РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи. 

02.10.2024. 

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Мумджян Э.Р.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ "Учитель" о признании предварительного договора основным и признании права собственности, 

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит признать договором купли-продажи нежилого помещения предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от 15.10.2015, заключенный между ФИО2 и ТСЖ "Учитель", права требования по которому перешли ФИО1 на основании договора цессии от 31.05.2021; признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение н160, с кн №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, общей площадью 17,3 кв.м.

В обоснование исковых требований истец указал, что 15.10.2015 между ТСЖ Учитель ИНН 

<

***> (далее — Продавец) и ФИО2 (далее — Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств (далее — Договор).

Согласно п.1.1 Договора сторонами были приняты обязательства в срок до 31.12.2015 заключить основной договор купли-продажи на нежилое помещение н160 с кн №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес> общей площадью 17,3 кв.м.

Согласно п.2.1 Договора цена договора определена сторонами в размере 850000 рублей. Факт исполнения Покупателем обязательств по оплате Договора в полном объеме подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Продавцом. Оплата внесена в пределах срока, обусловленного Сторонами в п.2.2 Договора, то обязательства, предусмотренные Договором для Покупателя исполнены в полном объеме

ТСЖ "Учитель" является застройщиком многоквартирного жилого дома находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на строительство № от 01.09.2010 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № oт 03.03.2015.

Истцом получена выписка из ЕГРН, из которой следует, что в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, на втором этаже имеется нежилое помещение н160, общей площадью 17,3 кв.м, которое поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кн №, при этом чьими-либо правами данный Объект недвижимости не обременен, правообладатель у данного помещения, отсутствует.

Кадастровым паспортом нежилого помещения кн № объективно подтверждается, что это нежилое помещение входит в число обособленных помещений указанного МКД.

Данное помещение соответствует по своим характеристикам помещению, которое являлось предметом Договора, предусмотренного условиями заключенного Договора. 

В силу согласованных сторонами условий Договора, обязательным условиям для заключения Основного договора купли-продажи нежилого помещения является то, что Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на нежилое здание и нежилые помещения в нем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После регистрации своего права на нежилое помещение продавец обязуется подготовить свои силами пакет документов, необходимый для заключения Основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение с кадастровым номером №. Продавец несет расходы по государственной регистрации Договора купли-продажи и своего права собственности (п. 1.2- 1.5 Договора).

Согласно п.3.2 Договора, Продавец обязуется подготовить пакет документов, необходимый для подписания договора купли-продажи нежилого помещения с кн № и передать его в собственность Покупателю в течение 45 (сорока пяти) дней со дня получения на свое имя Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.

В силу п.3.3 Договора Покупатель обязуется пописать Договор купли-продажи и принять от Продавца в собственность нежилое помещение с кн № в течение 5 (пять) дней со дня представления Продавцом пакета документов, необходимого для подписания Договора купли-продажи.

При этом ТСЖ "Учитель" не выполнило взятые на себя обязательства по регистрации своего права собственности на спорное нежилое помещение в Управлении Росреестра Краснодарскому краю, не подготовило регистрации пакет документов необходимый для заключения основного договора купли-продажи права собственности покупателя на нежилое помещение с кн №.

По имеющейся у Покупателя от Продавца информации, государственная регистрация права на спорное помещение приостановлена Управлением Росреестра Краснодарскому краю ввиду неверного указания нумерации помещений МКД.

В то же время основной договор купли-продажи согласно п.1.1 Договора по настоящее время так и не заключен, и ТСЖ "Учитель" с предложением его заключения к истцу не обращалось. Помещение, предусмотренное Договором, Продавцом документально не передано, однако фактически Покупатель пользуется спорным помещением с момента сдачи его в эксплуатацию, поскольку объект фактически введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет, обслуживается силами управляющей организации,

выбранной собственниками МКЖД Виноградная, 4, а именно ТСЖ "Виктория" ИНН 

<

***>.

Согласно выданной ТСЖ Виктория справки №31 от 29.05 2024 спорное нежилое помещение обслуживается управляющей компанией, производится начисление расходов за оказанные коммунальные услуги, оплата производится в полном объеме, задолженности по оплате нет.

31.05.2021 между ФИО2 и ФИО1 (далее - Истец) заключен Договор цессии (далее — Договор уступки), в соответствии с которым права требования по Договору в полном объеме перешли к Истцу, обязательство по оплате Договора уступки в полном объеме исполнено Истцом.

Истцом направлено уведомление о совершенной уступке прав, путем направления копии Договора уступки, о чем имеется соответствующая отметка Продавца на копии Договора уступки от 31.05.2021.

15.06.2021 Истцом в адрес Продавца направлена досудебная претензия о необходимости исполнения обязательств по регистрации права на нежилое помещение и передаче его Истцу. Претензия получена Продавцом, оставлена без удовлетворения в полном объеме.

По этим основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, надлежащим образом уведомлен о судебном заседании, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлял, просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца.

В судебное заседание представитель ответчика ТСЖ "Учитель" не явился, надлежащим образом уведомлен о судебном заседании, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлял, просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца, направил заявление о признании иска согласно ст.173 ГПК РФ).

