Дело № 2-1136/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Никулина М.О.,

при секретаре Гресько А.П., с участием:

истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ухте 

26 мая 2020 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, неустойки и об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением,

установил:

ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах М. М.1 обратилась с иском к ФИО2 о взыскании убытков в размере 30755,56руб., неустойки в размере 122000руб. за неисполнение условий договора, о признании ответчика утратившим право пользования нежилым помещением – кладовой, об обязании устранить препятствия в пользовании этим нежилым помещением путем освобождения от личных вещей, о взыскании расходов по уплате госпошлины.

В обоснование указано, что 

<

...> г. стороны заключили сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., стоимостью .... После передачи квартиры истец, полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, понесла расходы на установку ванны в размере 5795руб., оплату взноса на капитальный ремонт в размере 7934,20руб., за коммунальные услуги на сумму 2451,18руб., а также на устранение повреждений пластикового окна, стоимостью 14575,18руб. Поскольку требование истца, изложенное в претензии, о возмещении убытков не исполнено добровольно продавцом, истец просит взыскать договорную неустойку за период с 06.12.2019 по 05.02.2020 в размере 122000руб. 

Истец на требованиях настаивала.

Ответчик исковые требования признал в части компенсации расходов на капитальный ремонт и восстановление окна путем замены поврежденного стеклопакета, а в остальном просил иск отклонить по доводам, изложенным в возражениях.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

<

...> г. ФИО2 (продавец) и ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах М., М. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., стоимостью ..... 

В разделе 2 стороны установили, что сумма в размере ..... выплачивается за счет собственных денежных средств до подписания договора, сумма в размере ..... за счет средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, оставшаяся часть объекта в размере ..... за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО « » по кредитному договору .... от 

<

...> г..

В силу пункта 3.1 продавец обязуется освободить квартиру после подписания договора в течение 10 дней и передать покупателю вышеуказанную квартиру, отвечающую по своим качествам, установленным санитарным и техническим требованиям, а также свободной от имущества и прав (своих и третьих лиц). 

Продавец обязуется оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных продавцу до фактической передачи объекта недвижимости к покупателю (пункт 4.1.1 договора); предупредить покупателя обо всех недостатках указанного объекта недвижимости (пункт 4.1.2).

Покупатель обязуется принять объект по передаточному акту (пункт 4.2.1), уплатить цену договора (пункт 4.2.2), в случае передачи продавцом покупателю объекта недвижимости не соответствующего условиям договора, если недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан объект ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта недвижимости (пункт 4.3).

Обязательства по оплате ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской на сумму ....., платежным поручением от 

<

...> г. на сумму .... справкой ГУ-УПФ РФ в г. Ухте Республики Коми (межрайонное) о перечислении на имя ФИО2 средств материнского (семейного) капитала ..... и ....

Объект недвижимости передан по акту от 29.11.2019, в котором стороны указали, что ванная ненадлежащего качества, подлежит переустановке 05.12.2019; подлежат переустановке умывальник (01.12.2019), раковина с краном на кухне и газовая плита (01.12.2019). Акт подписан обеими сторонами.

Как указывает истец, раковина с краном, газовая плита на кухне были установлены ответчиком. При этом также стекло окна имело скрытый недостаток (разбито).

<

...> г. ФИО1 понесла расходы на сумму 5795руб. в связи с приобретением ванны, сифона для ванн и доставки, что подтверждается представленными чеками.

Истцом представлено коммерческое предложение ИП Т. об изделии из ПВХ со стоимостью монтажа и доставкой на общую сумму 14575,18руб. 

ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия от 16.01.2020 о возмещении расходов по установке ванной, пластикового окна, оплаты взноса на капитальный ремонт, взыскании неустойки. 

В ответе на претензию ФИО2 выразил согласие на оплату расходов взноса на капитальный ремонт, указав, что задолженность по иным коммунальным платежам им была оплачена 18.01.2020, также предлагал вернуть разницу между стоимостью тумбы, раковины и оплатой взноса за капитальный ремонт вместе с рассчитанной неустойки за 3 дня (ответ от 24.01.2020).

Истец в ответе направила требование о возмещении расходов на установку ванны, пластикового окна в будущем, расходов по оплате взноса на капитальный ремонт и коммунальные услуги, уплате неустойки (ответ от 01.02.2020).

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1, пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает: у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 ЖК РФ.

