о банкротстве ответчика.

Объект строительства может быть продан с торгов, и тогда участники долевого строительства смогут получить часть вложенных инвестиций, учитывая, что только 60% от вырученной суммы идет в погашение их требований (ст. 201.14 Закона № 127-ФЗ).

Если часть инвесторов признали за собой права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, такие доли исключаются из конкурсной массы и защищаются от претензий иных кредиторов несостоятельного застройщика (постановление АС 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № Ф02-977/2017).

Объекты строительства, возводимые ответчиком признаны проблемными, что подтверждается решением Реутовского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (по соседнему корпусу № ЖК «Новокосино-2»).

В совокупности данные обстоятельства, по мнению истцов, указывают на то, что сроки ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры участникам долевого строительства очевидно будут нарушены. Кроме того, имеются риски включения объекта долевого строительства в общую конкурсную массу для продажи на торгах в рамках процедуры банкротства.

Таким образом, по мнению истцов, законные права и интересы участника долевого строительства требуют защиты путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

В письме от ДД.ММ.ГГГГг. ГУ 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг., отражена степень готовности объекта: фундамент - 100 %, монолитный каркас надземной части - 65 %, наружные стены - 40 %, внутренние стены - 15%.

Учитывая использование кредитных средств для оплаты объекта долевого строительства (квартиры) на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между истицей и Публичного акционерного общества «Ханты –Мансийский банк Открытие», Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГг. зарегистрирована ипотека в силу закона за №ЕГРН №.

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика жилой дом или квартиру.

В связи с чем, одновременно с государственной регистрацией права собственности истцов на объект недвижимого имущества подлежит регистрации залог в пользу Публичного акционерного общества «Ханты –Мансийский банк Открытие».

До ввода объекта в эксплуатацию является объектом долевой собственности участников долевого строительства, в связи с чем, право собственности на объект незавершенного строительства, являющегося предметом договора долевого участия, возникает у всех его сторон.

Размер доли в незавершенном строительстве объекте определяется как соотношение проектной общей площади квартиры к проектной площади всего жилого дома.

Согласно данным из разрешения на строительство № RU50-59-974-2015 от 10 июня 2015г. общая площадь исследуемого жилого дома составляет 122 243м2, в том числе: общая площадь жилого здания - 80 600м2; общая площадь подземной автостоянки - 41 643м2.

В соответствии с данными из договора участия в долевом строительстве, проектная площадь квартиры составляет 66,50м2.

Таким образом, доля проектной площади 

<

адрес> составляет 2870/12224300 от проектной площади объекта незавершенного строительства: жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Положением ст. 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимости, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух, или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательствам для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Согласно ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 8 указанного Закона после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Суд не находит оснований для удовлетворения требований стороны истцов о признании ничтожным пункта 2.3 договора долевого участия как противоречащему законодательству РФ, поскольку п.2.2 договора предусматривает предположительный срок завершения строительства, а не установочный, и не исключает возможность ответчика передать истцам объект долевого строительства в 10-дневный срок с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, потребитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании права.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства, в их совокупности, учитывая, что в соответствии с заключенным договором ответчик не нарушил принятые на себя обязательства по срокам строительства и передачи квартиры, приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд не может принять расчет доли, произведенной специалистом, так как он сделан по проектной документации, а не по результатам обмера БТИ.

На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Центр защиты собственности» в интересах ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертстрой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, признании ничтожным пункт договора – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья: Корниенко М.В. 

В окончательной форме решение составлено 21 мая 2019г.

Судья: Корниенко М.В.