В судебное заседание третье лицо ФИО2 не явился, надлежащим образом уведомлен о судебном заседании, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлял, в заявлении просил рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие, направил отзыв на исковое заявление, где иск ФИО1 обоснованным и подлежащим удовлетворению. Также в отзыве указал, что основной договор продавец ТСЖ "Учитель" обязался заключить в срок до 31.12.2015. Он неоднократно обращался к ТСЖ "Учитель" с целью заключить основной договор купли-продажи помещения. Но продавец не готов был его заключить, мотивировав тем, что его заявление о регистрации права не нежилое помещение приостановлено Росреестром, что является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности. На момент заключения предварительного договора жилой дом и указанное нежилое помещение было окончено строительством, было окончено строительством, было поставлено на кадастровый учет и фактически было передано ФИО2, он пользовался им и оплачивал коммунальные платежи в управляющую компанию.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе письменные позиции сторон, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.8 и п.2 ст.307 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суще6ственными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п.5 ст.429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истцом (правопреемник покупателя) заключен предварительной договор купли-продажи от 15.10.2015 между ТСЖ Учитель ИНН 

<

***> (далее — Продавец) и ФИО2 (далее — Покупатель) с условием об обеспечении обязательств (далее — Договор).

Согласно п.1.1 Договора сторонами были приняты обязательства в срок до 31.12.2015 заключить основной договор купли-продажи на нежилое помещение н160 с кн №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, общей площадью 17,3 кв.м.

Согласно п.2.1 Договора цена договора определена сторонами в размере 850 000 рублей. Факт исполнения Покупателем обязательств по оплате Договора в полном объеме подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Продавцом. Оплата внесена в пределах срока, обусловленного Сторонами в п.2.2 Договора, то обязательства, предусмотренные Договором для Покупателя исполнены в полном объеме

ТСЖ "Учитель" является застройщиком многоквартирного жилого дома находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № oт ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом получена выписка из ЕГРН, из которой следует, что в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, на втором этаже имеется нежилое помещение н160, общей площадью 17,3 кв.м, которое поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кн №, при этом чьими-либо правами данный Объект недвижимости не обременен, правообладатель у данного помещения, отсутствует.

Кадастровым паспортом нежилого помещения кн № объективно подтверждается, что это нежилое помещение входит в число обособленных помещений указанного МКД.

Данное помещение соответствует по своим характеристикам помещению, которое являлось предметом Договора, предусмотренного условиями заключенного Договора. 

В силу согласованных сторонами условий Договора, Обязательным условиям для заключения Основного договора купли-продажи нежилого помещения является то, что Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на нежилое здание и нежилые помещения в нем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После регистрации своего права на нежилое помещение продавец обязуется подготовить свои силами пакет документов, необходимый для заключения Основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение с кн №. Продавец несет расходы по государственной регистрации Договора купли-продажи и своего права собственности (п.1.2- 1.5 Договора).

Согласно п.3.2 Договора, Продавец обязуется подготовить пакет документов, необходимый для подписания договора купли-продажи нежилого помещения с кн № и передать его в собственность Покупателю в течение 45 (сорока пяти) дней со дня получения на свое имя Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.

В силу п.3.3 Договора Покупатель обязуется пописать Договор купли-продажи и принять от Продавца в собственность нежилое помещение с кн № в течение 5 (пять) дней со дня представления Продавцом пакета документов, необходимого для подписания Договора купли-продажи.

При этом ТСЖ "Учитель" не выполнило взятые на себя обязательства по регистрации своего права собственности на спорное нежилое помещение в Управлении Росреестра Краснодарскому краю, не подготовило регистрации пакет документов необходимый для заключения основного договора купли-продажи права собственности покупателя на нежилое помещение с кн №.

В то же время основной договор купли-продажи согласно п.1.1 Договора по настоящее время так и не заключен, и ТСЖ "Учитель" с предложением его заключения к истцу не обращалось. Помещение, предусмотренное Договором, Продавцом документально не передано, однако фактически Покупатель пользуется спорным помещением с момента сдачи его в эксплуатацию, поскольку объект фактически введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет, обслуживается силами управляющей организации, выбранной собственниками МКЖД Виноградная, 4, а именно ТСЖ "Виктория" ИНН 

<

***>.

31.05.2021 между ФИО2 и ФИО1 заключен Договор цессии, в соответствии с которым права требования по Договору в полном объеме перешли к Истцу, обязательство по оплате Договора уступки в размере 1000000 рублей исполнено Истцом.

Истцом направлено уведомление о совершенной уступке прав, путем направления копии Договора уступки, о чем имеется соответствующая отметка Продавца на копии Договора уступки от 31.05.2021.

15.06.2021 Истцом в адрес ТСЖ "Учитель" направлена досудебная претензия о необходимости исполнения обязательств по регистрации права на нежилое помещение и передаче его Истцу. Претензия получена Продавцом, оставлена без удовлетворения в полном объеме.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено существенное нарушение ответчиком своих обязательств по Договору. 

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о признании иска в полном объеме. 

В соответствии со ст.173 ГПК РФ, заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон. 

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (ч.3 ст.173 ГПК РФ).

При данных обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств исполнения ответчиком своих обязательств перед истцом, признание иска ответчиком, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать договором купли-продажи нежилого помещения предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от 15.10.2015, заключенный между ФИО2 и ТСЖ "Учитель", права требования, по которому перешли ФИО1 на основании договора цессии от 31.05.2021.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №, с кн №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, общей площадью 17,3 кв.м.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1, на указанное нежилое помещение с кн №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 14.10.2024.

Председательствующий