Так, право собственности за истцом и ее несовершеннолетними детьми на недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 

<

...> г.. При этом стороны в договоре согласовали, что продавец оплачивает коммунальные услуги до фактической передачи имущества, то есть до 

<

...> г.. 

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (пункт 4 статьи 154 ЖК РФ).

Истцом заявлено требование о взыскании коммунальных услуг, оказываемых АО «Коми энергосбытовая компания» на сумму 507,75руб., ПАО «Т Плюс» на сумму 844,38руб., ООО «Ухтажилфонд» на сумму 120,28руб., МУП «Ухтаводоканал» на сумму 408,54руб., на содержание жилого помещения, оказываемое ООО «СМУ № 13» на сумму 570,23руб., при этом представлен лишь чек-ордер от 

<

...> г. об оплате расходов за холодную воду на сумму 453,93руб.

Доказательств несения расходов за коммунальные расходы и содержание помещения на сумму 2042,64руб. истцом не представлено, более того в материалах дела имеется сведения об оплате ФИО2 18.01.2020 расходов по единой квитанции, выставляемой АО «Коми энергосбытовая компания» на суммы 48853,71руб. и 41262,36руб. В связи с чем основания для взыскания убытков в размере 2042,64руб. не имеется.

Расходы в размере 408,54руб., понесенные истцом за оказанные услуги ФИО2 МУП «Ухтаводоканал» за период с 21.11.2019 по 29.11.2019 (9 дней), подлежат взысканию как убытки с ответчика, поскольку имеют документальное подтверждение.

ФИО1 также понесены расходы на оплату взноса на капитальный ремонт на сумму 7934,20руб. согласно квитанции ..... Ответчик не возражал относительно требования о возмещении данных расходов, однако сумма, подлежащая взысканию, подлежит уточнению, поскольку в квитанции также выставлен счет на оплату за декабрь 2019 года на сумму 156,30руб. (после отчуждения собственности), поэтому с ответчика подлежат взысканию убытки в сумме 7777,90руб. 

Истец просит взыскать расходы, которые она вынуждена будет понести на установку пластикового окна в размере 14575,18руб., подтверждая это коммерческим предложением.

Ответчик не оспаривает то обстоятельство, что одно стекло двухкамерного стеклопакета имело трещину. Однако ответчиком представлена справка ООО «СтройПрофиль» от 

<

...> г., из которой следует, что работа по изготовлению и замене стеклопакета 32 мм (587 ? 1206) оценивается в размере 3310руб. 

Окно не восстановлено, истцом не понесены затраты, при том, что необходимость замены окна полностью не доказана надлежащим образом. Ходатайство о назначении экспертизы или привлечение специалиста, имеющего соответствующие познания в этой области, сторонами не заявлено.

Истец не представила обоснование взыскания суммы в размере 14575,18руб. в качестве убытков, при том, что ответчиком представлены доказательства устранения недостатков окна путем замены стеклопакета в размере 3310руб. Данную сумму следует взыскать с ответчика. В судебном заседании истец не возражала относительно компенсации убытков путем установки стеклопакета.

При этом суд, отказывая в удовлетворении требования о взыскании убытков на установку окна в заявленном истцом размере, также исходит из того обстоятельства, что трещина стекла в окне не относится к невидимым (скрытым) недостаткам, которые, как указывает истец, в момент продажи квартиры и её приема-передачи она не могла обнаружить. По фотоматериалам её наличие явно определяется, несмотря на это договор купли-продажи и передаточный акт были подписаны без претензий в этой части. Наличие существенных нарушений требований к качеству судом не установлено.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из пунктов 1 и 2 статьи 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Вопреки приведенному правовому регулированию спорного вопроса, не установлено, что ванна имела существенные недостатки, на устранение которых истец была вынуждена нести расходы по приобретению новой ванны, сифона и их доставки на сумму 5795руб. Стороны в передаточном акте указали, что ванная ненадлежащего качества. Как пояснила истец, ненадлежащее качество выразилось в том, что ванна была подключена, но не закреплена, была неустойчива и не соответствовала размерам ванны. Ответчик не оспаривал того обстоятельства, что при просмотре квартиры истцом в ванной комнате было установлено джакузи, однако условие об оставлении сторонами не было достигнуто, поэтому ответчик сменил санитарно-технический прибор на иной, конкретные размеры ванны не обговаривались. Возможность использования ванны по своему назначению истец не отрицала, подтвердив это в суде.

