дело № 2-2223/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 сентября 2017 года г. Киров

Октябрьский районный суд г. Кирова Кировской области в составе:

председательствующего судьи Уськовой А.Н.,

секретаря судебного заседания Новоселовой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Кировской области о признании сделки купли-продажи недействительной, проведении государственной регистрации перехода прав собственности взыскании судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в Октябрьский районный суд г. Кирова к ФИО2 со следующими исковыми требованиями: 

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи от 17.04.2017 на земельный участок под кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами, взыскать госпошлину в сумме 5208 руб. 26 коп. 

В обоснование иска пояснила следующее: 17.04.2017 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. По условиям продажи земельного участка, цена договора составила 800000 руб., которая была выплачена покупателем продавцу в полном объеме до подписания договора купли-продажи, что подтверждает тот факт, что данный договор имеет силу расписки. Участок ФИО1 был передан в натуре, в связи с чем в договоре имеется указание, что договор также является актом приема-передачи. 

27.04.2017 истцу стало известно, что ответчик отозвал свое заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок за ФИО1 

Полагая свои права нарушенными, ФИО1 обратилась в суд с даны иском о защите своих прав. 

В ходе судебного разбирательства, в связи с установлением, что 05.06.2017 на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок обратились ФИО2 и ФИО3, предоставив договор купли продажи недвижимого имущества от 05.06.2017, судом в качестве соответчика по делу был привлечен ФИО3

В дальнейшем исковые требования ФИО1 были уточнены, истец окончательно просила суд:

- признать сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, заключенную между ФИО2 и ФИО3 недействительной; 

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи от 17.04.2017 на земельный участок под кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами, взыскать госпошлину в сумме 5208 руб. 26 коп.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности, ФИО4, просил суд исковые требования удовлетворить, суду пояснил, что передача товара и его полная оплата были произведены, фактически переход права собственности от ФИО2 к ФИО5 был совершен, истец приняла земельный участок во владение, совершила работы по его благоустройству. Полагал, что сделка, заключенная между ФИО2 и ФИО3 недействительна в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку на момент совершения данной сделки ФИО2 собственником спорного земельного участка не являлся. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признал, суду пояснил, что действительно, земельный участок был передан истцу в собственность, фактически и юридически. Оплата товара также была совершена. ФИО3 оплату за земельный участок не произвел, в фактическое владение не получил, место нахождение земельного участка ему не известно. Более того, ФИО3 знал о том, что в момент подписания договора от 05.06.2017, земельный участок был продан ФИО2 ФИО1 

ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался о судебных заседаниях неоднократно, причины неявки суду не известны, в связи с чем суд решил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика. 

Представитель Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, извещен. 

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям: 

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения и др.

В силу п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. ст. 549-551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

Требование о государственной регистрации перехода права может быть удовлетворено, лишь в случае соответствия договора закону, может повлечь правовые последствия в виде государственной регистрации. 

Так, в силу п. 61 Постановления Пленума Верховного суда № 10 Плениума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В ходе судебного заседания установлено, что 17.04.2017 между ФИО2, с одной стороны, ФИО1 с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 

Согласно п. 2 договора указанный земельный участок продан за 800000 руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Настоящий договор одновременно имеет силу расписки, подтверждающую передачу денежных средств. 

В силу п. 6.3 Договора, земельный участок свободен и передается продавцом покупателю в момент подписания данного договора, который по обоюдному согласию сторон является передаточным актом. Обязательство по передаче земельного участка считается выполненным. 

Таким образом, в ходе судебного заседания установлено, что все существенные условия договора купли-продажи спорного земельного участка сторонами выполнены, как то передача денежных средств и передача товара покупателю, договор составлен в письменной форме.

Указанное обстоятельство подтверждено в том числе, договором от 19.04.2017, заключенному истцом с ООО «Северный дом Люкс», о подготовке проекта индивидуального жилого дома, (л.д.78-81).

Согласно квитанции – договора № 465343 от 16.05.2017, фотоматериалов, предоставленных в дела, следует, что стороной истца проводились работы по подготовке земельного участка под строительство (л.д.82-84). 

Кроме того, ФИО1 суду предоставлен эскизный проект здания индивидуального жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>, что также подтверждает фактическое принятие истцом спорного земельного участка. 

25.04.2017 ФИО2 обратился с заявлением о прекращении регистрации и возврате документов.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, оценивая предоставленные доказательства как отдельно, так и в совокупности, принимая признание иска ФИО2, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о понуждении произвести ответчика государственную регистрацию перехода права собственности на спорное недвижимое имущество подлежат удовлетворению, поскольку право собственности ФИО1 на спорный земельный участок фактически возникло при подписании договора купли продажи от 17.04.2017 и выполнения сторонами всех существенных условий договора. 

Рассматривая исковые требования ФИО1 о признании сделки купли-продажи, заключенной между ФИО3 и ФИО2 вышеуказанного земельного участка, недействительной, суд приходит к следующему: 

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Судом установлено, что между ФИО2 и ФИО1 03.08.2016 заключен договор залога земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (л.д.7), который в соответствии с законом зарегистрирован 12.08.2016 в Управлении Росреестра по Кировской области.

17.04.2017 спорный земельный участок продан ФИО1, денежные средства получены, фактически участок перешел по владение ФИО1 

05.06.2017 вышеуказанный земельный участок продан на основании договора купли-продажи ФИО3 

Таким образом, принимая вышеизложенное, учитывая пояснения ФИО2 о том, что ФИО3 знал о наличии обременения данного земельного участка, понимал, что спорный участок выбыл из владения ФИО2, в отсутствие каких-либо доказательств передачи денежных средств ФИО2, а также в свою очередь передачи земельного участка ФИО3, принимая во внимания наличие доказательств, опровергающих законность заключенной сделки, суд приходит к выводу о злоупотреблении своими правами, как со стороны ФИО2, так и ФИО3, а потому признает вышеуказанную сделку от 05.06.2017 недействительной. 

Суд так же приходит к выводу о том, что ответчики, заключая договор купли-продажи земельного участка, не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. 

Из содержания абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, исковые требования ФИО1 о признании сделки купли-продажи земельного участка от 05.06.2017, заключенной между ФИО2 и ФИО3 также подлежат удовлетворению. 

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5208 руб. 26 коп. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 о признании сделки недействительной и понуждении произвести государственную регистрацию недвижимого имущества, - удовлетворить. 

Признать сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами, заключенную 05 июня 2017 между ФИО2 и ФИО3 – недействительной. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи от 17.04.2017 на земельный участок под кадастровым номером 

<

данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 госпошлину в сумме 5208 руб. 26 коп.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Уськова

Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2017