С учетом изложенного, отсутствуют доказательства, что расходы на приобретение новой ванны с принадлежностями были вызваны невозможностью устранения имеющегося недостатка (неустойчивость) иным способом, в частности путем закрепления ванны. Несогласие истца с размерами ванны, которые не были согласованы при заключении сделки и не отражены в технической спецификации на квартиру, нельзя отнести к обстоятельствам, свидетельствующим о передаче продавцом товара ненадлежащего качества. Иные недостатки ванны не были установлены и не заявлены, поэтому требование о взыскании убытков в размере 5795руб. не подлежит удовлетворению.

Относительно требования истца о взыскании неустойки в размере 122000руб. за неисполнение условий договора суд отмечает следующее.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока безвозмездного устранения недостатков за период с 06.12.2019 по 05.02.2020.

За нарушение продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренного пунктом 4.3 договора, покупатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

В пункте 4.3 договора указано, что в случае передачи продавцом покупателю объекта недвижимости не соответствующего условиям договора, если недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан объект ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта недвижимости. 

Заявленные истцом недостатки в виде неустойчивости ванны и трещины стекла в окне действительно имели место при заключении договора, однако требование о соразмерном уменьшении покупной цены истцом продавцу предъявлено не было.

Документально подтвержденные расходы на устранение недостатков (неустойчивость ванны и замена стекла в окне) не приобщены и не заявлены, тогда как необходимость восстановления нарушенного права подобным образом установлена лишь в ходе судебного разбирательства.

В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность в виде неустойки за нарушение срока безвозмездного устранения недостатков, однако с требованием о безвозмездном устранении недостатка в виде установки окна или замены стекла истец не обращалась. В претензиях содержалось требование о возмещении расходов по предварительному расчету. 

С учетом изложенного, отсутствуют правовые основания для начисления неустойки в размере 122000руб. за период с 06.12.2019 по 05.02.2020.

Истцом также заявлены требования о признании ФИО2 утратившим право пользования нежилым помещением – кладовой, расположенной в подвальном помещении МКД, об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путем освобождения от личных вещей.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридор технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном дом оборудование (технические подвалы), собственники помещений в многоквартирном доме, являются сособственниками в праве общей долевой собственности на общее имущество.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе, в том числе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Требования к содержанию жилых помещений регламентированы разделом IX СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденного Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64. Так, при эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается захламление, загрязнение и затопление жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений.

В силу пунктов 16 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 именно управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание общего имущества и несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе меры пожарной безопасности.

Из ответа ООО «СМУ ....» от 

<

...> г. следует, что порядок пользования участниками долевой собственности подвальным помещением дома не определен (не принято решение собственниками для хранения личных вещей). 

Истец указывает, что ей были переданы ключи от подвального помещения, но не от того, что ранее занимал ответчик, а его личные вещи по настоящее время находятся в подвальном помещении. Расположение личных вещей ФИО2 не отрицает, однако указывает, что они находятся в помещении другого собственника и с его согласия. Доказательств того, что ответчик самовольно, без полученного на то согласия занял помещение подвала для хранения личных вещей, не имеется в материалах дела. Ключи от подвального помещения переданы истцу, что не отрицается сторонами, доказательств того, какие помещения закреплены за каждым собственником, материалы дела не содержат. Сведений о направлении управляющей компанией предписания об освобождении ответчиком подвального помещения от его личных вещей не имеется, доказательств нарушения прав собственников, нарушения пожарной безопасности, санитарных правил также нет.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании ФИО2 утратившим право пользования нежилым помещением – кладовой, расположенной в подвальном помещении МКД, об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путем освобождения от личных вещей.

Согласно статье 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу истца уплаченная государственная пошлина исходя из размера удовлетворенных требований в размере 460руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить частично исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, неустойки и об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере 11496,44руб., расходы по госпошлине в размере 460руб., всего взыскать 11956,44руб.

Оставить без удовлетворения требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков в оставшейся части, неустойки в размере 122000руб., о признании ответчика утратившим право пользования нежилым помещением – кладовой, расположенной в подвальном помещении по адресу: .... и о возложении обязанности устранить препятствие в пользовании нежилым помещением путем освобождения от личных вещей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми с подачей жалобы через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий-

Мотивированное решение составлено 29 мая 2020 года.

Судья- М.О. Никулин